每(mei)經(jing)編(bian)輯｜每(mei)經(jing)記者 盧曦 發自上(shang)海    

每經記者 盧(lu)曦 發自上海(hai)

“虧(kui)本賣房”的(de)口號再(zai)次(ci)讓樓市寒(han)意(yi)乍現。

杭(hang)州樓市歷來(lai)是全國房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市場的一大風向標。2012年(nian)3月，杭(hang)州曙光之城樓盤就首(shou)先喊出了(le)“虧本賣房(fang)(fang)(fang)”的口(kou)號(hao)。2014年(nian)2月，又是杭(hang)州德信房(fang)(fang)(fang)產(chan)一個項目(mu)的降(jiang)價，打響了(le)馬年(nian)降(jiang)價的第一槍，全國房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市場也自此(ci)進入了(le)寒冷的冬天(tian)。

進(jin)入2015年，在市場有所回暖的(de)(de)(de)(de)背景下，杭州又有樓盤(pan)“虧(kui)本賣房(fang)”。令(ling)人大(da)跌眼鏡的(de)(de)(de)(de)是(shi)，這(zhe)次喊(han)出降價的(de)(de)(de)(de)并不(bu)是(shi)德(de)信房(fang)產那樣的(de)(de)(de)(de)中小(xiao)民營房(fang)企，而是(shi)兩家實力房(fang)企——華(hua)潤和新(xin)鴻(hong)基合作的(de)(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)“之(zhi)江九(jiu)里”打(da)出了“虧(kui)本賣房(fang)”的(de)(de)(de)(de)口(kou)號；另(ling)一(yi)家香港地產巨頭的(de)(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)“云荷廷”也以(yi)1.9萬(wan)元/平方米(mi)的(de)(de)(de)(de)價格對外銷售(shou)。

《每(mei)日經濟新聞》記者測算，由(you)于上(shang)述項目的拿地成本(ben)達到1.1萬元/平方米，加上(shang)3000元/平方米的裝修標準，再算上(shang)融資、建安、營銷和(he)稅費等，開(kai)發商可以獲(huo)得的利潤極為有限。

某著名(ming)跨國房產(chan)咨詢機構高管告(gao)訴《每(mei)日經濟新(xin)聞》記(ji)者，2015年，杭州(zhou)仍(reng)然出現(xian)實力房企(qi)虧本賣(mai)房的(de)情況，似乎說明放松限購政策的(de)“藥效”已經釋放殆盡(jin)。

兩項目低價甩賣

位于杭州郊(jiao)區(qu)之(zhi)(zhi)江板塊的(de)“之(zhi)(zhi)江九里”樓盤，近期打出了“虧本賣房(fang)”的(de)口號。之(zhi)(zhi)江九里的(de)開發商名為華潤新鴻基房(fang)地產（杭州）有限公司，是由華潤集團與新鴻基2005年底共同投(tou)資成立的(de)。

“之(zhi)江九里”所處的(de)地塊，是華潤(run)、新鴻基在2009年以27.7億元高價拿下(xia)的(de)“地王(wang)”，折合樓面價格達到1.53萬元/平(ping)方米，當時震驚(jing)業(ye)內。該項目在2012年入市至今，已陸續開售(shou)了多期(qi)，目前正在銷(xiao)售(shou)的(de)數百(bai)套房源，售(shou)價僅為1.8萬元/平(ping)方米。

“我(wo)們(men)確實是(shi)在虧本賣房，開發商要回籠資金(jin)。”在接受《每日(ri)經(jing)濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者(zhe)以購房者(zhe)身(shen)份的(de)采訪時，之江九里的(de)售樓(lou)人(ren)員解(jie)釋，用1.53萬元的(de)“面粉(fen)”做(zuo)出1.8萬元的(de)“面包”，加上拿(na)地至(zhi)今的(de)資金(jin)成(cheng)本、建筑成(cheng)本，虧本似乎在所難免(mian)。

距之(zhi)江九里(li)僅兩(liang)公里(li)的(de)另一(yi)個項(xiang)目(mu)也給出了極為保守的(de)價格。

由港資(zi)房企嘉里建設開發的“云荷廷”在2015年1月11日開盤。這一項目(mu)在2012年拿地，地塊總價(jia)25.36億元(yuan)，住(zhu)宅部分折合樓(lou)(lou)板(ban)價(jia)約(yue)1.1萬元(yuan)/平方(fang)米。該項目(mu)售(shou)(shou)樓(lou)(lou)人(ren)員告訴記(ji)者，此項目(mu)產品(pin)為精裝修，標(biao)準為3000元(yuan)/平方(fang)米，目(mu)前售(shou)(shou)價(jia)為每平方(fang)米約(yue)1.9萬元(yuan)。

記者從(cong)一些業內人士處了解到，房產(chan)的銷售價格中包括了土地(di)、建(jian)安、稅(shui)費(fei)、裝修、配套和營銷等多項費(fei)用。因此上述項目的利潤非(fei)常(chang)有限，且(qie)由于開發周期相對漫(man)長，可能會(hui)拉低嘉里建(jian)設未來的整體凈(jing)資產(chan)收益率。

房地(di)產專(zhuan)家蔡為民(min)給記者算了一筆賬。嘉里(li)建(jian)設的(de)這一項(xiang)目還(huan)包括大規模商(shang)業(ye)物(wu)業(ye)，計劃自持。“后續的(de)商(shang)業(ye)物(wu)業(ye)裝修、招商(shang)、推廣都需要(yao)成本(ben)，按照(zhao)嘉里(li)建(jian)設的(de)標(biao)準(zhun)則成本(ben)更(geng)高。”蔡為民(min)認為，嘉里(li)建(jian)設還(huan)需要(yao)為這一項(xiang)目的(de)商(shang)用部分不斷投(tou)入不菲(fei)的(de)資金(jin)，綜合觀察，這個項(xiang)目在(zai)短期內或許將(jiang)處在(zai)投(tou)入狀(zhuang)態。

對(dui)于(yu)項目可(ke)能出(chu)現的虧損，《每日經濟新(xin)(xin)聞》記(ji)者分別(bie)致電華潤(run)置地、新(xin)(xin)鴻基(ji)香港(gang)公司，并按對(dui)方(fang)要(yao)求發送了采訪郵(you)件(jian)，但截至發稿尚沒有收到回復(fu)。新(xin)(xin)鴻基(ji)上海相關負責(ze)人(ren)向記(ji)者表示，這一項目由華潤(run)擔任(ren)主導的一方(fang)，新(xin)(xin)鴻基(ji)方(fang)面不作答復(fu)。

記(ji)(ji)者還致電嘉里(li)建設香(xiang)港公(gong)司，但截至(zhi)發稿(gao)，同樣沒有獲得回復。嘉里(li)建設深(shen)(shen)圳公(gong)司相關負責(ze)人(ren)向記(ji)(ji)者表示，深(shen)(shen)圳與(yu)杭州項目略有一些聯(lian)系，但不清楚情況。嘉里(li)建設上海(hai)公(gong)司方面(mian)向記(ji)(ji)者表示，不負責(ze)杭州公(gong)司事務(wu)。

房企急于回籠資金？

“虧本(ben)賣(mai)房(fang)”在業(ye)內已有(you)先例(li)，但常常發生于中小(xiao)房(fang)企。明源地產研究院主編(bian)潘(pan)勇堂告訴記者，當(dang)市場(chang)不景(jing)氣、公司資金鏈緊張時，就有(you)可能降(jiang)價賣(mai)房(fang)，只求快速回籠資金，不求賺錢，先“保(bao)命”再考慮“保(bao)本(ben)”。回收(shou)資金之(zhi)后(hou)，才有(you)能力拿新的地塊。

最近幾年，業(ye)內(nei)不乏(fa)這樣的(de)案例。上海(hai)證大在資金(jin)鏈緊(jin)張時(shi)將上海(hai)外灘(tan)“地王”出讓；綠城曾在財務危機期(qi)間引入九龍(long)倉(cang)；杭(hang)州(zhou)還曾出現(xian)手(shou)握“地王”的(de)雅戈爾，預估“地王”開(kai)發出來仍然賺錢無(wu)望(wang)，索(suo)性(xing)退地，數(shu)億(yi)元打了水(shui)漂的(de)情況。

港資大鱷杭州之江項目定價如此之低，是急于(yu)回籠(long)資金？

克而瑞研究(jiu)機構總監(jian)薛建雄認為，這(zhe)幾家(jia)房企資金(jin)實力(li)都(dou)非常強，不會因為缺錢(qian)而選擇甩賣(mai)。其中嘉里建設一(yi)向周轉速度較慢，憑(ping)借多年來的雄厚積累，用大(da)量(liang)的自有資金(jin)開發，壓力(li)不大(da)。

記者查詢了(le)解到(dao)，嘉(jia)里(li)建(jian)設(she)曾(ceng)于(yu)2005年以24.6億元(yuan)的高價擊敗(bai)競爭對手，奪下(xia)浙江大學湖濱校區地塊，后來因建(jian)筑高度等多方(fang)原(yuan)因修(xiu)改方(fang)案，最終規劃(hua)為嘉(jia)里(li)中心。時至今日，嘉(jia)里(li)中心仍未(wei)建(jian)成開(kai)業。

從(cong)拿地(di)至今已經過去了10年，可(ke)見嘉(jia)里(li)建設(she)(she)是(shi)有資本“拖”的(de)(de)。公司中(zhong)期報表也顯示，在大部(bu)分內地(di)房(fang)企因(yin)為銷售(shou)欠(qian)佳而資金緊張的(de)(de)2014年中(zhong)期，嘉(jia)里(li)建設(she)(she)的(de)(de)經營現金流量(liang)凈額仍然可(ke)以達到16.78億元(yuan)，顯示出(chu)相當穩(wen)健的(de)(de)財務狀況(kuang)。

華潤(run)、新(xin)鴻基情況類(lei)似，薛(xue)建(jian)雄介紹說，公司資產(chan)雄厚(hou)、資質好，這類(lei)房企憑借銀行(xing)貸款就能獲得資金。

薛建雄表示，可能是開發商判斷杭(hang)州未來三五年房價很難(nan)上漲，與其空(kong)耗資金與時間成本，不如現(xian)在落袋為安。

市場回暖或曇花一現

杭(hang)州(zhou)是(shi)我國最(zui)早舉行土地(di)“招拍掛”的(de)城(cheng)市(shi)，也是(shi)我國最(zui)開(kai)放的(de)房地(di)產市(shi)場，在全(quan)(quan)國有(you)著(zhu)“風向標”的(de)意義。萬科、中海、保利、龍湖(hu)、世茂、融(rong)創、九(jiu)龍倉和綠地(di)等全(quan)(quan)國房企大鱷都在杭(hang)州(zhou)拼殺。2014年，全(quan)(quan)國20強房企中，僅4家房企暫(zan)未進入(ru)杭(hang)州(zhou)市(shi)場。

“2013年，全國(guo)樓市還(huan)處在(zai)‘漲(zhang)聲一片’時，杭州(zhou)就出現了(le)樓盤降價的(de)(de)(de)現象。進入(ru)2014年，全國(guo)樓市普跌，杭州(zhou)的(de)(de)(de)跌幅是比較深的(de)(de)(de)。”薛建(jian)雄說，杭州(zhou)經(jing)濟結構處在(zai)調整(zheng)的(de)(de)(de)過程(cheng)中，樓市的(de)(de)(de)下跌往(wang)往(wang)走(zou)在(zai)全國(guo)前面。

目前，杭州的(de)綠城等房企去化表現較好，但(dan)其價(jia)格也不能算高。2014年8月(yue)29日(ri)，杭州取消限購后，立(li)即出(chu)現了銷售(shou)火爆的(de)景象(xiang)，但(dan)進入2015年，銷售(shou)勢(shi)頭已有明顯減弱。

任職(zhi)于(yu)北京某律所杭(hang)州分(fen)公(gong)司的一位律師告訴記者，2014年上半年，杭(hang)州城(cheng)北最先出現降(jiang)價樓盤，后來(lai)逐漸擴大到(dao)全城(cheng)，雖然有些樓盤價格也曾出現短(duan)暫上漲(zhang)，但整(zheng)體來(lai)看，開(kai)發商“以價換(huan)量”的思路是比較明確的。

“杭州(zhou)取消限購后，我們以(yi)為樓(lou)市情況會得(de)到改善。”某跨國(guo)房產(chan)咨詢公司高管(guan)告(gao)訴(su)《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者，進入2015年，杭州(zhou)仍(reng)然出現實力(li)房企虧(kui)本(ben)賣(mai)房的情況，似乎(hu)說明放松限購政策的“藥(yao)效”已(yi)經(jing)釋放殆(dai)盡。

潘勇(yong)堂告訴(su)記者，杭州高庫存的情況(kuang)十分嚴重(zhong)，除(chu)了核心地段、有學區資源的優質房源，其他項目都很(hen)難去化。

透明(ming)售房網數據顯示，杭州市區2014年11月的庫(ku)存(cun)(cun)一(yi)度突(tu)破(po)15萬(wan)套(tao)，其中(zhong)住宅近10萬(wan)套(tao)，創下歷(li)史新高(gao)。高(gao)庫(ku)存(cun)(cun)的壓力還將(jiang)持續(xu)下去。