每經編輯｜每經記者 楊(yang)羚強(qiang) 發自上海     

每經(jing)記者 楊羚強 發自上海

1月1日，綠地宣布2014年(nian)銷(xiao)售額達到2408億元，較2013年(nian)的(de)1607億元增長接(jie)近(jin)50%。其中，商辦類產品的(de)銷(xiao)售額增幅達到90%，是促成(cheng)綠地“超車”萬(wan)科成(cheng)為(wei)行業新老大的(de)關鍵。

綠地的案例(li)，讓一些對行業(ye)前(qian)景(jing)感到(dao)迷茫的房地產人士看到(dao)了新的機會點：商辦(ban)類物業(ye)銷售。但《每日(ri)經濟新聞》記者調(diao)查發(fa)現(xian)，綠地靠商辦(ban)類物業(ye)實(shi)現(xian)千億規模的快速增長路徑，并不適合大多數中小(xiao)房企效仿。

商用物業嚴重過剩

事實上，在綠地(di)大(da)面積發(fa)展超高層產品的同時，中海、恒(heng)大(da)、金地(di)、萬科、龍湖、復地(di)等一(yi)大(da)批開發(fa)商(shang)也選擇進軍商(shang)用物業(ye)市場，并(bing)一(yi)度(du)將其作為新的增(zeng)長點。

但是截至目前，除(chu)了龍湖的(de)(de)商(shang)用物業銷(xiao)售額(e)能達到(dao)(dao)業績總額(e)的(de)(de)兩(liang)到(dao)(dao)三成(cheng)，大部分的(de)(de)開發(fa)商(shang)的(de)(de)商(shang)用物業銷(xiao)售額(e)占(zhan)比還(huan)不到(dao)(dao)兩(liang)成(cheng)，有些(xie)房企的(de)(de)商(shang)用物業甚至對銷(xiao)售額(e)沒(mei)有任何貢獻。

克而瑞副總經(jing)理林波道(dao)出(chu)了背后的(de)原因：和住(zhu)宅市(shi)場相比(bi)，商辦樓的(de)供應過剩(sheng)更為嚴重。除了城市(shi)核心區(qu)域的(de)地標性寫字(zi)(zi)樓，非(fei)核心區(qu)域的(de)寫字(zi)(zi)樓銷售(shou)去化(hua)速度都(dou)很(hen)慢。大部分開發(fa)商很(hen)難像綠地那樣在各個省會(hui)城市(shi)拿(na)到(dao)核心區(qu)域的(de)地塊，又能發(fa)展(zhan)成超高(gao)層的(de)城市(shi)綜合體產品進行快速銷售(shou)。

世(shi)邦魏理仕2014年10月(yue)發布的 《2014年第三季度中國房地(di)產(chan)市(shi)(shi)場回顧(gu)》顯示，上海、北京(jing)、武(wu)漢、重慶等城(cheng)市(shi)(shi)商業(ye)地(di)產(chan)未(wei)來6個月(yue)的新增供應預計(ji)都將(jiang)超過(guo)40萬平方米，二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)供過(guo)于求的市(shi)(shi)場現狀仍將(jiang)延續，對(dui)優質(zhi)租戶的爭奪將(jiang)愈演愈烈。未(wei)來兩(liang)年，二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)還將(jiang)迎來大量(liang)自用(yong)型總部寫字樓(lou)入(ru)市(shi)(shi)。

不(bu)僅是二線城市(shi)(shi)，即使像上海這樣的(de)核心(xin)(xin)商務城市(shi)(shi)，寫字樓也有(you)供(gong)應(ying)過剩的(de)風險。戴德梁行在(zai)總結2014年市(shi)(shi)場時分析(xi)，2015年上海甲級寫字樓供(gong)應(ying)約172萬平(ping)方米，其中浦(pu)東、閔行、黃浦(pu)、虹(hong)口等區(qu)域供(gong)應(ying)急速攀升(sheng)。除此(ci)之外，各(ge)核心(xin)(xin)區(qu)不(bu)斷有(you)項(xiang)目入市(shi)(shi)，各(ge)大新(xin)興商務區(qu)也有(you)大量項(xiang)目供(gong)應(ying)，如大虹(hong)橋CBD、新(xin)江(jiang)灣板塊(kuai)等。

戴德(de)梁行董事、中(zhong)國(guo)區寫字(zi)樓部(bu)主管沈潔(jie)分析：“受(shou)經濟增長下(xia)行壓力及(ji)寫字(zi)樓供應量(liang)加大的影響，未來寫字(zi)樓成交(jiao)、租金及(ji)空置率(lv)將迎來挑(tiao)戰，競爭加劇。”

林(lin)波甚(shen)至告訴《每日經(jing)濟新聞》記者，由于(yu)商辦市場(chang)的潛在風險大于(yu)住宅市場(chang)，他們已經(jing)建議開發商短期(qi)內不(bu)要向商辦市場(chang)新增投入。

新增長點尚未成熟/

除了商辦市(shi)場(chang)(chang)，開發商也(ye)在尋找其(qi)他(ta)新的(de)增長點(dian)。但林(lin)波(bo)介紹，無(wu)論是碧(bi)桂園積極(ji)拓展的(de)海(hai)外市(shi)場(chang)(chang)，還是華夏幸福的(de)產(chan)業(ye)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)(chang)，抑或是養老(lao)地(di)產(chan)領(ling)域，目前都處(chu)于培(pei)育期，遠(yuan)遠(yuan)沒有成(cheng)熟。

億(yi)翰智庫上(shang)市公司研究中(zhong)心副主(zhu)任張化東指出(chu)，目(mu)前(qian)確實有幾個不錯的領域，產(chan)業(ye)地(di)產(chan)就是(shi)(shi)其中(zhong)之一。城(cheng)鎮(zhen)化仍(reng)然(ran)是(shi)(shi)中(zhong)國經濟發(fa)展(zhan)的重要趨勢(shi)，而城(cheng)鎮(zhen)化的前(qian)提是(shi)(shi)產(chan)業(ye)化，所(suo)以(yi)產(chan)業(ye)地(di)產(chan)會有很大的發(fa)展(zhan)潛(qian)力。

來自(zi)券商的(de)統計顯示，專攻產業地產的(de)華夏幸福今年(nian)的(de)銷售額已經超過(guo)500億元(yuan)，是A股市場(chang)上(shang)不多(duo)的(de)完(wan)成全年(nian)銷售任務的(de)房企之一。此前《每日(ri)經濟新聞》記者曾報(bao)道，旺盛的(de)需求導致物流(liu)市場(chang)租金回(hui)報(bao)率(lv)持續上(shang)升，整(zheng)體投資回(hui)報(bao)率(lv)已經超過(guo)住(zhu)宅和(he)商業。尤(you)其是資產證券化，正在一步步由傳說變為現(xian)實。產業地產等不能(neng)分割散售的(de)房地產產品，有機會通過(guo)打包上(shang)市或者發行REITs等方式(shi)完(wan)成自(zi)有資金的(de)迅(xun)速退出，從而獲(huo)取(qu)可觀的(de)回(hui)報(bao)。

但是(shi)，產(chan)業(ye)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)的(de)門檻更(geng)高，對企(qi)業(ye)資(zi)源(yuan)有限，又缺乏(fa)投融資(zi)經驗的(de)住宅類地(di)產(chan)開(kai)發(fa)商而言，產(chan)業(ye)地(di)產(chan)的(de)投融資(zi)模式完全不同，運作思路也(ye)大不一樣(yang)。在這一背景下，傳(chuan)統住宅開(kai)發(fa)商向產(chan)業(ye)地(di)產(chan)轉型是(shi)要承擔一定風險的(de)。

同樣的(de)(de)(de)情況也適用于教(jiao)育地(di)產(chan)(chan)(chan)、醫療(liao)地(di)產(chan)(chan)(chan)、旅(lv)游(you)地(di)產(chan)(chan)(chan)以(yi)(yi)及方(fang)興未艾的(de)(de)(de)白領(ling)(ling)公寓(yu)等新興地(di)產(chan)(chan)(chan)種類。一方(fang)面這(zhe)些(xie)領(ling)(ling)域(yu)都(dou)存在巨大的(de)(de)(de)市場需求和發(fa)展機會，另一方(fang)面，開發(fa)商在這(zhe)些(xie)領(ling)(ling)域(yu)的(de)(de)(de)資(zi)源、人才以(yi)(yi)及投(tou)融(rong)資(zi)經(jing)驗(yan)并(bing)不充分。

億(yi)翰智庫(ku)首(shou)席(xi)研究員陳嘯天表示(shi)，那(nei)些(xie)拓(tuo)展新業(ye)務的企業(ye)，探索(suo)過程(cheng)中也伴隨著一定(ding)的代價(jia)。比如，花樣年為了培(pei)育彩生活(huo)板塊，主體開(kai)發業(ye)務至今仍維(wei)(wei)持在(zai)百億(yi)元左右(you)，并沒有太大(da)的突破；另一家(jia)嘗試(shi)在(zai)商業(ye)領域(yu)發力的房企，近4年來(lai)始終維(wei)(wei)持在(zai)400多億(yi)元的規模(mo)，同期，世茂和碧桂園的規模(mo)已經一飛沖天，即便(bian)是規模(mo)原來(lai)稍(shao)小(xiao)的陽光(guang)城(cheng)、藍光(guang)地產、海亮，如今也是倍速成(cheng)長。

探(tan)索(suo)新業務(wu)需(xu)要付出較大代價，不去探(tan)索(suo)又會錯(cuo)失新領域的(de)快速增(zeng)長機遇，房企需(xu)要做出一個艱難的(de)選擇。

行業兼并日趨頻繁/

面對上述兩(liang)個選項，更(geng)多的開(kai)發商(shang)作(zuo)出了第(di)三種選擇，即通過蠶食(shi)中小地產(chan)商(shang)的市場份額壯大自己。

龍湖地產品牌總監許桐琿認為，未(wei)來(lai)大的(de)開發(fa)商主要還(huan)是靠吞噬中(zhong)小房企的(de)市場(chang)份額來(lai)實現(xian)業績的(de)快速增長。

來自融(rong)(rong)創(chuang)(chuang)(chuang)的(de)銷售(shou)數據(ju)顯示，融(rong)(rong)創(chuang)(chuang)(chuang)上海公司(si)的(de)合約銷售(shou)額(e)達到(dao)270.73億(yi)元，是(shi)2014年融(rong)(rong)創(chuang)(chuang)(chuang)取得(de)715億(yi)元合約銷售(shou)額(e)的(de)主要收入(ru)來源(yuan)。盤點融(rong)(rong)創(chuang)(chuang)(chuang)的(de)熱銷項目(mu)(mu)可以(yi)發現(xian)，除(chu)了(le)一部(bu)分是(shi)由融(rong)(rong)創(chuang)(chuang)(chuang)和綠(lv)城(cheng)的(de)合資公司(si)從土(tu)地市場(chang)公開拍賣獲(huo)得(de)之外，大部(bu)分項目(mu)(mu)是(shi)融(rong)(rong)創(chuang)(chuang)(chuang)通(tong)過收購上海市場(chang)的(de)中小(xiao)房企項目(mu)(mu)所(suo)獲(huo)得(de)。而這些企業不(bu)僅給融(rong)(rong)創(chuang)(chuang)(chuang)提供了(le)項目(mu)(mu)，也帶來了(le)市場(chang)份額(e)。

克而瑞的(de)統計顯示，2014年(nian)銷售排名(ming)前100的(de)房企，銷售金(jin)額和(he)(he)面積集中度分(fen)別達到38.37%和(he)(he)22.43%。從金(jin)額集中度來看，TOP10企業從2013年(nian)同期的(de)13.72%上升(sheng)至(zhi)17.19%，增(zeng)加了3.47個百(bai)分(fen)點；TOP20及TOP50企業同比也分(fen)別提升(sheng)了4.27和(he)(he)5.42個百(bai)分(fen)點。

陳嘯(xiao)天認為，如果不(bu)出意外，三年內房(fang)企(qi)(qi)50強的(de)銷售(shou)門檻將至少提升到(dao)200億元。未(wei)來(lai)房(fang)地產市場的(de)并購機會越來(lai)越多，越是行業排名靠前的(de)企(qi)(qi)業，通過(guo)并收擴大規模的(de)可能性越大。

然而(er)，這種靠(kao)(kao)蠶(can)食其(qi)他企業(ye)市(shi)場份額而(er)取得的(de)(de)規模增長，能有(you)多大(da)的(de)(de)增長潛力卻需(xu)要(yao)打個問號。從2014年(nian)的(de)(de)數據來看，在(zai)行業(ye)排名前十中，恒大(da)和融創的(de)(de)住宅(zhai)銷售金(jin)額增幅最大(da)，但也沒有(you)超(chao)過35%。因此(ci)，房(fang)企若想延續地產黃金(jin)時(shi)代的(de)(de)高(gao)速增長，僅靠(kao)(kao)吞并幾(ji)個中小房(fang)企的(de)(de)市(shi)場份額恐怕遠遠不夠。