每經編輯｜林東岳    

轉載標明：邦地產

記者：林東岳

12月23日，今年全國的單價地王紀錄在4個小時里刷新了兩次,先是格力地產聯合體溢價127%,以每平米6.58萬元的樓板價拿下了上海前灘地區32-01地塊,刷新了上海住宅用地單價的紀錄。之后,三湘股份又以6.66萬元/平方米的樓板價刷新了上述紀錄，后者拿下的地塊也在前灘，是36-01地塊。

盡管前灘規劃成為央企總部，又有金磚銀行總部的入駐，并且還規劃了超大面積的城市綜合體項目。但是，至少在目前，前灘還沒有看出能成為第二個陸家嘴的可能。那么為什么開發商又會在前灘投下重金？難道是"錢多人傻"嗎？

德佑地產分析師趙葆根表示，因為目前前灘的發展還并不成熟，目前住宅供應量較少，但是政府規劃先行直接帶動了地價上漲，今后前灘板塊地價的上漲毋庸置疑。因此，今年前灘這五幅地塊比較適合資金實力雄厚的房企，在資金壓力不大的情況下，延長開發周期可以提高售價。

中原地產咨詢部總監宋會雍則認為，目前前灘板塊地價透支較多，此次五幅地塊地板價在3.5萬元到4萬元比較合理，超過4萬元開發商的壓力就會比較大了。目前前灘周邊板塊的樓盤去化速度都不佳，開發商真要等到前灘配套落實房價猛漲的那一天，年均約10%的高昂財務6成本估計很難承受。

為此，邦哥算了一筆賬。假設起始樓板價最貴的36號土地以6萬元/平方米的價格被拍下，開發周期為一年，融資成本為10%，一年之后地價達到6.6萬元/平方米，再加上1萬/平方米的建筑安裝成本，到時候房價如果賣到8萬元左右，開發商才能保本，已經有人預測，前灘必須賣到9萬元/平方米。

克而瑞研究機構總監薛建雄表示，未來前灘地區將以改善型需求為主，因為政府對前灘的規劃偏高端，前期也投入了大量資金，市場對地塊的預期就會比較高，將來36號地塊肯定是走豪宅線路。

但邦地產觀察當地的高端住宅銷售氣氛明顯不足。雖說離前灘板塊最近的位于三林板塊的合生前灘一號的售價在5.2萬元/平米左右，但人家賣的畢竟是疊加別墅，而且自從銷售價格上調到5.2萬元/平方米，好多月的銷售都只有一套，有些月份還是零成交。如果不是前期以不到4萬元/平方米的價格賣掉了一批公寓，回籠了一部分資金，前灘一號賣5.2萬元/平方米，還真是有賣不好，砸手里的風險。