每經記者(zhe) 王杰 發自(zi)北京

昨日(ri)（12月(yue)16日(ri)），青(qing)島拍出了“年度(du)單價地(di)王(wang)”。而摘此地(di)塊的(de)是老牌(pai)國企北京金隅嘉業。與之前“搶(qiang)出來”的(de)地(di)王(wang)項(xiang)目相比，此地(di)塊是底價成交。

“（這塊(kuai)地(di)）好做的話大(da)家都搶了。”青(qing)島房地(di)產業內人士(shi)張百忍接受(shou)《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者采訪時指出，這塊(kuai)地(di)地(di)理位置還可以，但是(shi)價格太高了。

那么，問題來(lai)了，該(gai)高價(jia)地背后(hou)的(de)盈利狀況如何？青島(dao)房(fang)價(jia)點評高級分析師張斌表示，8500元的(de)樓面價(jia)加上綜合粗算的(de)成(cheng)本，就要12500元以(yi)上了。周邊(bian)商品房(fang)均價(jia)在15000元/左(zuo)右，二手房(fang)價(jia)格14000元左(zuo)右，確實利潤空間非常有(you)限。

“新(xin)地(di)王(wang)”利(li)潤(run)空(kong)間(jian)有限

上述地塊的出(chu)讓(rang)公(gong)告顯示，該地塊位于(yu)青島(dao)市北(bei)區延(yan)吉(ji)路以(yi)(yi)南、鎮江(jiang)路以(yi)(yi)東、江(jiang)都路以(yi)(yi)西、規(gui)劃北(bei)仲路以(yi)(yi)北(bei)(鎮江(jiang)路12號(hao)片區)，土地面(mian)積(ji)54007.6平方米(mi)，規(gui)劃建筑(zhu)面(mian)積(ji)188486.5平方米(mi)。

其中，出讓土地(di)面積46159.4平(ping)(ping)方米(mi)，用于城鎮住宅（商品住宅）和商服建(jian)設。住宅部分土地(di)面積為(wei)35128.2平(ping)(ping)方米(mi)，規劃建(jian)筑(zhu)面積為(wei)133747平(ping)(ping)方米(mi)。

商服部(bu)分土(tu)(tu)地(di)面積為(wei)11031.2平方米，規劃建(jian)(jian)筑面積為(wei)4.2萬平方米。此外，該地(di)塊包含劃撥部(bu)土(tu)(tu)地(di)分，劃撥土(tu)(tu)地(di)將(jiang)建(jian)(jian)設不少于(yu)174套的(de)公(gong)共租賃住房，并(bing)配建(jian)(jian)一(yi)所(suo)9班(ban)制的(de)幼兒(er)園。

張斌(bin)表示，住宅的(de)(de)利潤(run)確(que)實(shi)有(you)限，最后(hou)可能(neng)要依靠商(shang)業部分來(lai)彌補利潤(run)了(le)。雖然(ran)周邊商(shang)業氛圍不(bu)錯，但(dan)整體(ti)檔次不(bu)高。如果(guo)這(zhe)4萬(wan)多平的(de)(de)商(shang)業定位準(zhun)確(que)，還是有(you)得賺頭。綜合看來(lai)，金隅要操作好(hao)“新地(di)王”，確(que)實(shi)難(nan)度不(bu)小。

《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者尚(shang)未從金(jin)隅(yu)方面獲得(de)“拿地意圖”，但有消息稱，金(jin)隅(yu)本次拿地屬于戰略性進駐，并不追(zhui)求過高利潤，站穩腳(jiao)跟再圖發展。

上海易居研究(jiu)院研究(jiu)員嚴躍(yue)進分析(xi)，從2014年(nian)(nian)土(tu)地(di)市場(chang)看，價格并沒有明顯(xian)下滑。所以(yi)，對于(yu)房企而言，拿地(di)能早(zao)則早(zao)。此次金(jin)隅(yu)拿地(di)，對于(yu)市場(chang)的預(yu)期也(ye)很明顯(xian)，就是認(ren)定明年(nian)(nian)回暖跡(ji)象(xiang)明顯(xian)，進而在年(nian)(nian)底積極補倉。

克而瑞機(ji)構的數據顯示，11月份，青島市成交(jiao)商(shang)住辦土地共44幅，占地面積175.77萬㎡，環比(bi)上100.38%，同比(bi)上漲66.7%；成交(jiao)金額32.48億元，環比(bi)下降28.48%，同比(bi)下降1.42%。

“地王”項目(mu)需防(fang)范(fan)庫存(cun)風(feng)險

就在(zai)當日，中鐵(tie)置業集團以樓面地價5020元(yuan)(yuan)/平，總價5.3億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)在(zai)青島(dao)競得一宗(zong)土地，同樣為底價成交。而(er)在(zai)12月9日，青島(dao)李滄(cang)區成功出讓(rang)了三宗(zong)地塊(kuai)，總建面共(gong)計(ji)40萬平方米，總成交價超12億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，最終三宗(zong)地塊(kuai)均被保利地產拿(na)下。

CRIC研究中心提供的數(shu)據顯(xian)示，由于(yu)受11月(yue)出臺降(jiang)息政策影響，青(qing)島市場出現了(le)小(xiao)幅上漲，11月(yue)青(qing)島商(shang)品房共成(cheng)交96.04萬(wan)㎡，環比10月(yue)份(fen)(fen)的91.89萬(wan)㎡上漲了(le)4.51%；不過(guo)，與去(qu)年(nian)的火爆行情仍然差距明顯(xian)，同(tong)(tong)比2013年(nian)11月(yue)的149.65萬(wan)㎡下降(jiang)了(le)35.82%，11月(yue)份(fen)(fen)的商(shang)品房成(cheng)交均(jun)價為9507元/㎡，環比10月(yue)份(fen)(fen)的8954元/㎡上漲了(le)6.18%，同(tong)(tong)比去(qu)年(nian)11月(yue)的9926元/㎡下降(jiang)了(le)4.22%。

業內人士表(biao)示，11月份(fen)青島行(xing)情相對較好，這會明顯(xian)調(diao)動房企拿地的(de)積極(ji)性。

不過，樓市短暫回暖的(de)背后，依然難以掩蓋青島高庫存(cun)(cun)的(de)壓力。上海易居(ju)房地產研(yan)究院的(de)庫存(cun)(cun)報(bao)告顯示(shi)，11月(yue)份青島新建商品住宅庫存(cun)(cun)面(mian)積為(wei)1490萬平方(fang)米，環比(bi)下跌4%。而庫存(cun)(cun)去(qu)化周期(qi)為(wei)19個月(yue)，較10月(yue)份21個月(yue)明顯加快(kuai)。

對此，嚴躍進認為，青島(dao)目(mu)前(qian)去庫存(cun)(cun)的(de)速度依然較慢，對比去年年末13.6個(ge)月的(de)數據，說明青島(dao)去庫存(cun)(cun)的(de)任務還遠(yuan)遠(yuan)沒有(you)完成(cheng)。對于(yu)目(mu)前(qian)在(zai)青島(dao)拿地(di)的(de)房企(qi)而言，在(zai)拿“地(di)王”方面，也需要提防這(zhe)樣(yang)一個(ge)城市去庫存(cun)(cun)的(de)風(feng)險。