每經(jing)編輯(ji)｜每經(jing)記者(zhe) 區家(jia)彥 發(fa)自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州(zhou)

受今年(nian)房(fang)地產市場波動的(de)(de)影響(xiang)，大量(liang)中小型房(fang)企面(mian)臨無法完(wan)成(cheng)全年(nian)目標(biao)的(de)(de)困境，但超大型房(fang)企“強(qiang)者恒強(qiang)”的(de)(de)局(ju)面(mian)卻在進一步鞏(gong)固。

根(gen)據恒大地產（03333，HK）昨(zuo)日(ri)(ri)（12月(yue)(yue)(yue)(yue)3日(ri)(ri)）發(fa)布的(de)11月(yue)(yue)(yue)(yue)份銷(xiao)(xiao)售數據，公司單月(yue)(yue)(yue)(yue)實現銷(xiao)(xiao)售金(jin)額(e)134.1億(yi)(yi)元(yuan)，環比(bi)增長48.2%，同比(bi)增幅高達88.5%。《每日(ri)(ri)經濟新(xin)聞》記者注意到，今年1～11月(yue)(yue)(yue)(yue)，恒大地產有(you)7個(ge)月(yue)(yue)(yue)(yue)的(de)單月(yue)(yue)(yue)(yue)銷(xiao)(xiao)售額(e)超(chao)過百億(yi)(yi)元(yuan)，11月(yue)(yue)(yue)(yue)銷(xiao)(xiao)售134.1億(yi)(yi)元(yuan)的(de)成績創(chuang)下(xia)半年以來的(de)單月(yue)(yue)(yue)(yue)最(zui)高。

今年(nian)(nian)1～11月，恒大(da)(da)地產累計實現銷售(shou)(shou)金額(e)1207億元，同比增(zeng)22.7%，達到1100億元年(nian)(nian)度目標的109.7%，成為首家提前完(wan)成年(nian)(nian)度銷售(shou)(shou)目標的主流房企，這也是恒大(da)(da)地產連續6年(nian)(nian)超(chao)額(e)完(wan)成全年(nian)(nian)銷售(shou)(shou)目標。

多數(shu)房企恐難完成全年目標(biao)

根(gen)據上述公(gong)告(gao)，恒(heng)大地產今年11月銷(xiao)售(shou)額為(wei)134.1億元(yuan)，銷(xiao)售(shou)面(mian)積為(wei)169.2萬平方米(mi)，銷(xiao)售(shou)均(jun)價(jia)為(wei)7927元(yuan)/平方米(mi)，分(fen)別同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長88.5%、56.6%和20.4%。1～11月，恒(heng)大地產累計銷(xiao)售(shou)1207億元(yuan)，銷(xiao)售(shou)面(mian)積為(wei)1668.1萬平方米(mi)，同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長14.2%，銷(xiao)售(shou)均(jun)價(jia)為(wei)7236元(yuan)/平方米(mi)，同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長7.4%。

據(ju)公開資料，恒大地產(chan)今年銷售目標(biao)鎖定(ding)1100億(yi)元，因此截至11月份，公司(si)成為首家提前超額完成了年度任(ren)務的主流房企。

2014年已接(jie)近尾聲，雖然有央行“9·30房貸新(xin)政”以及降息等(deng)政策(ce)刺激，但從(cong)主流上市房企至今公(gong)布的銷售(shou)數據可以看出，多數房企可能無法完成(cheng)今年的銷售(shou)目標。

克而瑞研(yan)究報告顯(xian)示，其監測的(de)21家重點房企2013年前10月銷(xiao)售(shou)目標完(wan)成(cheng)率(lv)平均值達到88.3%，而2014年前10月銷(xiao)售(shou)目標完(wan)成(cheng)率(lv)平均值為74.2%，下滑14個百分點。

不僅(jin)如此，2013年(nian)(nian)前10月有(you)5家房(fang)企超(chao)額完成(cheng)全(quan)(quan)年(nian)(nian)銷(xiao)(xiao)(xiao)售目標(biao)，其中碧桂園(yuan)的累計銷(xiao)(xiao)(xiao)售金額更是(shi)超(chao)出(chu)目標(biao)20%以上(shang)(shang)，43%的上(shang)(shang)市房(fang)企完成(cheng)全(quan)(quan)年(nian)(nian)銷(xiao)(xiao)(xiao)售目標(biao)的90%以上(shang)(shang)。相較(jiao)而言(yan)，截(jie)至2014年(nian)(nian)10月，僅(jin)有(you)6家房(fang)企完成(cheng)全(quan)(quan)年(nian)(nian)銷(xiao)(xiao)(xiao)售目標(biao)的80%以上(shang)(shang)，只占監(jian)測房(fang)企總數的28.6%。

此外(wai)，據(ju)(ju)Wind資訊(xun)統計(ji)數據(ju)(ju)，截(jie)至12月1日，滬(hu)深兩市共計(ji)27家上(shang)市房(fang)企公布(bu)了2014年業(ye)績(ji)預(yu)(yu)告，其中僅有6家業(ye)績(ji)預(yu)(yu)增，近兩成房(fang)企業(ye)績(ji)預(yu)(yu)虧(kui)。

房地產行業集中度將提高

“去年市(shi)(shi)場利(li)好因(yin)素眾多(duo)，項(xiang)目銷(xiao)(xiao)售處于上升狀態(tai)，一(yi)些實力較強(qiang)的房企在10月(yue)(yue)份(fen)超額(e)完成(cheng)目標并(bing)非難事。而今(jin)年直(zhi)至9月(yue)(yue)底前，限貸政(zheng)(zheng)策收緊導致(zhi)市(shi)(shi)場不振，對房企銷(xiao)(xiao)售去化(hua)造成(cheng)很大壓力。”克而瑞研究中(zhong)心分析師沈曉玲(ling)向《每日經濟新聞》記者表示，即便自9月(yue)(yue)份(fen)起救(jiu)市(shi)(shi)政(zheng)(zheng)策陸續出臺，但由(you)于上半(ban)年銷(xiao)(xiao)售落后太多(duo)，相當(dang)一(yi)部分房企要完成(cheng)年度(du)目標幾無(wu)可(ke)能。如金地集團，前10月(yue)(yue)僅(jin)完成(cheng)目標的55%，11月(yue)(yue)和12月(yue)(yue)份(fen)平均每月(yue)(yue)需要完成(cheng)前10月(yue)(yue)月(yue)(yue)平均銷(xiao)(xiao)售額(e)的4倍才能達(da)成(cheng)目標，顯然可(ke)能性(xing)很小。

但是，超大型房(fang)企的(de)(de)銷(xiao)售(shou)完成(cheng)率依然位居前列。以5家已經上(shang)(shang)市的(de)(de)千億(yi)(yi)房(fang)企為(wei)例，除了恒大地產，截至(zhi)10月(yue)(yue)末(mo)，萬科與(yu)(yu)中海的(de)(de)目標完成(cheng)率分別為(wei)85.6%與(yu)(yu)84.4%，保利(li)與(yu)(yu)碧桂園的(de)(de)目標完成(cheng)率為(wei)71.3%與(yu)(yu)71.9%。億(yi)(yi)翰中國(guo)于日前發布的(de)(de)《2014年1～11月(yue)(yue)中國(guo)典型房(fang)企銷(xiao)售(shou)業績榜單》顯(xian)示(shi)，綠地集團前11月(yue)(yue)銷(xiao)售(shou)金額預估(gu)達到1918億(yi)(yi)元，趕(gan)超萬科成(cheng)功登(deng)上(shang)(shang)行業第一(yi)的(de)(de)“寶座”。

“類似(si)萬科(ke)、恒(heng)大(da)等(deng)超大(da)型(xing)房(fang)企(qi)(qi)得益于巨大(da)的規(gui)模(mo)、廣泛(fan)而合理的布局(ju)以及(ji)強大(da)的銷(xiao)售網絡和隨行(xing)(xing)就(jiu)市的定價策(ce)略，抓住了廣大(da)的剛需，使他們逆市實(shi)現(xian)持(chi)續增長(chang)。”一位(wei)房(fang)地產行(xing)(xing)業(ye)分析師認為，只要市場(chang)環境(jing)不(bu)出現(xian)大(da)幅逆轉，大(da)型(xing)房(fang)企(qi)(qi)能通過提高市場(chang)占有率繼(ji)續擴大(da)銷(xiao)售規(gui)模(mo)，加上(shang)央行(xing)(xing)“不(bu)對稱降息”后(hou)，商業(ye)銀(yin)行(xing)(xing)會更重視資(zi)產質量，信貸(dai)資(zi)源(yuan)更傾向于財務狀(zhuang)況良好的大(da)型(xing)房(fang)企(qi)(qi)，房(fang)地產行(xing)(xing)業(ye)的市場(chang)集中度將(jiang)保持(chi)加速提高的勢頭。

記(ji)者注意(yi)到，得益于(yu)良好的(de)銷(xiao)售表現與財(cai)務狀況(kuang)，恒大地產(chan)于(yu)11月16日發布公(gong)告稱，擬用自有資(zi)金(jin)提前償還將于(yu)明(ming)年1月27日到期的(de)13.5億美元優先票據，有力回應部分機構對(dui)其“高(gao)負債”的(de)質疑。