沒有暴漲暴跌的危機樣本

“他們(開發商)多數屬于外行，也沒打算永續經營，多數因為有關系而進入房地產業掘金。缺乏戰略素質，僅憑老板的感覺、豪情、盲從而做經營，大規模借高利貸、盲目性拿地擴張。政府拆舊太急，土地管理太亂，民間借貸太瘋，三病疊加。”

“邯鄲樓市危機”，很多人第一時間會聯想到“房價崩盤”。但事實上，在危機前邯鄲房價并沒有經歷類似鄂爾多斯、溫州的暴漲，現在房價也沒有暴跌。于是采訪中，一個問題始終縈繞在記者耳邊，究竟是誰導演了邯鄲融資危機？

三年前，沃爾瑪落戶邯鄲最繁華的康德商圈，成為邯鄲新地標建筑。在其周圍，近年也鱗次櫛比矗立起不少新樓盤，加上從各縣匯集而來的人流，以及從北京等大城市回流的資金流，這些都刺激著邯鄲開發商的擴張野心。

“村里人要進城，城鎮化的趨勢不可逆轉，這也是我多年堅持投資房產的重要原因。”在邯鄲擁有多套房產的劉先生告訴記者，在他看來，盡管外界認為三四線城市存在泡沫，但這相對于城鎮化的大趨勢簡直不足掛齒。

大學畢業后，劉先生不甘心做一名普通教師，于是創辦了自己的民營培訓學校，經過多年的打拼積累，手里也漸漸積累了不少財產，目前他還手持四五套房產。他看好邯鄲房產的理由是，城鎮化加速帶來新市民的必需品。

據記者了解，在邯鄲，類似劉先生擁有多套住宅的并非少數，很多本地人都不缺房。“除了買房，你還能想到其他更好投資方式？”只要有錢，還是買套房子比較值，這反映了部分邯鄲當地市民的真實想法。

盡管中央一直在加快“城鎮化”進程，地方政府也提出“三年大變樣”的宏偉藍圖，但殘酷的現實是，在當地居民整體并不缺房的情況下，存量人口也面臨著流失的危險。

通過對比邯鄲市2008年到2013年“小學在校生人數”變化，民間地產研究者劉曉博得出結論——邯鄲人口競爭力最差，過去3年小學生人數下降了6.4%，是河北人口流失最快的地區，而2013年當地房地產就已經進入調整期。

數據顯示，邯鄲市2013年主城區回遷房開工10470套、竣工15351套，在售和預售的商品房項目共約3480萬平方米。去年同期，邯鄲商品房年售總面積為355.8萬平方米，約為在售和預售商品房項目的十分之一。2013年邯鄲市商品房銷售面積下降17.6%，其中住宅下降21.8%，商品房待售面積增長了17%。

“他們多數屬于外行，也沒打算永續經營，多數因為有關系而進入房地產業掘金。缺乏戰略素質，僅憑老板的感覺、豪情、盲從而做經營，大規模借高利貸、盲目性拿地擴張。”談及邯鄲樓市危機，楊紅旭表示，在市場降溫、銀行信貸收緊、三四線城市樓盤嚴重供大于求，自然被撞得鼻青臉腫，狼狽不堪。

去年，楊紅旭曾到邯鄲講過一次課，印象深刻的是大拆大建，高層林立，居然部分樓盤容積率高達5左右，超過京滬。“政府拆舊太急，土地管理太亂，民間借貸太瘋，三病疊加。”

高和資本董事長蘇鑫也持相似觀點，他認為城市人口外流對住房需求減少，尤其減少了住房租賃性需求，缺乏人流和資金流支持的房地產，房地產開發量嚴重過剩以及外來人口大批流失，是造成樓市低迷的主因。

不過，對于外界所說的“邯鄲樓市過剩”一說，當地一位金融人士則持不同意見。“不能僅憑幾個數字來判斷邯鄲樓市的過剩，現在邯鄲市吸引了大量來自周邊縣的購房者，有些樓盤一半都是周邊縣市的業主。”他說。

在接受記者采訪時，美的地產邯鄲公司總經理王全輝也表示，邯鄲房地產市場的基本面沒有改變，千萬級的地區人口規模、低城市化率、大量的改善性需求和強勁的購買力是邯鄲房地產持續發展的基礎。