每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

周轉率與存貨指標均惡化

“一家快速成長型的房地產企業，通常會大量購地、高額負債，從而使負債率指標很高，但這并不意味著企業就有多高的風險”，在德咨詢總裁宋延慶看來，負債率高的企業只要有高周轉作保障，只要在銷售端上沒多大問題，就幾乎不存在資金鏈斷裂之憂，典型的企業如融創中國。

然而，根據蘭德咨詢的研究發現，受房地產市場低迷影響，上半年139家A股上市房企周轉率指標均出現了不同程度的惡化。以總資產周轉率為例 （該指標越高表示周轉速度越快），今年上半年周轉率超過0.3的房企僅有1家，2011~2013年同期分別有10家、4家與3家，但今年上半年周轉率低于0.2的房企則較去年增加了6家。克而瑞研究發現，今年截至上半年末，A股139家房企存貨周轉率為0.09，同比下滑15%。

周轉速度放緩，導致行業存貨繼續攀高。克而瑞統計發現，截至上半年，A股139家房企存貨達2.12萬億元，同比上升25%，環比一季度末上升5%。其中，大型房企存貨積壓并不顯著，“招保萬金”存貨環比一季度末僅微升1%，但部分中小房企庫存漲幅明顯，大名城的庫存同比與環比分別上升了111%和22%，迪馬股份同比與環比也分別上升126%和68%，泰禾集團環比上升了26%。

值得警惕的是，部分中小房企的庫存消化周期出現明顯增長，萬通地產同比增長465%至54.49個月，京投銀泰同比增長349%至186.55個月，泰禾集團同比增長162%至30.77個月。

“不管接下來市場行情變好或更差，業績收獲只屬于降價到位的房企”，在朱一鳴看來，如果許多房企仍像上半年一樣不肯大幅降價，恐怕銷售依然難有起色。而銷售回款不暢，對許多中小房企而言將是致命的：在巨大的資金壓力下，中小房企將不得不求助于更高代價的融資渠道，一些財務不穩健的高負債企業很可能因此陷入還息蝕本的惡性循環中，最終導致資金鏈斷裂。

光耀地產因資金鏈危機出現的破產傳聞，折射出多數中小房企的生存現狀。根據蘭德咨詢的統計，截至2013年底，全國房地產開發法人單位數量共約4.2萬家，比2010年減少了36.6%，最近3年累計減少超過1/3，最近5年共有一半以上房企“消失”，2008年該數據是8.8萬家。

宋延慶指出，危險與否，關鍵看短期和長期償債能力。“綜合來看，如果速度比率低于0.4，負債同比增長超過50%，銷售額增長目標超過30%，而資產周轉率低于0.2，年度利息支出與同期凈利潤相當，一旦市場有較大波動，這類企業資金鏈斷裂的可能性就比較大。”宋延慶告訴記者，全部上市房企中，這類企業有十幾家。

“雖然國內融資閘門正在開啟，但只有財務狀況良好的房企才能從中分一杯羹”，歐陽捷認為，對于多數財務狀況惡化的房企而言，“以債養債”的發展模式難以為繼，通過積極的銷售策略拉動資金回籠是唯一出路，在未來數年內，去化與還貸將成為房地產企業的常態。