每經編輯｜每經記者 盧曦 發自上海    

面臨業態調整難題/

大部分二三四線城市的萬達廣場都處于城市的核心位置，這是萬達商業地產的一大優勢，但要把這一優勢變現為租金收益，萬達還需要對三四線城市的消費習慣、消費特點等做深入研究，做到因地制宜。

新城控股集團副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，不同層級城市年輕人占的比例不同，很多三四線城市的年輕人到一二線城市工作，因此一二線城市的商場、購物中心需要更時尚、更新潮、更快節奏。相比之下，三四線城市老年人更多。萬達廣場、萬象城等購物中心下沉到三四線城市之后，通常都是圍繞“生活”展開業態組合。

“在很多三四線城市，購物中心被當成居民的 ‘第二客廳’。”歐陽捷說，這要求購物中心豐富餐飲業態，但由于餐飲貢獻的租金不高，購物中心還需要加大零售業的占比，餐飲、娛樂、零售業的比例都應保持在30%左右，以餐飲吸引人氣，娛樂保證基礎人流，并通過零售提升整個項目的租金。

此外，三四線城市家庭常常是以兒童為核心，購物中心對兒童業態也有很大需求，但由于人口基數不夠大，又需要控制兒童業態的體量，避免占比過大。

值得注意的是，服裝在一二線城市是備受重視的業態，毛利率高于餐飲等行業，但很多服裝品牌在三四線城市并不受歡迎。為此萬達僅在少數中部城市嘗試了服裝品牌的升級，而在絕大部分三四線城市，都以平價、新潮的服裝品牌作為主力。萬達需要在服裝之外，引入更多高毛利的業態，這顯然是一個不小的挑戰。