國(guo)慶期(qi)間(jian) “9·30房貸新政”對各地樓市影響

提要(yao)(yao)：一線城市(shi)和少數二線城市(shi)的庫存量并不是(shi)特別高，去化周期也不是(shi)特別長，一旦(dan)需求開始(shi)釋放，政策利好出來之(zhi)后，年底(di)有可(ke)能(neng)(neng)房價(jia)開始(shi)止跌(die)反彈(dan)。但(dan)是(shi)對于大多數的三(san)線、四線城市(shi)和部分(fen)二線城市(shi)，年底(di)還看不到明(ming)(ming)顯反彈(dan)，可(ke)能(neng)(neng)要(yao)(yao)到明(ming)(ming)年某季度會(hui)出現(xian)全國性的房價(jia)見(jian)底(di)反彈(dan)。

北京：

購房者短期觀望

“9·30房貸新政”對北京影響(xiang)未現，北京樓市(shi)在國慶假期的網(wang)簽(qian)量(liang)依然(ran)走低。

據偉業我(wo)愛我(wo)家市場研究院統(tong)計，國慶假期前6天，北京市住(zhu)宅網(wang)簽量為(wei)510套(tao)，比(bi)去年(nian)同(tong)期大幅下滑38.3%，但比(bi)2012年(nian)同(tong)期的454套(tao)稍高，為(wei)2009年(nian)以來(lai)第二低值(zhi)。其(qi)中，住(zhu)宅新(xin)(xin)房網(wang)簽472套(tao)，同(tong)比(bi)下滑39.7%；二手房網(wang)簽量僅為(wei)38套(tao)，同(tong)比(bi)下滑13.6%，為(wei)2009年(nian)以來(lai)同(tong)期的新(xin)(xin)低。

對此，我愛我家集(ji)團(tuan)副(fu)總裁胡景暉認為，“9.30房貸(dai)新政”對當前樓市來說(shuo)無疑(yi)是(shi)重(zhong)大利好，但(dan)是(shi)通知(zhi)中(zhong)也(ye)明確了商(shang)業(ye)銀(yin)行可以(yi)依據自(zi)身(shen)情(qing)況(kuang)(kuang)進行把控和執(zhi)行。在未確定商(shang)業(ye)銀(yin)行具體執(zhi)行力度的(de)情(qing)況(kuang)(kuang)下，市場購房人群出現了較為明顯的(de)短期觀望(wang)(wang)情(qing)緒，所以(yi)北京“十一”期間網簽量走(zou)低。預計(ji)未來一段(duan)時間，這種觀望(wang)(wang)情(qing)緒將隨著商(shang)業(ye)銀(yin)行執(zhi)行情(qing)況(kuang)(kuang)的(de)明確而(er)消散。

中(zhong)原(yuan)地產首席(xi)分(fen)析師張大偉(wei)則認為，國(guo)慶(qing)假(jia)期(qi)(qi)北京樓市成交雖然比2013年同期(qi)(qi)明顯下滑(hua)，但(dan)(dan)優于(yu)2012年同期(qi)(qi)，整體(ti)看(kan)樓市企穩(wen)跡象明顯。“國(guo)慶(qing)期(qi)(qi)間(jian)的(de)網(wang)簽數據并不反應(ying)市場當下情況(kuang)，但(dan)(dan)體(ti)現了(le)整體(ti)市場在(zai)9月份繼(ji)續復(fu)蘇的(de)變化。”他(ta)說，當前雖然觀望依(yi)然為主(zhu)流，但(dan)(dan)購(gou)房者入市的(de)積極性在(zai)提高，房貸(dai)新政導致(zhi)部分(fen)剛需購(gou)房者開始集中(zhong)看(kan)房。

張大偉進(jin)一(yi)步指出(chu)，10月份將(jiang)是(shi)信貸(dai)政策落地(di)執行(xing)月，后(hou)續信貸(dai)的(de)(de)(de)(de)額度與信貸(dai)的(de)(de)(de)(de)利率變(bian)化將(jiang)是(shi)影響(xiang)市場的(de)(de)(de)(de)最(zui)關鍵因(yin)素(su)。在央行(xing)[微博]松綁限貸(dai)后(hou)，北(bei)京(jing)市場下(xia)半年表(biao)現(xian)將(jiang)好(hao)于(yu)上半年，四(si)季度的(de)(de)(de)(de)情況也將(jiang)好(hao)于(yu)三季度，但因(yin)為(wei)處于(yu)恢復(fu)期，房企依然(ran)以平價走量(liang)為(wei)主，四(si)季度的(de)(de)(de)(de)市場表(biao)現(xian)將(jiang)是(shi)量(liang)漲(zhang)價穩的(de)(de)(de)(de)態(tai)勢(shi)。

胡(hu)景(jing)暉(hui)認為，“房(fang)貸新政”在未來對于(yu)樓市成交(jiao)量實際(ji)影(ying)響(xiang)(xiang)的(de)釋(shi)放(fang)，將(jiang)隨著(zhu)各商(shang)業(ye)銀行(xing)具(ju)體(ti)的(de)執行(xing)情況而落地，短(duan)期(qi)內(nei)預計仍(reng)然(ran)難以(yi)(yi)看到效果，但在未來幾個月內(nei)，效果將(jiang)逐步顯現(xian)。受(shou)這一因素影(ying)響(xiang)(xiang)，四季度(du)和(he)春節前樓市成交(jiao)量的(de)復蘇將(jiang)可以(yi)(yi)預期(qi)。“如果各大(da)商(shang)業(ye)銀行(xing)能(neng)夠積極響(xiang)(xiang)應央行(xing)房(fang)貸新政，那么對于(yu)部分合理的(de)自住型和(he)改(gai)善型購房(fang)人群來說，四季度(du)和(he)春節前這段(duan)時間都(dou)將(jiang)是不錯的(de)置業(ye)時機。”他(ta)說。

“受房(fang)貸新政(zheng)(zheng)影響，目前(qian)市場起碼(ma)可(ke)以(yi)增加(jia)30%的可(ke)購(gou)房(fang)人群，而且這(zhe)部(bu)分人群恰好都(dou)是之(zhi)前(qian)被(bei)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)抑制的意愿(yuan)購(gou)房(fang)人群。對于市場來說，這(zhe)一(yi)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)的松綁(bang)效果(guo)相當于限購(gou)松綁(bang)影響的5倍以(yi)上。”張大(da)偉說，如果(guo)再出(chu)現(xian)1-2次定向或者全面降準，樓市將會很快反彈(dan)。

上海：

回暖跡象明顯

上海(hai)市民的(de)購房(fang)(fang)熱(re)情被明顯帶動起來。證券時報記者在(zai)上海(hai)秋季(ji)房(fang)(fang)展會(hui)(hui)上看(kan)(kan)到，前來看(kan)(kan)房(fang)(fang)的(de)市民絡繹不絕，不少是為了(le)改(gai)善居住條件而(er)來。他們表(biao)示，如果條件合(he)適會(hui)(hui)考慮(lv)出手(shou)購房(fang)(fang)。

黃金周市民(min)購房(fang)意愿(yuan)回暖也可以從開發商處得到印證。鵬欣(xin)集(ji)團某(mou)樓盤(pan)的(de)(de)一(yi)(yi)位客戶經理告訴記者，房(fang)展會(hui)期間該樓盤(pan)共成交14套，已達(da)今(jin)年一(yi)(yi)個月平均(jun)成交量的(de)(de)70%，相比今(jin)年上(shang)半年房(fang)展會(hui)的(de)(de)冷清有明顯好(hao)轉。

綠地集團的一(yi)位銷(xiao)售人員也有相同的感受(shou)。他表示，上(shang)半年消費者對房價的走(zou)勢(shi)疑慮較重，市場觀望情緒濃厚(hou)，此次(ci)限(xian)貸松(song)綁正好趕上(shang)“十一(yi)”黃金周，加之“十一(yi)”期間買(mai)房有一(yi)定(ding)優惠，前(qian)來看房的市民多了不少。

不過，記者了解(jie)到，所謂的(de)優惠其實力度并不大，比較典型的(de)是類似“7萬(wan)(wan)(wan)抵12萬(wan)(wan)(wan)”的(de)形式，即預付7萬(wan)(wan)(wan)元，屆時(shi)可(ke)在(zai)房價中抵扣12萬(wan)(wan)(wan)元，相當于優惠了5萬(wan)(wan)(wan)元。而在(zai)展(zhan)會(hui)上(shang)，位于上(shang)海郊區的(de)商品房總價普遍也在(zai)300萬(wan)(wan)(wan)元以上(shang)，5萬(wan)(wan)(wan)元只是一個零頭而已。

據了解，即(ji)使是這樣的(de)優惠在黃(huang)金周過后(hou)也(ye)大多(duo)將(jiang)被取消。事實(shi)上(shang)，已有綠(lv)城集(ji)團下(xia)屬(shu)的(de)一家區域公(gong)司被曝出將(jiang)從10月8日(ri)開始對項目實(shi)行(xing)5%-10%的(de)漲價。而這或將(jiang)不只是綠(lv)城一家的(de)行(xing)動(dong)，多(duo)個樓盤的(de)銷售人員均表示，受限貸(dai)松綁的(de)利(li)好影響，房企內(nei)部也(ye)在醞(yun)釀于節后(hou)漲價。

開發商(shang)(shang)敢于漲價的(de)(de)原因或許正是看到(dao)了市民對于限(xian)貸(dai)松綁的(de)(de)關(guan)切。記者(zhe)發現，在(zai)向開發商(shang)(shang)咨(zi)詢的(de)(de)市民中，大(da)多都會詢問房貸(dai)新(xin)政能帶給他們(men)怎樣(yang)的(de)(de)優惠。記者(zhe)在(zai)采(cai)訪一(yi)位有(you)(you)意購(gou)房的(de)(de)女士時，對方反倒頻頻向記者(zhe)詢問有(you)(you)關(guan)二(er)套房貸(dai)利(li)率的(de)(de)事宜。

一位(wei)開發商(shang)的銷售人(ren)員表(biao)示，新政出(chu)臺后(hou)，二(er)套(tao)房執行(xing)首套(tao)房貸利率已(yi)是較大(da)優惠，鑒(jian)于目前銀(yin)行(xing)房貸業務利潤空間(jian)不(bu)大(da)，拿到七(qi)折(zhe)房貸利率幾無可能。

據(ju)房產數據(ju)顯示(shi)，今年(nian)(nian)10月1日到7日，上海全(quan)市成(cheng)(cheng)交商品房873套，均(jun)價27156元(yuan)/平方米(mi)；去(qu)年(nian)(nian)同期(qi)成(cheng)(cheng)交商品房828套，均(jun)價22520元(yuan)/平方米(mi)。從成(cheng)(cheng)交套數來看(kan)，今年(nian)(nian)國(guo)慶(qing)黃金周成(cheng)(cheng)交量略優于去(qu)年(nian)(nian)同期(qi)。

廣州：

交易量不足去年一半

“9·30房(fang)貸新政”這(zhe)股東風并未讓廣州(zhou)樓市回(hui)暖，眼下(xia)，成交情(qing)況(kuang)依然(ran)低迷(mi)。

據10月(yue)(yue)7日房產數據中心數據顯示，國慶假(jia)期(qi)(10.01-10.06)廣(guang)州全市網簽(qian)401套，相(xiang)比(bi)去年(nian)同期(qi)716套，下降43.99%，環比(bi)上月(yue)(yue)(09.01-09.06)741套跌(die)45.88%；均價12076元/平(ping)方(fang)(fang)米，同比(bi)去年(nian)9423元/平(ping)方(fang)(fang)米，上漲(zhang)28.15%；和今年(nian)9月(yue)(yue)15595元/平(ping)方(fang)(fang)米相(xiang)比(bi)，跌(die)22.56%。

數據(ju)顯示，從區域(yu)成交(jiao)情況來看(kan)，國慶前六日，從化網簽114套，名列第一，均價7790元/平(ping)(ping)方(fang)米；其次，增城(cheng)成交(jiao)95套，名列第二，成交(jiao)均價9953元/平(ping)(ping)方(fang)米；排名第三(san)的(de)是白云區，網簽46套，成交(jiao)均價22067元/平(ping)(ping)方(fang)米；越秀區出現零成交(jiao) 。

據2013年房地產(chan)數據中心數據顯(xian)示，國慶(qing)期(qi)間銷售(shou)前三的樓(lou)盤為碧桂園豪園、碧桂園天(tian)璽灣和恒大山水(shui)城(cheng)，依次網簽234、65、39套(tao)單(dan)位。

從今(jin)年情況來(lai)看，國(guo)慶前六(liu)日的成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)套(tao)(tao)數(shu)“TOP10”樓(lou)盤中，坐落于從化的珠光流溪(xi)御景是成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)最多的樓(lou)盤，網(wang)簽(qian)69套(tao)(tao)名列第(di)一，成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)均(jun)價為8138元/平(ping)(ping)方米。名列第(di)二的是增城保利(li)東江(jiang)首府，網(wang)簽(qian)43套(tao)(tao)，網(wang)簽(qian)均(jun)價為10344元/平(ping)(ping)方米。白云區的保利(li)西(xi)海(hai)岸成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)30套(tao)(tao)，成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)均(jun)價為18599元/平(ping)(ping)方米，排名第(di)三。

據(ju)記者(zhe)統(tong)計(ji)(ji)，今年國慶前(qian)六日成交(jiao)量(liang)(liang)排名前(qian)三樓(lou)盤的交(jiao)易量(liang)(liang)共(gong)計(ji)(ji)142套，僅占去年銷售量(liang)(liang)前(qian)三樓(lou)盤的40%左右，還不足一半。

深圳：

豪宅簽約波瀾不驚

一(yi)些深圳(zhen)高(gao)端住宅項(xiang)目的(de)一(yi)線銷售人士(shi)反映，國(guo)慶期(qi)間的(de)意向客戶數(shu)量確有一(yi)定增加(jia)，但對(dui)于銷售一(yi)直較為平穩的(de)豪宅市(shi)場來說，影響多大尚需觀察(cha)。

深圳銀(yin)湖區域一高端(duan)住宅項(xiang)目的銷售部人士認為，由于(yu)自身項(xiang)目具有不(bu)可(ke)復制的城市中心綠地資源，相信(xin)(xin)央(yang)行(xing)推出(chu)的信(xin)(xin)貸新政，將使得具備潛力的改善性需求客戶加快(kuai)入場。

“之(zhi)前出(chu)(chu)現過需(xu)要(yao)更(geng)換大戶型的(de)客戶，因為不能(neng)獲得較(jiao)低(di)的(de)首(shou)付比(bi)例(li)，為了購買房(fang)子必須(xu)把原有住宅出(chu)(chu)售(shou)，相信(xin)未來(lai)這類客戶將(jiang)不必做出(chu)(chu)這樣(yang)的(de)決策。”他告(gao)訴證(zheng)券時報(bao)記者(zhe)。

位(wei)于(yu)蓮花山不(bu)遠處的某高(gao)端(duan)商務公(gong)(gong)寓項目銷(xiao)售人士告(gao)訴記(ji)者，國慶期間前(qian)來看房(fang)的意向客(ke)戶數(shu)量較國慶前(qian)一周(zhou)要(yao)多30%至50%左右。不(bu)過(guo)，她認(ren)為，類(lei)似公(gong)(gong)司這種豪(hao)宅項目，受市場波動的影響其實并不(bu)算大，簽(qian)約量一直(zhi)都很穩定。

事實上(shang)，從統計數(shu)據來看(kan)，在(zai)信(xin)貸(dai)新(xin)政出臺之前(qian)的9月大部分(fen)時(shi)間(jian)，深(shen)圳樓市已經開始回(hui)暖。

深圳市規土委10月(yue)(yue)6日公布的統計數(shu)據顯(xian)示(shi)，9月(yue)(yue)深圳一手(shou)住宅成交均價(jia)為(wei)(wei)22799元/平方米，環比上漲(zhang)2.1%，結束了(le)(le)連續三個月(yue)(yue)的下跌。9月(yue)(yue)單月(yue)(yue)成交量則達到了(le)(le)3113套(tao)，為(wei)(wei)今年以來首(shou)次站上3000套(tao)關口(kou)，環比漲(zhang)幅(fu)7.8%。

全國：

年底前無明顯反彈

上海易居房(fang)地產研究院副(fu)院長(chang)楊紅旭則(ze)認為，就全(quan)國而言，年(nian)底(di)(di)可(ke)能看(kan)(kan)不(bu)到(dao)全(quan)面的(de)反彈(dan)。信貸放松刺激需求，但(dan)是還要看(kan)(kan)需求的(de)增幅會不(bu)會超(chao)過庫存的(de)增幅。假(jia)如庫存回(hui)落了，則(ze)有利于房(fang)價(jia)慢慢止(zhi)跌反彈(dan)。一線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市和(he)少(shao)數(shu)二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市的(de)庫存量并(bing)不(bu)是特別(bie)高(gao)，去(qu)化周期也不(bu)是特別(bie)長(chang)，一旦需求開(kai)始釋放，政(zheng)策利好出來之后，年(nian)底(di)(di)有可(ke)能房(fang)價(jia)開(kai)始止(zhi)跌反彈(dan)。但(dan)是對于大(da)多數(shu)的(de)三線(xian)(xian)、四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市和(he)部(bu)分二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市，年(nian)底(di)(di)還看(kan)(kan)不(bu)到(dao)明顯反彈(dan)，可(ke)能要到(dao)明年(nian)某季度會出現全(quan)國性的(de)房(fang)價(jia)見(jian)底(di)(di)反彈(dan)。

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