朱中一：我們也接觸了一些企業，也接觸了一些地方的領導。很多地方確實現在出現了下行的情況，比如像房地產開發投資、新開工面積、銷售面積、銷售額等。另外，6月份的新建商品房價格，有些也在下降，這些數據說明是在下降。但是我認為房地產現在這個情況是一個退燒的階段，因為去年發燒了。從退燒的階段來看，現在的市場應該說是比較常態化的。

巴曙松：剛才四位專家從4個不同的角度給出了對回落的判斷和解釋，我認為是非常準確的。還有幾位顯然是對下行通道有不同看法的，大家可以對剛才的四位的看法做一個評論，越尖銳越好，而且我看到著名經濟學家陳淮教授這時候已經要求發言了。

陳淮：我們終于沒有用一個媒體的主持人，而用了一個學者主持人，本來是滿懷希望的，結果現在還是失望了。

我們為什么討論這種小兒科的問題？哪一本經濟學有下行通道這個概念？據說你是博士，聽說最近還去哥倫比亞大學講學了，哥倫比亞大學教這個嗎？

剛才我們的主持告訴我們，引用了一個著名的外國經濟學家，說凱恩斯說過“長期中我們都已經死去”，注重短期就行。房地產的問題和城鎮化的問題永遠是長期問題，絕不可能用短期現象來解釋。

在經濟學里就有研究長期問題的增長經濟學，發達國家長周期和發展經濟學。金融學家們200年就研究了一個問題，就是一塊錢值多少錢，到現在還沒研究明白。你說通脹問題是不是一塊錢值多少錢的問題？到現在還沒弄明白。是升息還是降息好？他沒弄明白。

金融學家就研究這個，永遠研究的是短期問題，幣值、利率、匯率、通脹、物價，永遠是短期的問題，他怎么能研究房地產的問題？

如果說在數學意義上有一個通道的話，那么指的是在一條曲線上，上下波動的過程中，每一個低點都低于上一個低點，每一個高點都低于上一個高點的時候叫通道。而不是在一個曲線上有起伏的階段叫通道。

巴曙松：沒有一句談房子的事，明明談短期的房子波動，他沒想明白，不好說，從猴子變人開始談起。

陳淮：真正的經濟學家從不做這種短期的投資指導，只有那些股評家才談。昨天股市暴漲，今天承接昨天漲勢，繼續向上攀升，也不排除報復性反彈，向下跌的可能。

巴曙松：他剛才批評了金融，批評了短期分析，對通道的解釋卻是最膚淺的股市上的技術分析，下行通道這個描述，他用了還反過來批評，所以下一次發言讓他說短一點。

請單總談談對下行通道的批判，猛烈一點，對他們四個人，別對我，我是主持。別有的人自己沒弄明白，上來發言該對誰都沒弄明白就來批斗一番，我估計你不會犯這個錯誤。

單偉豹：這是一個短期的波動，尤其是2013年量價都創記錄，有技術性的下跌是非常正常的，就是半年時間。

從基本層面來說，我們所有的政策都沒有取消，貨幣政策又非常緊，而且上半年因為貸款總額增幅降了一點，導致剛需住房貸款都受到了影響，所以這個下降是正常的，在沒有大的變動的情況下，我認為這是一個技術性的下降和貨幣政策的影響。

說是下行通道就完全說不通了，最近基本上限購都放開了，除了一線城市。而且銀行政策現在也有所變化，央行已經提出了要求，要保證基本的貸款需求。

綜合各方面的情況來看，沒有理由說是下行通道，我個人很有信心說下半年不會下降，所以對下行通道這個觀點我不贊同。我們可以賭一把，明年開會的時候我們再看是什么情況。

巴曙松：連平首席PK單總，連平首席說中長期不錯，但是短期一兩年內會下降。單總說下半年就要很好，我們到明年博鰲房地產論壇的時候再對比。

我和陳啟宗先生是好朋友，他的項目做得非常好，一個恒隆廣場收的租金是其它地方的好幾倍，他作為商業地產開發商的經驗，和劉總作為住宅和其它方面的開發，都有很豐富的經驗。請你們也談談自己的看法，陳總先說。

陳啟宗：我同意剛才陳淮的觀點，研究房地產要注意的是不能看短期，因為這個行業本身就是一個長周期的東西，必須要從長遠來看。

巴曙松：同樣的一個意思，為什么你說了我聽得特別順耳，另外一個人說了我特別不愛聽。

陳啟宗：從短期來看，我也認同任總的看法，我認為現在短線是比較平穩的局面。關鍵看政府能不能把短線的平穩變成長線的平穩，這就非常重要。

要是能夠保持長線的平穩，像單總說的，跟著GDP走，就是中國的大勢。香港最好的房子現在價錢多少？跟上海、紐約、倫敦比一比，倫敦、紐約和香港都差不多，但香港是上海的5倍，上海好的房子是10萬塊錢一平方米，香港達到了50萬一平方米。

香港為什么比上海強呢？當然這個不能直接對比，每個地區的情況很不一樣，但是也不能完全不看這個情況。內地的人民幣是在升值，經濟增長現在放緩了，有7.5%左右，而香港是3%到4%；內地的需求非常大，香港的需求也比較大，唯一的就是社會環境不同。

香港的經濟從各方面來看也不會強于上海，所以這個5比1的比例，我相信會慢慢縮小。在以往的20年里已經在縮小了，在未來的10年、20年，我相信還會縮小。我對香港的住房絕對不是悲觀的，還會平穩上漲，但是相信從長遠來看，上海、北京以及其它好的城市，增長應該比香港快，和香港的房價差距會越來越小，可能以后不是5比1，而是3比1、4比1，這就是一個比較大的增長。

巴曙松：下面請劉總談談。

劉曉光：上午我已經講了，下行通道這個提法我不認同，所謂下行通道，長期陡降式的下行是引導性的說法，跟媒體在今年年初大規模拐點論性質是一樣的。

另外一個，房地產可能進入了新的常態，有一些周期性的調整，也有一些分化。我們的100個城市中間應該有30個城市放開限購了，很多價格比較高的城市放開以后，相信價格和量是會上升的。因為人們都希望從小城市到中等城市、從中等城市到大城市，在這種新的市場組合中可能會形成一種新的狀態，我們不能簡單地說下行通道已經成立了。

巴曙松：越說越近了，最后變成只是表達方法不一樣了，總體上跟去年比沒那么好，是一個新的狀態，也沒那么壞。剛才有一位專家還想總結發言，為了顯示主持人的寬宏大量，我還是給他一次發言的機會，讓他對第一輪的發言做一個總結，請陳教授做一個小結。

陳淮：上行和下行并不只是長期和短期的區別，還包括整體行業之間的關系。

我給你們講個故事，2001年，中國的家電業經過10年的輝煌，突然面對價格大戰，當年中國的彩電廠生產量是4700萬臺，只賣掉了2100萬臺，相信那一年的家電論壇上也有很多人說下行通道之類的話題。

10年過去了，當初輝煌一時的那些家電企業基本都死光了，90年代輝煌一時的名牌企業幾乎都死光了，但是沒妨礙21世紀第一個10年中國成為世界第一大的家電大國。到去年中國生產了多少臺家電嗎？不是2100萬，不是4700萬，是1.2億臺。你說這10年那些名牌企業死光之后是上行還是下行？

金融專家永遠不理解的一件事是世界金融危機爆發了，這個世界上一磚一瓦的實物資產都沒消失，生產能力、技術研發、市場規模什么都沒少，就是錢沒了。

我們面對的就是這么一個過程，錢有和沒有只是一個虛擬財富，可能我們面對的是未來10年中國房地產業大發展、大擴張的時期，同時是三分之一的企業要被優勝劣汰調整出去。所以你說上行還是下行，開門還是閉門，我想我已經回答了你剛才提出的第一個問題。