◎嚴躍進

近期審計署開始著手對全國各地的土地出讓項目做審計。審計風暴的背后，自然會對整個土地市場產生震撼。筆者認為，土地出讓審計過程中應格外“關照”大項目。

何為大項目？其特點就是：對土地利用要求比較高，一般都占據了優質地段，而且往往有較好的商業或產業輻射功能。大項目背后又往往有潛規則，原因是此類項目都是地方政府比較青睞的。從招商引資的角度看，地方政府會提供各類便利條件和政策優惠。從博弈的層面看，此類房企也會顯得比較傲慢，會抓住地方政府的心理，在土地出讓的條件上討價還價。

此次審計署的審計，并不能說是一件新鮮事。實際上，在2010年，審計署發布2010年第六號審計公告顯示，在土地出讓收支管理和土地開發整理方面，存在違規征地、以租代征土地、違規協議出讓工業和經營性用地、土地開發整理項目實施效果不佳等違規問題。

但這樣一些問題，有沒有經過審計而消失？最近各類土地違規問題就是一個佐證。如東部某省的旅游地產市場就曝光了土地閑置的問題。很顯然，對于此類管理部門也需要加強審計。

為了城市實體經濟的大發展，部分城市亟須引入重點項目，因此會把相應的土地以較低的價格賣給相應企業，這里面主要以工業用地為主。但地方政府在招此類項目的同時，卻忽視了對耕地資源的保護。尤其很多占地面積大的工業用地出讓，更容易出現這樣的問題。

部分城市為了改善投資形象，會加大重點項目土地的出讓，比如地鐵沿線物業開發用地、地標性商業綜合體項目、大型旅游項目等。對待此類招商引資活動，地方政府在土地出讓的標準上會主動降低，甚至出現土地未批先用、先建的“先斬后奏”的做法。這不僅違反了土地定價的基本要求，也違反了土地交易的法制要求。

為了能夠躲避監管，在土地出讓中，還有一些新的做法。比如某城市希望引入一個外資項目，會“抓”來一個房企做陪襯。如何陪襯呢？此類地方政府為了滿足土地招拍掛的硬性要求，會引入幾家房企共同作為拿地方。但實際上，在報價上卻有所保留，進而成為局外人。如此一來，相應地塊就順理成章地成為“指定”房企的囊中之物。

在土地出讓過程中，可能并非只有地方政府和房企會有腐敗現象，實際上別的參與者也有這樣的沖動。比如，部分商業銀行的地方性分支機構在進行土地儲備貸款時，也會因為房地產市場火爆而違規放貸，進而使得此類資金轉化為土地出讓金，流入政府口袋。

出現這樣的問題，和部分直接負責土地出讓的官員的做法有關。從城市發展的角度看，這些官員也不愿意讓財神爺跑了，所以會積極提供各類優惠。從地方土地財政和地方債的角度看，很多地方政府在債務重壓之下，土地出讓規模大、價格低，從而鼓勵房企投入資金。背后的真實原因和邏輯是，地方政府亟須擺脫貧困的局面，而且此類賣地的收入可以在當期“消費”。

土地領域的腐敗既擾亂了市場競爭秩序，使得很多弱勢房企難以在土地市場上公平競爭，而屬于國家財產的土地出讓金也沒有用到真正的領域中。一方面，這里面缺乏較好的監管體系；另一方面，地方政府會從資金信息安全的角度進行各類搪塞。

此次審計署的審計，配合了房地產不動產登記制度的推進過程，也配合了目前反腐敗的推進。審計的初衷是構建土地資源利用的大秩序，并實現對公平與效率原則的重建。

審計署在土地審計過程中，充當啄木鳥的功能只是一方面，只能作為一種事后監督。真正要做的，是要讓地方擺脫對此類 “自留地”出讓的依賴。顯然，各個城市需要拓寬產業和商業發展的深度，而不是簡單地視大項目為城市發展的唯一引擎。

（作者為上海易居房地產研究院研究員）