每經編輯｜每經記者 盧曦 發自上海    

每經記者 盧曦 發自上海

“未來隨著戶籍人口增加，更多的人要在這里住下，這一變化將給我們開發商帶來機遇，以后不再是簡單的造城，不僅要讓他們安居，還要讓他們樂業。”在每日經濟新聞報社主辦的第四屆中國價值地產年會上，協信控股總裁劉愛明如是說。

上述觀點在整個地產行業具有一定代表性，越來越多的開發商希望通過引入以往一線城市才有的一流社會公共資源，來提升三四線項目的吸引力，進而讓自己的項目在整體供應過剩的三四線城市脫穎而出。然而，這注定是大房企的游戲，對很多中小開發商而言，他們由于先天的弱勢，在這場逆水行舟的競爭中已經輸了半拍。

開發商既當爹又當媽/

中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮指出，中國的城鎮化才剛剛拉開序幕，中國僅在幾個大城市做好了“臉面工程”，但三四線城市還遠遠談不上現代化、國際化，也很少能扮演區域經濟中心的角色。這些城市的居民，還達不到普遍富裕。

花樣年董事局主席潘軍指出，三四線城市房地產面臨的問題是人口支撐能力不足，以及收入水平上升較慢。

鑒于此，一些具有前瞻性的開發商不僅操心業主的衣食住行和教育，還要操心業主的就業和事業，以便讓自己的項目隨著當地經濟社會的快速發展，獲取豐厚的土地增值回報。因此，他們在幫助當地產業經濟發展方面，顯得特別熱心。

三四線城市的經濟狀況很大程度上取決于地方產業，房企的成功往往來源于和地方產業的結合。以福建石獅為例，自古為紡織之鄉，服裝、制鞋等行業品牌繁多，產值驚人。當地政府近年來的目標是實現產業升級，打造品牌，希望成為中國內地的時尚中心。發源于石獅當地的世茂集團敏銳地意識到了這一導向，投入數百億元在石獅開發摩天城，除住宅、商業地產、酒店等基本項目之外，世茂決定在摩天城內建立一個時尚平臺，通過與意大利時尚行業的企業、機構合作，將意大利的設計、創意、產業經驗復制到城內。這一做法有望吸引一批石獅當地的企業主，并為當地提供一批就業崗位。

而貴州一家房地產公司負責人闞何江透露，貴州作為中國西部欠發達省份，房地產庫存很大，公司決定把手頭的住宅地塊暫停，全力打造商業地塊，絕大部分自持。

“做商業一定要符合年輕人的需求，強調一站式的全體驗購物中心。我們把貴州有地區特色、民族特色的資源和元素融入到商業綜合體，打造峽谷式商業，把貴州的高山、峽谷、流水全部融入到我們的商業體里面。”闞何江說。

介入地方基礎設施建設/

一線房企進入三四線城市，一項重要工作就是取得與當地政府的合作，從而獲得稀缺的資源優勢。

中交地產有限公司副總經理鐘瑾透露，中交地產做的是基礎投資帶動土地置換，有獲取資源的優勢，還有政策的傾斜。公司進入的是四川巴中，地方偏僻。公司投資基礎設施，同時在地方政府的支持下取得兩幅地塊。隨著基礎設施建設的成熟，中交地產開發的小區銷售理想，而且快速周轉能力強。

另一個案例是綠地。今年7月，綠地集團宣布組成聯合體在全國多個城市開展地鐵投資開發業務，同時在地鐵上蓋一類項目中占得先機。分析人士稱，綠地幫助地方政府投資地鐵，緩解了地方債的壓力，同時贏得地鐵沿線的開發權，從而在三四線城市率先贏得地鐵附近的優質地塊，可謂穩賺不賠。

8月，綠地與貴州政府合作，成立貴州省綠地金融資產交易中心。

此外，綠地集團還積極參與貴州國企改革，并力推貴州企業成為全國國資改革的排頭兵，綠地計劃于2014年在貴州發起成立首期50億元的產業引導基金和國資國企改革基金，投向貴州省內國企改革。

綠地在貴州金融領域的發力，不僅將在資本層面獲得收益，更加深了與當地政府的合作。對其在貴州廣大三四線城市的房地產業務將提供有力的支持。

而對大多數的三四線中小地產商來說，要想以類似綠地、中交地產的優勢資源去獲得更多更好的房地產開發機會顯然是非常困難的。在這樣的背景下，在三四線城市發展的中小地產商的出路，也許只能是慢慢淡出這個行業。