每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

去年，當幾乎所有房企都把資金砸向一二線城市之際，新城控股高級副總裁歐陽捷在張家港考察，他意外地發現，這個在全國百強縣級市排名前列的城市房價一直保持平穩，供求關系穩定，也沒有太激烈的市場競爭，雖然房屋售價不高，但土地成本也很低，是一個較穩妥的投資去向。

在城鎮化的發展過程中，三四線城市的長期投資前景毋庸置疑。一方面，對于行業本身而言，在房地產調控常態化背景下，一二線城市必然是調控政策主要的對象，相比之下，在三四線城市企業可以操作的空間將大得多；另一方面，從國家政策而言，“新型城鎮化”已經成為本屆政府未來十年工作的重中之重，屆時政策的傾斜和產業的轉移必定將為中小城市的發展帶來助推作用。

據統計，全國的地級市總量為288個，剔除30多個一二線城市后，仍然有高達250多個地級市。面對如此龐大的市場，如何辨別風險、挖掘機會是房企投資成敗的關鍵。《每日經濟新聞》記者綜合克而瑞、世聯地產等機構研究報告，結合供求關系、人口流入與經濟發展潛力等因素，試圖為房企尋找下一個投資熱點區域。

首選供求平衡型城市/

“目前三四線城市普遍存在的問題是供過于求，因此供求關系是首先考慮的因素，尤其是部分城市由于前幾年投資過熱，新增供應需要未來幾年的時間去消化，這類城市必須堅決予以回避。”歐陽捷告訴記者。

根據中國指數研究院發布的《從中長期及短期供求看40個大中城市的投資機會》報告，近年來多數大中城市商品住宅開工量大于銷售量，開工規模與銷售規模差值越大，形成的庫存規模將越大。以中長期住宅供需比 （商品住宅新開工/銷售）觀察，南寧、海口、長沙、貴陽、南昌、鄭州、烏魯木齊供需比小于1，低于40個大中城市1.32的平均值，此類城市市場供需基本平衡，庫存去化能力較強。與之相對，溫州、呼和浩特、蘭州、北海、寧波供需比在2以上，這些城市新增供應量遠超市場消化能力，需警惕供應過剩風險。

此外，土地供應量是否與人口規模相匹配也能反映中長期供求關系的趨勢。上述報告顯示，以土地供應量與人口規模比較，海口、福州、太原近三年土地成交面積與人口規模相當城市相比均處于較低水平，中長期來看土地去化壓力較小。銀川、西寧常住人口規模在200萬以上，土地成交量遠大于人口規模相當城市海口；此外，蘭州、貴陽、昆明、沈陽等城市近三年土地成交規模較高，這些城市土地供應相較其人口規模較為龐大，未來需警惕供應過剩風險。

除了供求關系，歐陽捷告訴記者，城市人口的增長是決定該區域房地產發展的重要因素，只有人口呈現凈流入的城市房地產市場才有投資的潛力，對于人口凈流出的城市要高度警惕。

價值線數據中心發布的 《中國財力50強城市人口吸引力排行》顯示，該機構選取了2013年中國公共財政收入最高的50個城市，對城市的人口吸引力進行排名。其中，東莞、佛山、無錫、鄭州、泉州、溫州、嘉興、太原、常州等三線城市人口凈流入超百萬，成為城市人口凈增長最多的城市。

“我們發現有些城市一直保持人口凈流入的狀態，比如說常州，雖然近年來該市房地產投資有點過熱，導致市場供過于求，但是如果把目光放遠一點，常州以中國最發達的長三角經濟圈為依托，隨著區域一體化格局的形成，常州產業經濟將受到越來越大的帶動作用，由此帶來的新增人口會把這些短期過剩的庫存消化掉，所以這類型城市仍存在中長期機會。”歐陽捷說。

重視城市經濟發展/

供求關系、人口流入只是表象，城鎮化發展還必須依托產業布局與經濟發展。

在歐陽捷看來，通過開工量、土地供應等歷史數據推測前景仍有局限性，支撐房價上漲、市場規模擴大的基礎是城市人口與產業經濟兩大因素，當房地產供給與人口、經濟發展產生的市場需求相協調時，才能形成房價合理上漲、市場規模有效擴大，才是具有投資價值的房地產市場。

世聯行和上海同濟大學房地產研究所聯合制作了《城市房地產投資價值研究——分化市場中的價值探尋》，該報告選取了120個地級及以上城市作為研究樣本，覆蓋了東中西部逾20個城市群，主要從城市人口、產業經濟和市場特征三方面入手構建城市房地產投資價值指數的指標體系。最終的評價結果顯示，長沙、鄭州、南昌、貴陽、太原、無錫、珠海、福州、昆明、佛山、煙臺、徐州等共27座三線城市被評為潛力型城市。

其中，徐州與長沙由于房地產市場與當地經濟均邁入快速發展階段，城市的區域地位決定其市場具備進一步拓展的空間，最有機會成為領先型城市；珠海、常州、南昌等9座城市已經擁有較好的人口規模與產業經濟集聚能力，盡管市場出現一定程度的供過于求，但仍不可低估其發展潛力；惠州、佛山、煙臺、東莞等11座城市則存在過度供應消耗未來市場潛力的特征，能否有效控制市場供應并去化存量，成為這些城市保持投資價值的關鍵，否則極有可能變成風險型城市。

“當然，判斷城市潛力的標準并非一成不變，產業政策的變動對于一個城市的經濟發展可能會帶來巨大的變化。”歐陽捷向記者表示，“城市投資的布局必須具備前瞻性眼光，最好能提前布局，不要等到大家都看到機會的時候才進去，否則很有可能從藍海變成紅海。”