每經編輯｜每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

北京ONE再起波瀾。

近日，每平方米售價達3萬元的通州北京ONE項目，為了籌集工程開發費用，時隔一年再次發起信托融資。記者獲得的新一期信托計劃書中，開發商為宣傳其亮點，直言拿地成本為樓面地價1500元/平方米，揭開其售價為土地成本20倍的“內幕”。

北京ONE項目主打恒溫、恒濕、恒氧健康環保概念。北京當地一位業內人士向《每日經濟新聞》記者坦言，該項目定價始終超越區域現狀，去化速度較慢。

房地產業內人士嚴躍進表示，在經營壓力下，小開發商喜歡嘗試捂盤惜售、制造噱頭的做法，并試圖實現土地利潤最大化，不過此類做法不可持續，尤其對于信托融資的手段，未來還是謹慎為好。

信托計劃書透露土地成本/

北京ONE的信托融資，由中融信托委托發行的一年期集合資金信托，以項目土地及在建工程為抵押物外，募資2億元，用于北京ONE項目的工程開發費用。產品預期收益率定得較高，300萬元以上年收益率9.5%，1000萬元以上年收益率9.8%。

《每日經濟新聞》記者咨詢這款信托產品有何優勢時，一位理財經理表示，資金用于北京ONE項目的工程開發費用，風控方面是北京ONE項目土地及在建工程抵押，抵押率約為35%，次級增信，實際控制人連帶責任擔保。項目亮點是1年期、北京項目、北京抵押物、超低樓面價、五證齊全且已基本完工，還款來源充足。

在信托計劃書的項目亮點介紹中，開發商直言，北京ONE項目拿地時間早，樓面地價極低，僅為1500元/平方米，銷售凈利潤率則高達31%。

北京市住建委官網數據顯示，2010年10月，北京ONE項目獲批2號、3號、4號、5號共4棟樓的預售許可證，擬售均價都超過3萬元/平方米。將近4年過去，4棟樓中仍有49套不可售房源和10套未售房源。

《每日經濟新聞》記者致電其售樓處，銷售人員表示住宅項目仍在售，目前銷售均價為3萬元/平方米。

4年前已經拿到預售證，為何現在項目還在融資？上述理財經理告訴記者，拿地-建房-建好-賣-裝修5個環節，需要幾年的時間，每個階段根據情況募集融資，房子銷售出去的款項要償還上個階段的費用，材料費等很多費用都是墊付的，因此需要融資。

嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示，今年整個市場資金收緊，很多信托融資的成本其實是在加大的。如果房企過于依賴此類高成本的信托項目，很可能資金鏈會繃得太緊。

小房企低價圈地時代已過/

熟悉北京市場的一位業內人士向《每日經濟新聞》記者透露，北京ONE定價始終超越區域現狀。

據了解，目前北京ONE的售價，比同區域內綠城集團和葛洲壩地產聯手開發的京杭府的均價，每平方米高出200元。

新浪樂居統計數據顯示，北京ONE項目2012年8月的銷售均價為26300元/平方米，遠遠高出周邊在售住宅項目19175元/平方米的銷售均價。

公開資料顯示，北京ONE的容積率為4.8。根據現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃，一般而言，19層以上住宅容積率為2.4～4.5。顯然，北京ONE項目已超過此標準，過高的容積率顯然會影響到項目的通風和采光。

2013年6月，克而瑞發布的一份房價報告顯示，北京ONE的價格評級為不推薦。報告解釋稱，項目所在的通州新華大街板塊表現出明顯的剛需市場特征，項目定義為科技住宅，力圖用科技手段彌補高容積率、朝向不佳的缺陷，價格高于區域其他項目，不具備價格優勢，而且目標客群價格需求差異較大。

上海易居房地產研究院的土地市場報告顯示，今年7月份，10個典型城市土地成交均價為2868元/平方米，環比上漲26.8%。在業內人士看來，早期靠囤地緩慢開發獲取高溢價的開發模式，已不復存在。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟對《每日經濟新聞》記者表示，低價拿地只是房地產上半場的事情，下半場難以為繼。目前土地出讓時，政府管控部門會對企業開發有相應要求，有約定開發周期和開發時間。

多位受訪的業內人士均表示，土地是房地產開發中的生產資料，獲取土地主要靠拼資金實力，行業將繼續分化，一些小開發商將退出市場。

（實習生朱亞南對此文亦有貢獻）