在房地產(chan)市(shi)場趨冷的背景下，二三線(xian)(xian)城市(shi)的限(xian)(xian)購(gou)解(jie)除已經(jing)此起彼(bi)伏。然而，在供需矛盾看(kan)似(si)緊張(zhang)的一線(xian)(xian)城市(shi)，能(neng)否取消限(xian)(xian)購(gou)呢？事實上，放松限(xian)(xian)購(gou)將向市(shi)場釋(shi)放投資標的不再稀缺(que)的信號(hao)。所以，解(jie)除限(xian)(xian)購(gou)未必會造(zao)成一線(xian)(xian)城市(shi)房價(jia)重新暴漲的現象。

回顧兩年前限購令的出臺，并(bing)未起到降(jiang)低房(fang)價的作用，反而強化了上漲(zhang)預(yu)期。因為這一(yi)(yi)(yi)政(zheng)策，無意中制造了房(fang)產稀(xi)缺(que)的預(yu)期。限購之下，多(duo)套(tao)房(fang)產持(chi)有者一(yi)(yi)(yi)旦賣出房(fang)產，未來將無法購回。“賣一(yi)(yi)(yi)套(tao)少一(yi)(yi)(yi)套(tao)”的現實使(shi)得投資(zi)人(ren)(ren)對出售(shou)房(fang)產采取(qu)謹(jin)慎(shen)的態(tai)度。對買(mai)房(fang)人(ren)(ren)來說，限購令出臺無疑(yi)是(shi)一(yi)(yi)(yi)個投資(zi)標的更加“稀(xi)缺(que)”的信號。既然“限購”并(bing)沒有阻止房(fang)價上漲(zhang)，同(tong)樣(yang)，一(yi)(yi)(yi)旦市場(chang)(chang)預(yu)期逆轉解除限購對市場(chang)(chang)交易的正面(mian)影響也不會那么(me)大。

從實際成交(jiao)情況來看，呼(hu)和(he)浩特、濟(ji)南和(he)海口等全面取消限(xian)購(gou)的(de)城市，除了(le)濟(ji)南在解除限(xian)購(gou)之后的(de)一(yi)周內交(jiao)易量同比(bi)翻倍，其他城市并無太大(da)起色，更(geng)不要說(shuo)成交(jiao)均價上漲了(le)。

本輪房(fang)地產(chan)下滑并(bing)非政策觸發，而是市場供需出現失衡(heng)引起的，某種程(cheng)度上可以說(shuo)，房(fang)地產(chan)的行業拐(guai)點已(yi)(yi)經到來。據(ju)瑞(rui)信證券估算，城(cheng)鎮人口增加(jia)帶來的需求每年(nian)大概只有300多萬(wan)套，而去年(nian)整個(ge)商品房(fang)竣(jun)工量為1100萬(wan)套。統計(ji)數據(ju)顯示，截至今年(nian)6月(yue)底，溫州、濟寧(ning)、西安、福州、常州、杭州、沈陽、青島等15個(ge)城(cheng)市存銷比已(yi)(yi)超(chao)過(guo)20個(ge)月(yue)，已(yi)(yi)放(fang)松(song)限購的呼和(he)浩特、沈陽、天(tian)津，都屬于(yu)庫(ku)存壓(ya)力山大的城(cheng)市，住宅去化周期都超(chao)過(guo)20個(ge)月(yue)。

不止在二三線(xian)(xian)城市(shi)(shi)，一線(xian)(xian)城市(shi)(shi)的房(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)也(ye)是陰云密(mi)布。今(jin)年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)，北京市(shi)(shi)新建商品(pin)房(fang)簽約(yue)量減少(shao)44.5%，價格增幅比去(qu)年(nian)(nian)同期連(lian)續(xu)8個月(yue)(yue)回落。二手房(fang)簽約(yue)量減少(shao)52.6%，當月(yue)(yue)價格較上(shang)月(yue)(yue)連(lian)續(xu)3個月(yue)(yue)下降。

另外，由(you)于北京的(de)(de)特殊性，相(xiang)當比例的(de)(de)住宅供(gong)應并(bing)非由(you)商(shang)品房(fang)用地(di)解決(jue)。未來一段(duan)時間，北京一些原本不在(zai)商(shang)品房(fang)供(gong)應體系(xi)內的(de)(de)大量住房(fang)，極有可能(neng)搶占(zhan)商(shang)品房(fang)的(de)(de)銷售市場，降低對商(shang)品房(fang)的(de)(de)需求。

華遠地(di)(di)(di)產董事長(chang)任志(zhi)強曾(ceng)舉例(li)，北京(jing)市政府2005~2009年公(gong)(gong)布的(de)(de)商(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)住宅建(jian)設用(yong)地(di)(di)(di)計(ji)劃(hua)供(gong)給(gei)指標為(wei)7130公(gong)(gong)頃(qing)，非商(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)住房(fang)(fang)建(jian)設用(yong)地(di)(di)(di)指標為(wei)1320公(gong)(gong)頃(qing)，兩者的(de)(de)比(bi)重(zhong)為(wei)5.4:1。而實(shi)際供(gong)給(gei)情況則是，商(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)住宅用(yong)地(di)(di)(di)2394公(gong)(gong)頃(qing)，完(wan)成(cheng)計(ji)劃(hua)數的(de)(de)33.6%，供(gong)地(di)(di)(di)差額(e)為(wei)4736公(gong)(gong)頃(qing)。非商(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)住宅供(gong)地(di)(di)(di)1283公(gong)(gong)頃(qing)，完(wan)成(cheng)97.20%，扣除商(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)中的(de)(de)配建(jian)非商(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)完(wan)成(cheng)率為(wei)103%。上述非商(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)住宅用(yong)地(di)(di)(di)，定向分配給(gei)中央或國務院的(de)(de)各機關、管理機構以解決公(gong)(gong)務員的(de)(de)住房(fang)(fang)、進京(jing)干部的(de)(de)住房(fang)(fang)、老干部的(de)(de)住房(fang)(fang)等(deng)用(yong)途。隨著反腐(fu)運(yun)動的(de)(de)持(chi)續(xu)性開展，部分超標占有的(de)(de)住房(fang)(fang)將陸(lu)續(xu)騰退(tui)。

解放軍(jun)四總部(bu)(bu)、軍(jun)委(wei)紀委(wei)近日(ri)聯合(he)發出《關于進(jin)一(yi)步做(zuo)好離退(tui)(tui)休干(gan)部(bu)(bu)違規住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)用車(che)問題清理工(gong)作(zuo)的通知》，作(zuo)出了全軍(jun)離退(tui)(tui)休干(gan)部(bu)(bu)騰退(tui)(tui)多(duo)占(zhan)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)，家庭一(yi)地(di)只能(neng)住(zhu)(zhu)(zhu)一(yi)處合(he)規住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)，子(zi)女已購房(fang)(fang)仍多(duo)占(zhan)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)應(ying)清退(tui)(tui)等要求。而自軍(jun)隊開始的多(duo)占(zhan)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)清退(tui)(tui)措施，未來很有(you)可能(neng)在地(di)方各部(bu)(bu)門推(tui)廣，屆時，由于北(bei)京非商品房(fang)(fang)住(zhu)(zhu)(zhu)宅體量(liang)的龐大，這一(yi)部(bu)(bu)分(fen)閑置住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的釋放，也將降低(di)市(shi)場對商品房(fang)(fang)的需求。

如(ru)果一線城市代表(biao)的北(bei)京住房(fang)都不再緊缺，繼(ji)續限(xian)購令還有必(bi)要(yao)嗎(ma)？