每經編輯｜每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

宏觀經濟增速下滑，樓市成交不振，全國房地產投資增速已滑落到歷史低點。眼下，購房者觀望情緒濃厚，房企購地積極性不高，土地市場還在過冬，地方財政收入并不樂觀，下游產業繼續在行業低迷中掙扎。各地陸續出現的政策微調，在傳統“紅5月”收效甚微。那么，房地產業將何去何從？業內有很多聲音，其中，限購退出與信貸支持成了業內討論的焦點。

樓市的萎靡不振對地方經濟及下游產業的影響已經顯現。

國家統計局6月13日發布的數據顯示，2014年1~5月，全國房地產開發投資30739億元，同比名義增長14.7%，增速比1~4月回落1.7個百分點。此外，1~5月，商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1~4月擴大0.9個百分點。在多位業內人士看來，這樣的一組數據并不樂觀。

“歷史上全國房地產投資增速少見低于15%的，即使是在2008年，都保持在20%的高位。”中原地產首席分析師張大偉對《每日經濟新聞》記者表示，14.7%的投資漲幅創造了最低記錄。記者梳理國家統計局發布的數據也印證了這個說法。

土地市場在過冬

目前，房地產市場降溫，市場信心下滑直接影響了房企購地的積極性，土地市場成交放緩。

據中原地產監測，今年5月全國40個大中城市宅地成交僅578公頃，環比回落25%，和前5年月均成交水平相比幾近腰斬。尤其是一線城市宅地成交面積創新低。

“以前北京只要出現一宗住宅地塊，基本上都會有將近十家或者十多家房企競爭，但今年以來，競爭的激烈程度明顯下降，很多地塊只有幾家房企參與競拍。”北京一家房企人士對《每日經濟新聞》記者如是說。上海易居房地產研究院發布的報告顯示，今年5月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地成交建筑面積1907萬平方米，環比增加10.6%，同比下降27.6%。

“由于多家大型開發商土地儲備仍較為充足，在新房市場銷售價格下行壓力下，開發商的拿地熱情會隨之大幅減弱，土地市場必然受到影響。”易居房地產研究院研究員吳曉君對《每日經濟新聞》記者說，5月份，多個城市土地供應嚴重不足，其中北京、上海、深圳、天津都出現土地供應面積同比大幅下降的現象。

土地財政受影響

土地市場底價成交、流拍的現象頻頻出現，一些城市的土地出讓金大幅下滑更是成為地方政府的難題。

一些熱門地塊也以底價成交。比如廣州科學城大體量地塊由保利城投28.6億元以底價摘得。天津七里地塊由中冶置業同樣以底價49.49億元摘得。

中國指數研究院最新報告顯示，5月全國300個城市共成交土地1767宗，環比減少19%，同比減少45%；土地出讓金總額1375億元，環比下降30%，同比下降38%。

黃金灣投資集團董事長申威在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“今年以來，可以明顯感覺到三、四線城市的地方政府在推地策略、方法以及招商手段方面越來越多，推地的頻度、密度比去年增長了近一倍。”

《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》顯示，2013年土地財政依賴度超過50%的共有31個城市，其中杭州、佛山、南京、長沙、三亞等13個城市依賴度較高，超過了80%，杭州為限購城市中土地財政依賴度最高的城市，高達156.4%；此外，北上廣的土地財政依賴度在50%~60%。

相關產業下滑

據統計，1~5月份，房地產開發企業房屋施工面積586081萬平方米，同比增長12.0%，增速比1~4月份回落0.8個百分點。其中，住宅施工面積419883萬平方米，增長9.1%。房屋新開工面積59912萬平方米，下降18.6%，降幅收窄3.5個百分點。其中，住宅新開工面積42588萬平方米，下降21.6%。房屋竣工面積30700萬平方米，增長6.8%，1~4月為下降0.3%。

房地產在固定資產投資中長期占比較大。國家統計局的數據顯示，2013年房地產投資對GDP的貢獻率為13.6%左右。

房地產業對鋼鐵、水泥等行業有舉足輕重的影響。意達鋼材信息網首席分析師薛和平表示，去年下半年以來，由于投資增速下降，基建和房地產行業增長規模明顯收縮，我國鋼鐵等大宗原材料行業的需求增速逐步下滑，從此前10%以上的高速增長，轉變為5%左右的中速增長。

今年4月中國建筑材料流通協會公布的行業指數同樣不景氣。對此，中國建材流通協會常務副會長秦占學表示，全國房地產市場持續了一季度以來的降溫態勢，上行缺乏動力。“購買力指數”較去年同期同比下降19.53點，而“人氣指數”同比上升14.32點，購買者觀望態勢仍在持續，上半年房市成交量下降對裝修市場下半年的影響會很大。

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市場觀察

救市并未帶來“紅5月”定向降準或讓房企間接受益

每經記者 區家彥 發自廣州

作為房地產市場的傳統旺季，備受關注的“紅5月”并沒有出現。

中原地產不完全統計顯示，自去年下半年以來，已有安徽、浙江、江蘇等8個省份共16個城市進行了相關政策的微調或松綁。

該不該救市、如何救市再次引發熱議。

多位業內人士向 《每日經濟新聞》記者表示，隨著市場化調控的思路確立，限購政策的退出是大勢所趨，但為了防止市場出現報復性反彈，限購的退出需要循序漸進。此外，銀行加大對首套房貸的支持力度對于刺激房地產市場的作用更加有效。

第一太平戴維斯華南區董事長林木雄在接受記者采訪時表示，目前中國經濟增速放緩，如果房地產出現過度低迷，不僅會對經濟下行造成更大壓力，同時也對地方政府收入造成不利影響，加大地方債務危機的風險。因此對房地產調控適度松綁，對于中國經濟穩增長具備積極意義。

卓越集團總裁張遠向記者表示，隨著新一屆政府的房地產調控思路從行政干預轉為市場化調控，即便短期遇到阻力，限購政策的退出也是必然的趨勢。

但易居中國執行總裁丁祖昱認為，此番市場調整根源在于供應無節制增加、價格快速攀升、需求萎縮等市場內生性因素所導致，簡單地取消限購對促進剛需釋放作用有限。同時，取消限購容易被解讀為政府開始救市，市場因自身供求失衡的調整節奏被人為縮短或終止了，這對市場化的調節機制是非常不利的。“作為一種行政手段，限購政策退出也是必然，但如何退出需要‘藝術’。”

“在此輪房地產回調的背后，限購政策只是抑制了一部分需求，真正具備殺傷力的應該是緊縮的信貸政策，房地產市場的回暖更依賴于信貸政策的支持。”張遠告訴記者，“如果說上半年房地產市場的低迷是由于銀行收縮房貸所致，隨著管理層連番表態要求對首次置業提供信貸支持，至少在按揭貸款層面房地產最難熬的時間已經過去，下半年商業銀行勢必會加大對首套房貸的支持，相信下半年房地產市場的成交狀況會比上半年要好。”

克爾瑞的研究報告認為，此次定向降準，房企可能因此間接受益：一是定向降準其實帶來市場資金供應的寬松預期，會使社會資本供應利率下降，房企的融資成本將會有改善；二是在行情趨冷下，越來越多的中小房企因資金鏈緊張而退出，新增貸款預計會更多流向實力較強、財務控制較好的房企，這從長期看有利于行業調整，同時銀行首套購房放寬條件也會放寬。