每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

很多業內人士認為，在國內房地產市場庫存嚴重過剩，開發商面臨轉型的情況下，更為成熟和穩定的海外市場也許是開發商最好的“避風港”。

事實上，海外市場帶給開發商的并不只是一個穩定的新市場，還可能有更高的利潤率以及更為成熟的開發體系。如果體量龐大的國內龍頭開發商能成功在海外掘金，一個個真正意義上的全球一線地產品牌也有望浮出水面。

可能遠高于境內的毛利

此前，綠地董事長張玉良曾向《每日經濟新聞》記者透露，海外的項目利潤率要遠遠高于境內。這一說法得到多位業內人士的肯定。

蘭德咨詢公司總裁宋延慶說，海外的房地產項目拿地成本要普遍低于國內，同時融資成本也更低，再加上開發都比較透明，沒有各種灰色成本，因此開發商的毛利可能超過國內。

邦瑞集團中華區首席代表白兮也表示，目前境外的地價相對還是便宜的，但是房價卻有開始上漲的跡象。在這一背景下，開發商還可以享有到海外開發土地升值帶來的收益。此外，由于很多國家并不像國內那樣規定，兩年沒有開發就會收回，理論上說開發商還有機會獲得土地升值帶來的豐厚利潤。不少國家甚至規定，買地的土地款也可以從銀行貸款，開發商實際上需要支付的自有資金并不高。這就讓企業有機會獲取更高的利潤。如此一來，公司的財報有望因為海外項目靚麗業績而在各項指標上得到提升。

高質量產品無法在國內復制？

除了利潤方面的考慮，由于海外市場對于產品的標準更高，消費者也更為苛刻，開發商還有望從海外市場習得更好的產品開發技能和標準。

多名業內人士告訴記者，在歐美發達國家，房地產工業化已經進入到相當成熟的階段，整個成品的設計、規劃考慮得更細。特別是很多產品是按施工節奏分批付款的，因此房地產開發的質量普遍要比境內高。這些海外的地產開發技術和標準，如果能夠帶到國內來，那么開發商在國內開發的產品將會擁有非常強的競爭能力。例如，此前萬科就已經在把歐美的部分現代房地產建造工藝引入到境內，最終為其帶來一定的競爭優勢。

一些開發商表示，如果把海外項目引到境內，那么境內的很多產品將不得不降價才能與之匹敵，但這些一流的產品和技術，卻很難被應用到國內的房地產項目中。

行業資深人士錢生輝說，關鍵的問題是國外的高質量產品，是依靠當地成熟的產業鏈來完成的，國內開發商并沒有現成的產業鏈來復制國外那些高品質住房。這一點可以從境外房企在境內的項目上得到印證。

他表示，按理目前入境的很多海外房企施工技術和產品都是全球一流的，但是他們在國內開發就是很難復制在境外的水平。核心的原因可能是，這些開發商無法把境外的整條產業鏈一塊帶來，最終導致境內的房子產品水準較境外項目大幅下降。

房地產研究人士蔡為民指出另一個因素：境內和境外的開發環境不同。他表示，目前中國的預售制度允許房地產企業在房子還沒有蓋完前先一次性收完預售款，直到最終交房才能知道是什么樣子。企業很難有動力，去愿意蓋好房子。

全球品牌的高附加值

出海后，全球一線品牌的“光環”，能否為房企的一線項目帶來更高的品牌附加值？億翰中國房地產上市公司研究中心副主任張化東對《每日經濟新聞》記者肯定地表示——能，因為在過去的幾十年里，國人的品牌觀念越來越強烈。此前，融創中國董事長孫宏斌在收購綠城中國的股權時，除了計算過其賬面資產價值，還仔細考慮過綠城品牌的附加值。

世界一線的房地產企業品牌，相比于國內房地產的一線品牌，顯然更能刺激購房者的購買欲，也更容易產生品牌的高溢價。

對開發商來說，全球一線品牌的價值還不僅僅是高附加值這么簡單。此前，《每日經濟新聞》記者曾就地產股的低市值采訪過我國香港地區一些投資機構。他們表示，海外資本對境內的企業并不熟悉，對企業的商業模式和成長空間也了解得不夠深入，特別是房地產公司的業績總是不夠穩定。在這樣的情況下，境內地產公司很難獲得高市盈率。