近年來，鄂爾多斯作為(wei)三四線(xian)城市(shi)的樓市(shi)代表，它的大起大落吸引著(zhu)各方的目光(guang)，也因此，鄂爾多斯樓市(shi)被(bei)諸多媒體長期(qi)關(guan)注，并被(bei)冠之以“鬼城”的稱謂。那當地(di)真實情況(kuang)現在(zai)怎(zen)樣？

帶著疑問，證券時(shi)報記(ji)者近日實地探(tan)訪了(le)鄂爾多斯。

事實和傳聞有(you)一定出入(ru)

商業地產問題超住宅

人(ren)們提起“鬼城”就會(hui)聯想到(dao)鄂(e)爾(er)多斯(si)(si)。但(dan)據證(zheng)券(quan)時報記者(zhe)了(le)解，傳聞和(he)事實有所出(chu)入。鄂(e)爾(er)多斯(si)(si)下轄七個(ge)旗一(yi)個(ge)區(qu)（不(bu)包括新規劃的康(kang)巴什新區(qu)），其中的“一(yi)區(qu)”即東勝區(qu)，是(shi)鄂(e)爾(er)多斯(si)(si)經濟、文化、金融(rong)、交通(tong)和(he)信(xin)息中心，常(chang)住人(ren)口50多萬，約占鄂(e)爾(er)多斯(si)(si)人(ren)口的三分之一(yi)。

媒體報道(dao)的鄂爾多斯(si)房地產(chan)泡沫(mo)，主要集中在東勝區(qu)，而媒體所稱的“鬼城”，則指為分擔東勝區(qu)部分功(gong)能而在該區(qu)附近新建(jian)的康巴什(shen)區(qu)。

據(ju)當地人稱(cheng)，至于鄂爾(er)多斯的其他地域(yu)，大多是礦產區，不能稱(cheng)之為樓市泡沫。

事實(shi)上，鄂爾多斯(si)房(fang)價并(bing)非此前(qian)網上傳聞的從“2萬跌(die)到(dao)3000元(yuan)(yuan)”，據(ju)了解，東勝區2011年巔峰時普通住宅房(fang)價穩(wen)定在(zai)6000元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)(ping)方(fang)米~9000元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)(ping)方(fang)米之間，個別樓(lou)盤能(neng)賣到(dao)15000元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)(ping)方(fang)米，眼下(xia)該(gai)區均價穩(wen)定在(zai)4500多元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)(ping)方(fang)米。

此外，所謂“鬼城(cheng)(cheng)”康(kang)巴(ba)什(shen)新(xin)區也(ye)被過(guo)度炒作(zuo)。當(dang)地多位政府相關人士(shi)和康(kang)巴(ba)什(shen)新(xin)區居(ju)民向(xiang)記者表示(shi)，2010年曝出鬼城(cheng)(cheng)概念(nian)是因為(wei)當(dang)時該城(cheng)(cheng)區新(xin)建，還沒(mei)有(you)多少(shao)居(ju)民開(kai)始(shi)遷入(ru)。

“媒體把我(wo)們(men)的居住(zhu)地(di)(di)稱為鬼城，很(hen)過分。”當地(di)(di)多位商(shang)戶(hu)向(xiang)記者表示，“我(wo)們(men)在(zai)這里居住(zhu)、經商(shang)，需要人氣和知名度，媒體如此定性，把很(hen)多想遷過來的潛在(zai)外地(di)(di)住(zhu)戶(hu)都攔住(zhu)了(le)。”

不過，據(ju)記者調查了解，康(kang)巴什新區確(que)實也存在諸多問題。

首(shou)先(xian)，規(gui)(gui)劃與現實的差距(ju)較大。當年，康(kang)巴什(shen)新區當初規(gui)(gui)劃的是100萬人(ren)口(kou)的目標，但眼(yan)下(xia)康(kang)巴什(shen)管(guan)委會(hui)提供(gong)的數(shu)據顯示，當前新區人(ren)口(kou)僅(jin)近8萬人(ren)，不到當時規(gui)(gui)劃的十分之(zhi)一。

記者一路走過主(zhu)干(gan)道(dao)，人少房多(duo)，晚(wan)上多(duo)數小區亮燈(deng)不到三成。

其次，人口聚(ju)集(ji)速度慢(man)(man)，主(zhu)要(yao)為(wei)當地人居(ju)住，外(wai)來務工人口增速慢(man)(man)且總量少。

據實地調查(cha)，該區人氣和(he)車流量不算特別低迷(mi)，部分商業(ye)區如美食街等地已呈繁榮狀態，但整體上仍無法掩蓋(gai)當地吸引外來人口不足的事實。

當地諸(zhu)多居民稱，外來務工者(zhe)在當地難(nan)找到(dao)工作(zuo)，當地多年來靠單一煤炭產(chan)業，所以新(xin)區也難(nan)提供更(geng)多的(de)工作(zuo)崗(gang)位。

記者在打(da)出租車從東勝區(qu)到康(kang)巴(ba)什新區(qu)的途(tu)中(zhong)和司機閑聊(liao)中(zhong)所知，他(ta)是在2年前來到鄂爾多斯的，老家在河(he)南信陽(yang)。

“前幾(ji)年(nian)聽幾(ji)個老(lao)鄉說，在(zai)鄂爾多斯遍地都是黃金，隨便干什么都比在(zai)老(lao)家強，我就來這邊開出租車。”他嘆了(le)(le)一口氣，“現(xian)在(zai)生意(yi)是越來越難做了(le)(le)，每(mei)天的承包費(fei)用(yong)就215元(yuan)，而(er)我今(jin)天才跑了(le)(le)165元(yuan)，平均每(mei)天都要虧(kui)50元(yuan)左右，出租公(gong)司又不降承包費(fei)用(yong)，現(xian)在(zai)流動人口少(shao)，打車的人也(ye)不多，我還得租房(fang)子吃(chi)飯，掙不了(le)(le)錢，畢竟親戚朋友都在(zai)老(lao)家，承包期一到我就打算回老(lao)家了(le)(le)。”

不僅是康(kang)巴(ba)什新區(qu)，東勝(sheng)區(qu)也存在不少類似(si)問(wen)題。值得注(zhu)意的(de)是，東勝(sheng)區(qu)商業地產的(de)遺留問(wen)題遠(yuan)超居民住宅市場，從內部資料獲悉，東勝(sheng)區(qu)人均商業面積(ji)遠(yuan)超合理區(qu)間。

記者實地來到位于東勝區鐵西的(de)康和麗(li)舍斜對(dui)面(mian)的(de)未(wei)來世界大廈走訪(fang)，該(gai)大廈主打兒(er)童游(you)樂概(gai)念，如今只(zhi)剩三(san)家(jia)店鋪在勉力(li)支(zhi)撐。

一(yi)家(jia)(jia)面(mian)向(xiang)兒童攝影的(de)商(shang)鋪是眼下僅剩的(de)三家(jia)(jia)店鋪之一(yi)，該店鋪工作(zuo)人員(yuan)向(xiang)記者表示：“其實當年(nian)大(da)廈剛(gang)開業(ye)的(de)時候，也一(yi)度(du)商(shang)鋪云集，然而，鄂爾多斯房(fang)地產在2012年(nian)出現崩盤，未來世界這個(ge)項目(mu)很(hen)快受(shou)到(dao)了嚴(yan)重沖擊，加上本地經濟下滑(hua)，整個(ge)主題(ti)大(da)廈的(de)人氣(qi)急劇下滑(hua)，絕大(da)部分商(shang)家(jia)(jia)都(dou)在近幾年(nian)里陸(lu)續倒(dao)閉或(huo)搬走，直到(dao)目(mu)前僅剩三家(jia)(jia)店鋪還在營業(ye)。”

以未來世界為例，前述店鋪(pu)工作者向(xiang)記(ji)者表(biao)示，當年(nian)店鋪(pu)剛入住的時候(hou)租金(jin)(jin)是40萬(wan)/年(nian)，而后(hou)，隨著整(zheng)個主題大廈瀕臨(lin)倒(dao)閉(bi)、人(ren)氣下滑，租金(jin)(jin)迅速下降了一半(ban)多。

“這(zhe)家(jia)店鋪還(huan)沒(mei)有走，主(zhu)要因為當(dang)年裝修投入(ru)了(le)100多萬，不能想搬(ban)就(jiu)搬(ban)，其(qi)次(ci)，兒(er)童(tong)攝影這(zhe)個題材相對(dui)其(qi)他(ta)店鋪的(de)經(jing)營項(xiang)目來說比較(jiao)抗經(jing)濟周期(qi)。”該工(gong)作人員稱。

而該大(da)(da)廈一樓僅有(you)的(de)2家兒童(tong)服裝店鋪，如好(hao)孩子國(guo)際則都(dou)在6折(zhe)大(da)(da)甩賣，另一家經營兒童(tong)禮(li)服的(de)店鋪里面掛的(de)也是多年(nian)前的(de)舊款(kuan)，在記者待的(de)整個下午內，幾(ji)乎(hu)沒有(you)什么(me)顧客進(jin)來。

“像未來世界(jie)這(zhe)樣(yang)因資(zi)金(jin)鏈斷裂而處于(yu)半死不活狀態的項目在當(dang)地不少(shao)。”當(dang)地不少(shao)商戶向記者表示。

位于(yu)鐵西(xi)區(qu)汽車站(zhan)旁邊位置極佳(jia)的某商(shang)場相關工(gong)作(zuo)人員(yuan)向(xiang)記者(zhe)表(biao)(biao)示，該商(shang)場占地面(mian)積7萬多平方米（不包(bao)含寫字(zi)樓(lou)），當時(shi)規劃的是建設大型商(shang)場，主樓(lou)早就封(feng)頂了，建筑外(wai)表(biao)(biao)也完工(gong)了一半。

上(shang)述(shu)工作(zuo)人(ren)員稱，“眼(yan)下(xia)就是沒錢了(le)，要(yao)是有資金進來我們這個位置絕對能成(cheng)為未來東(dong)勝(sheng)的(de)(de)CBD，現在(zai)東(dong)勝(sheng)人(ren)都跑去包頭、呼和浩特買衣(yi)服，目前(qian)僅有的(de)(de)鄂爾(er)多斯(si)購物中(zhong)心、王府(fu)井的(de)(de)東(dong)西貴、品種又少，根本沒辦(ban)法(fa)滿足(zu)鄂爾(er)多斯(si)人(ren)的(de)(de)需要(yao)。其實，我們很期盼有外地合作(zuo)商進來，但鄂爾(er)多斯(si)現在(zai)這個情況，確實比(bi)較難。”

當地(di)(di)人士(shi)表示，隨著房地(di)(di)產(chan)市場起落(luo)，受限(xian)于產(chan)業結(jie)構(gou)單一、人口(kou)流動性不足(zu)，無法再承受此(ci)前天量超(chao)前新建的(de)商業地(di)(di)產(chan)規劃，導致眼下諸多寫(xie)字樓、商城閑置或廢棄。

鄂爾多斯(si)救市舉措：三年(nian)不再批建商品房(fang)

據CREIS中(zhong)指2014年(nian)第一季(ji)度中(zhong)國房地(di)產數據顯示，鄂爾多斯(si)、營口、大連等三(san)四線城(cheng)市待開(kai)發土地(di)存(cun)量(liang)去化時間較長，供給過剩風險突出(chu)。

申萬證(zheng)券最(zui)新的(de)(de)研究報告(gao)顯示，從住宅供(gong)需比來看，北(bei)上廣深四(si)個一線城市的(de)(de)供(gong)需比為65%，處于相對供(gong)給(gei)不足(zu)的(de)(de)狀態，而(er)(er)四(si)線城市供(gong)需比為125%，略高(gao)于全國119%的(de)(de)水平(ping)，內蒙古鄂爾(er)多斯的(de)(de)供(gong)需比達到385.4%，而(er)(er)全國最(zui)高(gao)的(de)(de)遼寧營口高(gao)達476.8%的(de)(de)水平(ping)。

據(ju)東勝區(qu)房管局提供的數(shu)據(ju)，目前東勝區(qu)現有存量房和(he)在建未售商品(pin)房1335.1萬(wan)(wan)平方(fang)米(mi)，其(qi)中(zhong)住(zhu)宅32600套，共(gong)計589.91萬(wan)(wan)平方(fang)米(mi)，商業用房574.31萬(wan)(wan)平方(fang)米(mi)，辦公(gong)及其(qi)他用房170.88萬(wan)(wan)平方(fang)米(mi)。

為了消(xiao)化天(tian)量(liang)庫(ku)存，在今(jin)年的全國兩會上，鄂爾多(duo)斯提出三(san)年內不再批(pi)建新的商品房，同時(shi)利用三(san)年的時(shi)間來消(xiao)化存量(liang)。

東勝區房(fang)(fang)管(guan)部(bu)門負責人在接受證券時報記者(zhe)采訪時表示，當前，民(min)(min)間(jian)借貸糾紛、政府性債(zhai)務(wu)化解、工程款及農民(min)(min)工工資拖(tuo)欠、回遷(qian)安置(zhi)、商品(pin)房(fang)(fang)交付逾期等(deng)一系列問題(ti)與房(fang)(fang)地產市場(chang)交織疊(die)加(jia)，由此許(xu)多熱點(dian)難(nan)點(dian)問題(ti)都集(ji)中在房(fang)(fang)地產領域，因(yin)此政府決定(ding)三年不再批(pi)建新的商品(pin)房(fang)(fang)，把注意力主要聚焦在消化現(xian)有庫存上。

“目前，去庫(ku)存是我們主要的(de)工作(zuo)方向，但并不是最大的(de)工作(zuo)難點。”上述負責人表(biao)示，最難解決(jue)的(de)是房地產企業的(de)融資問(wen)題。

據悉，鄂爾多(duo)斯眼下“半(ban)拉子”工(gong)程現(xian)象嚴重，很(hen)多(duo)項目停(ting)工(gong)或不(bu)能(neng)正常(chang)交工(gong)，主要原(yuan)因就是資金(jin)鏈斷裂。

統計數(shu)據顯示，東勝區(qu)現有房企435家，其中一級資(zi)質(zhi)8家、二級資(zi)質(zhi)46家及其他資(zi)質(zhi)企業381家等。從數(shu)據看，當(dang)地(di)房企大部分是(shi)中小本地(di)開發商(shang)，不僅數(shu)量相對過(guo)剩，且抵(di)御風險(xian)能力較(jiao)差，受(shou)民間借(jie)貸資(zi)金鏈斷(duan)裂、房地(di)產調控的(de)影響，目前(qian)面臨的(de)問(wen)題較(jiao)多。

“所以(yi)現在(zai)要(yao)集中(zhong)火力(li)推動這些(xie)半(ban)拉子工(gong)程(cheng)完工(gong)，今年我們(men)主(zhu)要(yao)的(de)工(gong)作之(zhi)一(yi)就是(shi)協助房企(qi)與銀行等金融機構溝通(tong)，通(tong)過對(dui)陷入危(wei)機的(de)企(qi)業進行產(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)、股權(quan)(quan)和(he)債權(quan)(quan)置換(huan)(huan)等方(fang)式，緩解(jie)資金壓(ya)(ya)力(li)，減少房企(qi)倒閉、工(gong)程(cheng)爛(lan)尾；在(zai)推進在(zai)建(jian)項(xiang)目方(fang)面，主(zhu)要(yao)通(tong)過成立樓(lou)盤整合置換(huan)(huan)中(zhong)心(xin)，對(dui)陷入危(wei)機的(de)企(qi)業進行產(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)、股權(quan)(quan)和(he)債權(quan)(quan)置換(huan)(huan)；同時(shi)，通(tong)過資產(chan)(chan)(chan)(chan)整合、兼并重組，引導(dao)和(he)鼓勵房地產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)業之(zhi)間(jian)相互擔(dan)保、互救互助，緩解(jie)資金壓(ya)(ya)力(li)，捆(kun)綁推進在(zai)建(jian)商品房建(jian)設。”該負責人說。

據(ju)了(le)解(jie)，在當(dang)地政府的(de)引導下，已有(you)本地房企開始擺脫倒(dao)閉(bi)危(wei)機，個別瀕臨(lin)爛尾項目已恢復正常作業并完(wan)成(cheng)了(le)交付(fu)。

位于(yu)東勝區的松林一路西、文通街北的華旌名(ming)第項目，其(qi)一期項目在(zai)日前完成了(le)交付，擺脫了(le)“爛尾”之名(ming)。

和(he)鄂爾多斯許多房(fang)地產項目(mu)一(yi)(yi)樣(yang)，受大環境(jing)影響，華旌名第一(yi)(yi)度停(ting)工近兩年，屬于瀕臨(lin)爛尾的樓(lou)盤。

華旌名第當前(qian)的(de)(de)負責人李先生(sheng)向記者介紹，該(gai)項(xiang)目2010年(nian)動工，他(ta)負責的(de)(de)公司本(ben)來(lai)只是(shi)入股了(le)華旌名第，但由于該(gai)項(xiang)目原負責人挪用項(xiang)目資(zi)金加上鄂爾多斯房地產泡沫(mo)破滅(mie)，公司的(de)(de)錢都用來(lai)還貸款了(le)，無(wu)力再繼續蓋樓，李先生(sheng)就“接盤”過(guo)來(lai)，后來(lai)在政府的(de)(de)主導下(xia)，通過(guo)資(zi)產合并，有效盤活了(le)企業資(zi)產，使得項(xiang)目成功交(jiao)付。

華旌(jing)名(ming)第是幸運(yun)的，但(dan)部分(fen)和(he)華旌(jing)名(ming)第一樣的項目還等待著被救贖。

從(cong)記者獲悉的(de)部分數據(ju)得知，鄂(e)爾(er)多斯(si)因資金問題(ti)停工的(de)項(xiang)目不少，也不難(nan)看出，未(wei)來鄂(e)爾(er)多斯(si)不論是去(qu)庫存還是解決大面積的(de)“半拉子”工程，難(nan)度挺大。

這(zhe)里(li)關鍵的問題是：從政府面考(kao)量(liang)，資金從哪里(li)來？

東(dong)勝區房管局進(jin)一步向記者介紹了三種(zhong)方(fang)(fang)式：一是多方(fang)(fang)面爭取棚戶區改造上級(ji)專項資(zi)(zi)(zi)金及項目(mu)貸款(kuan)；二是探(tan)索通過融資(zi)(zi)(zi)平(ping)臺公司發行部分(fen)債(zhai)券,對(dui)高利(li)率、短期限的(de)債(zhai)務進(jin)行置換，進(jin)行債(zhai)務重(zhong)組，降低相(xiang)關融資(zi)(zi)(zi)成本；三是將存量(liang)資(zi)(zi)(zi)產注入(ru)融資(zi)(zi)(zi)平(ping)臺，仿照學習外地先(xian)進(jin)金融經(jing)驗，將占據地方(fang)(fang)債(zhai)務重(zhong)頭的(de)投融資(zi)(zi)(zi)平(ping)臺劃(hua)分(fen)為交通、水(shui)務、垃圾處理(li)等板塊，將路橋、排水(shui)等政府存量(liang)資(zi)(zi)(zi)產劃(hua)撥給相(xiang)應(ying)的(de)平(ping)臺公司，以土地收入(ru)、經(jing)營(ying)收入(ru)、資(zi)(zi)(zi)產證券化(hua)等方(fang)(fang)式自行消化(hua)債(zhai)務。

當然，這些(xie)方(fang)法究竟(jing)最后能產生何種效果，還需要時間去檢驗。

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