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北京回龍觀：“失敗之城”的晨光

2014-04-17 01:10:15

每經編輯｜每經記者原金發自北京

每經記者原金發自北京

“每天都這個時候回來，累得半死。”趙鵬走出回龍觀城鐵站，望望天，全黑了。

步行十分鐘后，他回到了自己的出租屋。

趙鵬是山東人，兩年前，研究生畢業之后，他跟女朋友選擇了 “北漂”的生活。如今，兩人已經結婚，仍然在回龍觀租房生活。

傍晚的回龍觀跟白天不一樣，熙熙攘攘的人群一下子讓這個白天悶聲悶氣的地方有了生機。“這里只有在晚上的時候才會有這么多人。”趙鵬說。然而，夜越深，下班的人群四散進各自的屋子，結束一天的奔波，沉沉睡去，回龍觀這個30多萬人的龐大社區，便歸于一片寂靜。

趙鵬講述的是回龍觀的常態，這里幾乎是一個與外界截然不同的世界。在晨曦中醒來的人們，涌出火柴盒一樣的房屋，通過貫穿回龍觀社區的城鐵13號線來到位于海淀區的五道口、西二旗等地上班。坐公交的人遇上早高峰，幾乎每個人都有等上三四輛車才能豁出命擠上去的經歷。

今年2月底，住建部副部長仇保興的一句話把回龍觀推向了輿論的風口浪尖，他說，“像北京回龍觀這類新城是失敗的”。

在他看來，新城區里有30萬人口，卻很少有就業崗位。大部分人早上涌到老城里來，晚上又涌回新城，造成巨大的鐘擺式城市交通。而這樣的失敗，其實在規劃之初就可以預見，因為在那時候回龍觀就已經被打上 “睡城”的標簽。

如今，在京津冀一體化的大背景下，回龍觀新城的發展歷史或許可以提供更多的現實樣本意義。

徹頭徹尾的“睡城”/

回龍觀位于北京昌平區東南部。東起黃土南店，西北至二撥子；南為海淀區東北旺鄉上地村。因觀得名。

在北京周邊，類似昌平區回龍觀的新城有不少，諸如地鐵5號線終點的天通苑，東邊的通州，乃至燕郊。在普通人眼里，這些地方就是一座座龐大的“睡城”，伴隨著一周五天公交站、城鐵站前排著長隊的人群。

“每次租房子，都有種想死的沖動。”趙鵬無奈地感慨著 “北漂”生活。兩年前，他從五道口來到回龍觀，以每個月1400元的價格在新龍城二期租了一間次臥，去年，房間的租金價格漲到了每個月1500元。

“這馬上就要簽新合同了，房東已經說了，要漲到1650塊錢一個月。”趙鵬無奈，不過這對于他們小兩口來講，還不算是太沉重的負擔。最沉重的是這里的生存環境。

在回龍觀社區，像趙鵬這樣的北漂一族不在少數，緊鄰回龍觀社區往南，就是西二旗、上地、中關村等產業園區，這里坐落著眾多互聯網IT產業公司，可以吸納眾多的就業人口。但在中關村、五道口附近的房租高得離譜，于是很多人便沿著13號城鐵線，來到價格相對較低的回龍觀尋找安身之處。

據《每日經濟新聞》記者了解，在回龍觀居住的工薪階層基本上都是從事互聯網行業的，回龍觀社區往南的西二旗地區，坐落著聯想、百度、神舟等公司，五道口則是IBM、搜狐、網易等公司的所在地，另外，上地也聚集著一些軟件公司。因此，回龍觀以其區位因素，自然而然成為眾多人的居住選擇。

“我感覺，這里之所以成為睡城，很大一部分原因是因為房東不住在這兒。”趙鵬說，擁有回龍觀房子的人都是投資性質的，為的是把房子出租出去，也就提供了大量的房源供市場需求。

“早晚有一天我們會離開這里。”趙鵬早就做好了這樣的打算，他已經在長沙買了一套屬于自己的房子，為自己考慮了未來該怎么走。

分流之地變房產之城/

實際上，回龍觀自誕生之日起，就是一座“睡城”。

“幾十萬人口，就是一個中等城市了，里面沒有各種產業，這是不可想象的。當時建設的時候，就是為了對北京主城區過密人口進行分流。”中國社科院城市發展與環境研究所研究員、中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞在接受《每日經濟新聞》記者采訪時稱。

資料顯示，1998年，北京市明確將回龍觀社區規劃建設為經濟適用住房。同年10月29日，以回龍觀、天通苑、建東苑為代表的19個首批經濟適用住房項目在北京房地產交易中心集中展示，拉開了經濟適用房大規模開發的序幕。

在《昌平新城規劃（2005-2020年）》中，明確將回龍觀定位為“城市邊緣集團，主要以經濟適用房為主，為中心城區人口疏散提供居住用地，規劃增加商業配套設施，完善城鎮功能。”而這個規劃正是依據《北京城市總體規劃（2004-2020年）》完成的。

“但是20年以前我們恐怕沒有幾個人知道20年以后會成為問題。”牛鳳瑞對記者說，不能用現代的觀點看待過去的事情，當時回龍觀在規劃的時候，確實僅僅將其當做疏解城內的人口居住這個功能。

如今，整個回龍觀社區，已經從分流之地無可爭議地成為“房地產之城”。回龍觀社區的開發建設，兼顧了回遷安置房與商品房等多種類型，為北京本地的中低收入者和外來人口提供了大量的經濟適用型住宅。

在靠近13號線霍營城鐵站附近，有一座小區叫國風美唐，2012年2月，李婷夫婦在這里以每平方米19000元的價格買下一套二居室。

“就怪當時沒有早下手，買的時候已經漲了一些了。”李婷有點兒抱怨自己。據說當時一期的開盤價為每平方米18000元，萬萬沒有想到，兩年之后，這里的房價已是今非昔比。

“我們有鄰居賣房子，價格就是3萬多一平方米，這才兩年的時間。”李婷說。今年4月份，國風美唐3期就要開盤，據說開盤價已經漲到了每平方米35000元。

《北京市昌平區回龍觀地區經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》（以下簡稱《規劃》）中稱，當前，“地區稅收和財政收入結構中，房地產業和建筑業所占比重仍然過重，必須持續優化和調整產業結構，增強可持續發展的能力”。《規劃》中稱，從稅收結構看，房地產和建筑業所占比重有所下降，由2005年末的72％降至2010年的44％。

《每日經濟新聞》記者調查發現，回龍觀社區目前房屋均價在每平方米3萬至3.5萬元。而在一年前，這里的房價僅僅在2.5萬元左右徘徊。

據房產中介介紹，整個回龍觀社區大部分以經濟適用房為主，由于這一類房產興建年份原本就在2000年以后，再加上轉為商品房的時間更靠后，所以基本上都不滿足北京市滿五年免個稅的政策，買賣交易時會多支付十幾萬的稅費。

產業導入滯后/

業內的共識是，一座新城的建設是否成功，不僅僅在于其是否分散了中心市區的人口，還要看是否真正做到了承接相應的產業轉移，從而實現人口分流與產業承接的雙重功能。回龍觀成為“睡城”的根本原因，就在于社區內缺乏必要的產業導入以拉動社區人口就業，社區居民無法實現就業本地化，“職住平衡”無從談起。

經過多年發展，回龍觀社區的一些公共服務設施逐步健全，不過，這一些公共服務設施所提供的就業機會仍然僅僅是一小部分。

《每日經濟新聞》記者從回龍觀地區辦事處獲悉，截至2013年，回龍觀地區常駐人口約為36.8萬人，其中戶籍人口6.6萬人。也就是說，“北漂”占82%之多。

山東科技大學土木建筑學院副教授趙景偉在其2011年發表的一篇論文中提到，回龍觀的實際人口基數突破40萬，2/3以上為外來人口，受高等教育的人口基數占10萬以上。

現有的大型產業園區——西二旗、上地、五道口等均位于回龍觀南面，與回龍觀若即若離，實際上，回龍觀內部也建有工業園。在回龍觀社區西部，就有回龍觀二撥子工業園區。但這個工業園區在創造就業方面乏善可陳。

剛剛搬離回龍觀的李國棟之前就住在回龍觀鎮二撥子新村，這里緊鄰二撥子工業園區。“在這里，像咱們這種人基本上都會去附近的五道口等IT業比較多的聚集區，工業園區農民工就業比較多，稍微有技術含量的就業需求得不到滿足。”李國棟說。

北京市海淀區的互聯網企業是從2009年開始爆發式涌現的，那時候，智能手機風靡全球，各類手機應用、手機游戲產業興起，帶動了相關產業的發展，從業人員迅速增加。之前一直保持幾百人規模的百度公司，現在也已經規模過萬，在西二旗擁有自己的基地。

牛鳳瑞表示，如果僅僅想通過改變回龍觀地區內部的產業結構來解決現有問題，未免過于簡單。他認為，高科技產業對勞動力素質有較高要求，這就面臨著與回龍觀地區提供的勞動力匹配的問題。

中國人民大學區域與經濟研究所所長孫久文在接受媒體采訪時曾說，回龍觀已經不算新城，現在進行產業化布局有一定難度。現在的做法是把基礎設施建好，當成整個城市核心區的一部分來規劃建設。

“回龍觀地區已經形成事實了，在這個基礎上，我們應該怎么樣減少這方面的后遺癥，化解當前的矛盾？”牛鳳瑞表示，對于回龍觀地區空間利用的改造需要付出很多成本，也需要較長的時間。

承接南部產業轉移/

然而，與專家的判斷不同，昌平區及回龍觀地區的政府仍然在努力思考如何擺脫“睡城”角色，如何在實現人口分流的基礎上進一步實現產業承接。

要實現這樣的產城融合，新城更多寄望于中心城市生產性的產業環節和生產性服務業外溢。但在現實中，難度很大，原因在于這些產業、企業往往寧愿挑選更高級別的產業園落戶，而不愿意落戶衛星城。

查閱現有資料可以發現，回龍觀地區政府早幾年已經在思考如何使已有工業園更好地承接南部地帶高科技產業的北移。

《每日經濟新聞》記者從回龍觀地區辦事處獲悉，當前，回龍觀鎮所在區域共分布著三個主要產業園區——中關村生命科學園、三一產業園、北京國際信息產業園，其中生命科學園歸中關村科技園區管理，由后者統一規劃產業布局，對于生命科學園的產業發展和規劃，回龍觀辦事處稱其沒有發言權。

按照《北京城市總體規劃（2004-2020年）》中的說法，回龍觀地區被首都總體規劃修編列入“城市中心組成區范圍”。因此，昌平區政府有理由相信，回龍觀必將成為中關村戰略性高新技術產業北擴、東擴的第一承接區。

由此看來，生命科學園必將成為承接中關村產業外溢的首選之地，這對整個回龍觀地區的發展未嘗不是件好事。

在當地人心中，對回龍觀的未來還是樂觀的，在上述《規劃》中，這種樂觀顯露無遺：“從北京市的總體規劃和經濟社會發展態勢來看，其高新技術產業發展功能正迅速向昌平轉移，回龍觀地區位于八達嶺高速的重要節點，是昌平區與海淀區的結合部，這種得天獨厚的地理位置將使其成為市區科技產業、金融服務業、休閑娛樂業向昌平轉移的第一承接平臺。”

在牛鳳瑞看來，回龍觀的最初格局一旦形成，就會有一種慣性，對歷史這種依賴就很難改變，政府要想短期改變，需要支付很高的成本。

（文章中回龍觀住戶均為化名）

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首都經濟圈十年夢想

·1982年

“首都圈”概念出現在《北京城市建設總體規劃方案》中。當時的“首都圈”由兩個圈層組成：內圈是北京、天津兩市和河北省的唐山、廊坊和秦皇島三市；外圈則包括承德、張家口、保定和滄州。

·1986年

河北提出“環京津”戰略，試圖依托環京津的區位優勢，帶動河北。這是河北借力發展思想的開端。此后，借力京津還是自主發展，重點是環首都還是沿渤海，成為河北發展的兩種不同取向，交替主導著河北的發展路徑。

·1996年

《北京市經濟發展戰略研究報告》中提及“首都經濟圈”的概念。它的范圍是“2+7”模式，即以京津為核心，包括河北省的唐山、秦皇島、承德、張家口、保定、廊坊和滄州7個市，面積共16.8萬平方公里。

·2001年

中國科學院院士、中國工程院院士吳良鏞主持了“大北京”規劃。這通常被認為是京津冀一體化合作的開始。