每經記者 葉燕(yan)婷 發自深圳(zhen)

實現凈(jing)利潤151.2億元！昨(zuo)日(ri)(ri)（3月(yue)6日(ri)(ri)）晚間，萬(wan)科公布了截至(zhi)2013年(nian)12月(yue)的全年(nian)業績，結(jie)算利潤率連續三年(nian)呈(cheng)現下降趨勢，但凈(jing)資(zi)產(chan)(chan)收益率卻(que)逐年(nian)上升。2013年(nian)萬(wan)科全面(mian)攤薄的凈(jing)資(zi)產(chan)(chan)收益率達19.66%，處(chu)于(yu)1993年(nian)以來的歷史高(gao)位(wei)。同(tong)時，分紅派息同(tong)比(bi)增長超(chao)過一倍，每10股派送人民幣4.1元。昨(zuo)日(ri)(ri)，萬(wan)科A率地產(chan)(chan)板塊大幅飆(biao)升，截至(zhi)收盤，板塊漲幅超(chao)3%，萬(wan)科A漲逾(yu)8%。

《每(mei)日(ri)經濟新(xin)聞(wen)》記(ji)者注意(yi)到(dao)，對于提高投(tou)資(zi)者看重的(de)凈資(zi)產收益率，萬(wan)科“小股操盤”的(de)新(xin)玩法已經開始嘗(chang)試。且萬(wan)科與互(hu)聯網(wang)在不斷發生親密接(jie)觸。萬(wan)科透(tou)露，過去(qu)一年花(hua)費了相當的(de)精力，去(qu)學(xue)習什么是移動互(hu)聯網(wang)。萬(wan)科認為(wei)，互(hu)聯網(wang)將改(gai)變這個(ge)世界，但找到(dao)變化背后(hou)的(de)不變更加重要，“在互(hu)聯網(wang)時代更應做好(hao)自己的(de)主業”。

實現凈利潤151.2億元

萬科年報顯示(shi)，2013年公(gong)司實現(xian)營業收(shou)入1354.2億元，同比增(zeng)長(chang)31.3%，實現(xian)凈利潤151.2億元，同比增(zeng)長(chang)20.5%；全面(mian)(mian)攤薄凈資產收(shou)益率為19.66%。負債(zhai)率方面(mian)(mian)，公(gong)司截(jie)至去年底凈負債(zhai)率為30.7%，處于行業低位(wei)。

自(zi)2010年(nian)以來，萬(wan)科的(de)結算利潤率連續下滑，2013年(nian)同(tong)比下降1.07個百分點(dian)至12.01%。與之相反(fan)，經營(ying)效(xiao)率的(de)提升令(ling)萬(wan)科全(quan)面攤(tan)薄的(de)凈(jing)資(zi)產(chan)收益率與2012年(nian)持平，達19.65%。

萬科董秘譚華(hua)杰(jie)認為，利潤(run)率降低有裝修房(fang)比例繼續(xu)上升(sheng)等短期因素，也有行業長期因素的影(ying)響。長遠(yuan)來看，隨著競爭日益激烈，地價占比越來越高(gao)，行業整體(ti)利潤(run)率下降預計(ji)還將持(chi)續(xu)一段時(shi)間。

對于提高投資(zi)者看重的(de)凈資(zi)產(chan)(chan)(chan)收益率，萬(wan)(wan)(wan)科(ke)(ke)“小股(gu)操盤(pan)”的(de)新玩法已(yi)經開始嘗試。這種輕資(zi)產(chan)(chan)(chan)運營模式下，萬(wan)(wan)(wan)科(ke)(ke)在合作項(xiang)目(mu)中(zhong)不控(kong)股(gu)，但(dan)項(xiang)目(mu)仍然由萬(wan)(wan)(wan)科(ke)(ke)團隊操盤(pan)，使(shi)用(yong)萬(wan)(wan)(wan)科(ke)(ke)品牌(pai)和(he)產(chan)(chan)(chan)品體系，共享萬(wan)(wan)(wan)科(ke)(ke)的(de)信用(yong)資(zi)源和(he)采購(gou)資(zi)源。

公司管理層認為，通過輸出管理和品牌來(lai)提(ti)升萬科的(de)(de)凈資產(chan)收益率，這(zhe)意味(wei)著在同等的(de)(de)資產(chan)規模下可以支持更大的(de)(de)經營規模，獲得更大的(de)(de)市(shi)場份額。可以擺脫增長(chang)對股權融資的(de)(de)依賴，提(ti)高(gao)為股東創造(zao)回報的(de)(de)能力。

事實上(shang)，萬(wan)(wan)科(ke)2013年(nian)(nian)(nian)已經大幅提高了分紅派(pai)息(xi)力度(du)。2013年(nian)(nian)(nian)度(du)萬(wan)(wan)科(ke)擬以(yi)分紅派(pai)息(xi)股(gu)權登記日股(gu)份數為基數，每(mei)10股(gu)派(pai)送(song)人(ren)民幣4.1元(yuan)（含稅）現金(jin)(jin)股(gu)息(xi)，較(jiao)2013年(nian)(nian)(nian)每(mei)10股(gu)派(pai)送(song)人(ren)民幣1.8元(yuan)增長127.78%。以(yi)2013年(nian)(nian)(nian)末萬(wan)(wan)科(ke)的(de)總股(gu)份數計(ji)算，萬(wan)(wan)科(ke)全年(nian)(nian)(nian)擬分派(pai)的(de)現金(jin)(jin)股(gu)利(li)(li)將達到(dao)45.16億(yi)元(yuan)，而這筆(bi)現金(jin)(jin)股(gu)利(li)(li)占合并報表凈利(li)(li)潤的(de)29.87%，同比增幅近(jin)一倍。

城(cheng)市配套(tao)與互聯網轉型

數字背后(hou)，房企巨人的戰略布局亦備受(shou)關(guan)注(zhu)。

譚華杰認(ren)為，過(guo)(guo)去一年，全國土(tu)地(di)市場冷熱(re)不(bu)均。為數眾多的(de)(de)內地(di)三、四線城市土(tu)地(di)成(cheng)(cheng)交(jiao)平淡，而(er)部分熱(re)點(dian)城市土(tu)地(di)競(jing)拍日趨激(ji)烈，土(tu)地(di)成(cheng)(cheng)交(jiao)溢價(jia)率不(bu)斷創(chuang)出新高。他坦言，基于(yu)這(zhe)樣的(de)(de)背景，萬科在投(tou)資(zi)上(shang)也更加謹慎，對于(yu)競(jing)爭(zheng)過(guo)(guo)于(yu)激(ji)烈的(de)(de)地(di)塊，公司(si)始終貫徹“寧可錯(cuo)過(guo)(guo)，絕不(bu)拿錯(cuo)”的(de)(de)原則，避(bi)免把投(tou)資(zi)決策建立在過(guo)(guo)于(yu)樂(le)觀的(de)(de)預期上(shang)。

對(dui)于(yu)萬科而言(yan)，在(zai)向阿里、騰訊、小米先后取(qu)經后，互(hu)(hu)聯網(wang)似乎不再那(nei)(nei)么(me)神秘(mi)，也不再那(nei)(nei)么(me)神奇(qi)，在(zai)最(zui)新年報的(de)《致股東》中(zhong)，萬科表示，公(gong)司花了一年的(de)時間去學習什(shen)么(me)是(shi)移動互(hu)(hu)聯網(wang)，因(yin)為“只有真正理解(jie)，我(wo)們(men)才知道什(shen)么(me)是(shi)合適的(de)距(ju)離(li)。”而得到的(de)結(jie)論是(shi)，“互(hu)(hu)聯網(wang)帶(dai)來的(de)變化(hua)，只是(shi)讓(rang)我(wo)們(men)和(he)客戶(hu)變得更貼(tie)近。”只能是(shi)房企(qi)帶(dai)來更高效(xiao)率的(de)“工具”。

除了取經之(zhi)外(wai)，萬科(ke)的(de)互聯網探索(suo)也已經展開。與眾多觸網的(de)房企一樣，利(li)用互聯網盤活房產物(wu)業(ye)累積的(de)大量社(she)區用戶，利(li)用電商(shang)手(shou)段(duan)刺激社(she)區消(xiao)費，成為(wei)萬科(ke)想到的(de)最理所應當(dang)卻(que)并不容(rong)易被搶占的(de)市場(chang)。萬科(ke)在去(qu)年“雙(shuang)十(shi)一”正式(shi)推出針對萬科(ke)業(ye)主的(de)“住哪(na)兒”手(shou)機客(ke)戶端，功能包括物(wu)業(ye)申請報修、曝光、投訴等，還(huan)能對周邊商(shang)家進行打分。

業(ye)內預測，未來5年萬科服務(wu)的社區可能(neng)增(zeng)加到500~600個(ge)，其中(zhong)包含了100萬住戶，可以帶來的社區生活(huo)消(xiao)費、金融消(xiao)費前景亦(yi)非常廣闊。

在(zai)(zai)萬科(ke)(ke)入(ru)股徽商(shang)銀(yin)行后，譚華杰曾(ceng)回應，雖(sui)投資規模不大，但可(ke)以幫(bang)助公(gong)司(si)率先(xian)向(xiang)客戶(hu)提供國內領先(xian)的社(she)區(qu)(qu)金融服務(wu)，提升公(gong)司(si)在(zai)(zai)全面(mian)居住服務(wu)方面(mian)的競爭力。據估算，萬科(ke)(ke)現有服務(wu)的社(she)區(qu)(qu)業主(zhu)，每年有望派生300億(yi)元(yuan)潛在(zai)(zai)社(she)區(qu)(qu)金融市場(chang)規模。

事實上(shang)，萬科的(de)社區(qu)金融服務已在杭州良渚(zhu)文化(hua)村(cun)(cun)項目中(zhong)小試(shi)牛(niu)刀，萬科為良渚(zhu)文化(hua)村(cun)(cun)的(de)業主配(pei)備了“村(cun)(cun)民(min)卡(ka)”，在入(ru)住的(de)3000個良渚(zhu)文化(hua)村(cun)(cun)家庭中(zhong)，超(chao)過8000村(cun)(cun)民(min)開通此(ci)卡(ka)。這張卡(ka)可以在村(cun)(cun)民(min)食(shi)堂(tang)、早教(jiao)中(zhong)心、超(chao)市等社區(qu)配(pei)套(tao)場所使用。

電商分析(xi)師楊世(shi)界在(zai)接(jie)受 《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者(zhe)采訪時認(ren)為(wei)，在(zai)房(fang)企通過物業(ye)(ye)搶奪(duo)業(ye)(ye)主用戶后，未來(lai)不(bu)僅在(zai)生活消(xiao)費(fei)(fei)和社區金融上有所斬獲，一旦(dan)消(xiao)費(fei)(fei)觀念成熟后，APP賣房(fang)亦可(ke)能(neng)高速發展，“根據(ju)(ju)搜(sou)集(ji)到(dao)的業(ye)(ye)主數據(ju)(ju)，針(zhen)對不(bu)同消(xiao)費(fei)(fei)能(neng)力的業(ye)(ye)主，判(pan)斷其朋友圈消(xiao)費(fei)(fei)層級，針(zhen)對性(xing)的推(tui)薦房(fang)源，最終可(ke)以更(geng)精準地推(tui)動二次消(xiao)費(fei)(fei)，把(ba)大量的業(ye)(ye)主轉(zhuan)化為(wei)潛在(zai)銷售(shou)人員(yuan)，這種創新(xin)、海(hai)量的營(ying)銷手段正是(shi)‘互聯網思維’的本質所在(zai)。”

萬科的海外擴張

王石認(ren)為(wei)，萬(wan)科(ke)的未來五年，一是(shi)適應城(cheng)市配套運營商和(he)互聯網時(shi)代，二為(wei)國(guo)際化。2013年以來，萬(wan)科(ke)接連落子海外。2013年2月，萬(wan)科(ke)攜手(shou)鐵獅門(men)，開發美國(guo)舊(jiu)金山Lumina項目；4月，萬(wan)科(ke)聯合吉寶置業，開發新加坡林曦閣項目。今年2月，列克星敦大道610號項目也在紐約曼哈頓舉行了(le)動(dong)工(gong)典禮。

郁亮(liang)表示，參與(yu)海(hai)外業務的(de)意義在(zai)于拓寬(kuan)視野，使公司近距離了(le)解(jie)到國外優秀同行(xing)的(de)運(yun)營模(mo)式(shi)，為自身(shen)專業能力提升(sheng)及業務模(mo)式(shi)創新(xin)提供了(le)參照。譚華杰透露，萬科擬推(tui)廣的(de)“小股操盤”輕資產運(yun)營模(mo)式(shi)，是(shi)受到美國合作(zuo)伙伴鐵(tie)獅門啟發(fa)。

除了(le)參與海外(wai)項目開發，2013年3月，萬(wan)科(ke)(ke)還完(wan)(wan)成了(le)首(shou)次境外(wai)美(mei)(mei)元(yuan)債(zhai)券(quan)發行(xing)，金額為8億美(mei)(mei)元(yuan)的5年期債(zhai)券(quan)，年票(piao)(piao)息率(lv)僅(jin)2.625%。7月，萬(wan)科(ke)(ke)境外(wai)子公司(si)再次設立規模為20億美(mei)(mei)元(yuan)的中期票(piao)(piao)據計劃。3月3日晚，萬(wan)科(ke)(ke)公告稱，B轉H方案已獲得證監會批復核準。一旦(dan)完(wan)(wan)成，無疑(yi)將進一步(bu)提高萬(wan)科(ke)(ke)在國際(ji)資本市場的知名度和影響力，為未來拓展境外(wai)資源開辟更為廣闊的空間。