每經編輯｜每經記者 杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

在兩個月前成功摘得了 “首家嘗試公募基金融資上市房企”名號之后，原本鮮為人知的新華聯（000620，收盤價4.79元）一舉成為地產圈與資本場關注的焦點。為了躋身一線地產品牌，新華聯一邊加速全國化擴張，一邊頻顯融資財技，但負債率也一路走高。

近日，新華聯擬向民生信托發行信托產品“鑫源3號（西寧新華聯廣場貸款項目）集合資金信托計劃”（以下簡稱鑫源3號），貸款募資總規模為8億元，投向西寧城市綜合體項目，預期收益率在9.2~10.2%之間。同時，新華聯在9月23日公告中表示，公司關于寧夏、湖南與北京三個房地產項目的21億元定增募資議案也獲得了股東大會的通過。

昨日，新華聯副總經理兼董秘杭冠宇向 《每日經濟新聞》記者表示，公司目前正在審議定增議案的決議，暫時還沒有向證監會提交材料，待相關材料完善后再行申請。公司正處于快速發展期，但自上市后一直未能從資本市場獲取更多資金，而多元化融資正是為了配合擴張。

頻施融資財技

在2011年成功借殼*ST圣方上市后，新華聯發展迅速，但在全國化擴張下，負債率也由2011年6月底的62%迅速攀升至今年同期的73.4%，其資金渴求一時難解。

用益信托網資料顯示，鑫源3號期限為24個月，發行總規模8億元，信托資金以貸款方式發放給由西寧新華聯房地產有限公司 （以下簡稱西寧新華聯），主要用于新華聯西寧城市綜合體項目一期的開發建設，首期產品將于10月8日發行，預期收益率在9.2~10.2%之間。

《每日經濟新聞》記者查閱新華聯公告發現，這一項目用地屬于公司在2011年9月以5.5億元成本取得的“2011HC-03號”地塊，占地面積21.4萬平方米。據新華聯官網顯示，西寧新華聯廣場地處西寧市海湖新區，總建筑面積為75萬平方米，由五星級酒店、大型集中商業、特色商業街、高檔辦公及生態住宅構成，預計總投資30余億元。

據《西海都市報》此前報道稱，西寧新華聯廣場預計2014年底投入運營，屆時將結束當地沒有功能完善的城市綜合體項目的歷史。新華聯證券事務部人士也向 《每日經濟新聞》記者表示，西寧市當地政府非常看重這個項目的開發投資。

早在2012年9月，西寧新華聯為推進西寧新華聯廣場開發，曾向中國銀行借款3億元，并由新華聯全資子公司北京新華聯置地 （全資持有西寧新華聯）為其擔保。

實際上，處于急速擴張中的新華聯在融資上的胃口絕非只限于此。今年7月，新華聯計劃借道匯添富資本發行資管產品募集資金11.5億元，再通過平安銀行向子公司“輸血”，也被業內人士認為是首家嘗試公募基金融資的上市房企。

今年8月中旬，新華聯再次拋出21億元再融資的定增預案，募投對象涉及湖南醴陵市馬放塘、寧夏銀川火車站兩個“棚改”項目與北京平谷區馬坊鎮B05-01、B05-02居住及社會停車場庫項目。9月23日，新華聯公告稱，這一定增議案已獲得股東大會的高票通過。杭冠宇透露，公司正在審議這一決議，暫未向證監會提交材料，待材料完善后再申請。

“未來，公司將不排除信托、開發貸，甚至基金融資，這是公司快速擴張中必經的過程。”杭冠宇表示。

加碼文旅、商業地產

新華聯董事總經理蘇波在2012年曾透露，公司目標之一是在3~5年把新華聯提升為一線品牌，爭取3年內銷售過百億。

不過，理想雖豐滿，但現實很骨感。去年，新華聯業績并不理想，實現營業收入24.6億元，同比小幅上漲0.02%，歸屬于母公司凈利潤5億元，同比下降了17.4%。

在業績高壓面前，新華聯開始艱難轉型，這應是當前不少二三線房企尋求戰略突圍的一個縮影。在去年年報中，新華聯公開表示，下一步要抓住城鎮化進程加快的重要機遇，實現由單一開發（住宅地產）向多元開發（住宅地產+商業地產+文化旅游地產）的戰略轉型。

據了解，為了加大文旅地產的投資，新華聯專門成立了以總經理蘇波任組長的文旅地產領導小組，負責文化旅游項目的策劃、拿地與融資等，探索未來適合公司發展的文旅地產開發模式，使文旅地產成為未來的核心競爭力。

對此，杭冠宇解釋稱，加大轉型不是說放棄住宅業務，而是適當提高商業、文旅地產的開發比重。住宅項目為公司快速提供現金流，而商業、文旅地產因不受政策調控影響，可為公司做大做強貢獻持續的業績，商業部分將來以自持為主。

不過，去年9月，新華聯百億重注旅游地產的三項議案曾遭遇獨董異議。此后，外界質疑聲甚囂塵上，尤其擔憂頻繁加碼商業整合體、文旅地產，資金可能會遭遇投入大、周期長等市場風險。2013年初至今，新華聯又在全國頻繁拿地，新增12幅土地儲備，耗資逾27億元。

“商業綜合體，文旅地產的開發周期長，一般3年，遠遠超過銀行1~2年的貸款期，面臨后期資金壓力。”全國工商聯房地產商會理事吳新堅向《每日經濟新聞》記者表示。而這或許就是新華聯近來選擇多元化融資的原因之一。