每經記(ji)者 吳文坤 尚希 王杰(jie)發自北(bei)京

《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者注(zhu)意到，在內(nei)地(di)土地(di)市(shi)場火熱、地(di)王頻出的的當下(xia)，李嘉(jia)誠的大手筆減持，引(yin)起了業(ye)內(nei)的警(jing)惕——王石在一周之(zhi)內(nei)接連兩次警(jing)告：“精明(ming)的李嘉(jia)誠在賣內(nei)地(di)的物(wu)業(ye)，這是一個信號(hao)，小心了！”

李(li)嘉誠對風險極度謹慎，他(ta)的(de)經典言論是(shi)“用(yong)90%的(de)時間考(kao)慮失敗(bai)”。同(tong)時，他(ta)也(ye)是(shi)跨越(yue)周期的(de)投資高手(shou)，采取多元化的(de)穩(wen)健(jian)策略，低買高賣。隨著(zhu)“長和(he)系(xi)”近(jin)兩(liang)年來大(da)手(shou)筆投資歐(ou)洲，近(jin)期又在內地頻(pin)繁拋物業套現，無不(bu)體現了(le)李(li)嘉誠“不(bu)把雞(ji)蛋放在一個(ge)籃子里”的(de)思路(lu)。在一些(xie)也(ye)內人士看(kan)來，李(li)嘉誠的(de)出手(shou)，讓當前的(de)樓市(shi)彌漫了(le)一些(xie)危險氣息(xi)，或許暗示了(le)國內樓市(shi)已(yi)經見頂(ding)。

拋內地物業轉戰歐洲

“長(chang)(chang)(chang)和(he)系”旗下的(de)地產項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，最近(jin)“套現”動作不斷(duan)。據了(le)(le)解，長(chang)(chang)(chang)江實業(ye)即將在北京推出新(xin)一(yi)期別(bie)墅(shu)產品“譽(yu)天下·瑞景(jing)花苑”，較(jiao)之前一(yi)期可能(neng)漲價(jia)30%至(zhi)50%。長(chang)(chang)(chang)江實業(ye)董(dong)事郭子威表(biao)示，這也是(shi)該(gai)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)最后(hou)一(yi)期。之前，長(chang)(chang)(chang)實已(yi)借助該(gai)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)銷售套現約70億元(yuan)。而和(he)記黃埔(pu)在日(ri)前公(gong)布(bu)了(le)(le)其位于南(nan)京的(de)首個項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)案名為“漣城”。和(he)黃方面稱，該(gai)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)是(shi)精裝高層加別(bie)墅(shu)，800萬元(yuan)起。

值得注意的(de)是(shi)，有(you)報(bao)道稱，在捂(wu)盤十余年(nian)(nian)后，長江實業才在2008年(nian)(nian)推出(chu)“譽天下”第(di)一批別(bie)墅。而在2010年(nian)(nian)底在拿到上(shang)述南京地塊后，和黃直到今年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)才開始緩慢(man)開工。李嘉誠在多個內地城市的(de)大(da)手筆(bi)“套(tao)(tao)現(xian)(xian)”的(de)同時推出(chu)上(shang)述項(xiang)目，也被(bei)疑(yi)為“套(tao)(tao)現(xian)(xian)落跑(pao)”。

盡(jin)管(guan)在業內人士看來，低(di)價買入土地之(zhi)后的(de) “長(chang)(chang)線操(cao)作”、“緩(huan)慢開發”，坐(zuo)等地塊升值，是長(chang)(chang)和(he)系(xi)(xi)的(de)典型特征。不過，基于(yu)李嘉誠的(de)慣用策略(lve)，長(chang)(chang)和(he)系(xi)(xi)上述舉動難免不引人遐想。“長(chang)(chang)和(he)系(xi)(xi)的(de)商業邏輯就(jiu)是低(di)買高賣。”接受《每日經濟新聞》采訪時，睿信致成(cheng)管(guan)理咨詢董(dong)事(shi)總經理薛迥文(wen)直(zhi)言(yan)。

對于上(shang)述瑞景花苑的(de)定價，長江(jiang)實(shi)業董事郭子(zi)威明確表示(shi)是目前市(shi)場行情的(de)正常反(fan)應，且否(fou)認撤資(zi)(zi)，并(bing)強調(diao)不(bu)會(hui)退出內地市(shi)場。但(dan)他同時也表示(shi)，公(gong)司出于穩健的(de)投資(zi)(zi)考慮，只是不(bu)把雞蛋都(dou)放在一(yi)個籃子(zi)里，“國內外(wai)的(de)投資(zi)(zi)機會(hui)同樣(yang)都(dou)在關(guan)注，只是目前到歐洲投資(zi)(zi)的(de)機會(hui)更多。”

據不(bu)完全統計(ji)，從(cong)2010年(nian)(nian)至今，長(chang)和(he)系(xi)在海外市(shi)場投入的(de)(de)收(shou)購資金已經接近1500億港元。長(chang)江實(shi)業(ye)財報顯示，2010年(nian)(nian)4.2%的(de)(de)負債(zhai)率(lv)是近幾(ji)年(nian)(nian)的(de)(de)最低點；此(ci)前(qian)的(de)(de)2008年(nian)(nian)、2009年(nian)(nian)分別(bie)為16.5%、9.5%；而伴(ban)隨(sui)著歐(ou)洲(zhou)的(de)(de)大手筆收(shou)購，長(chang)江實(shi)業(ye)的(de)(de)負債(zhai)率(lv)從(cong)2011年(nian)(nian)開始(shi)攀(pan)升，2011年(nian)(nian)、2012年(nian)(nian)分別(bie)為7.6%、7.3%。

“相比之下(xia)，投(tou)(tou)資(zi)(zi)海外的資(zi)(zi)金要小于國(guo)(guo)內(nei)，且(qie)國(guo)(guo)內(nei)競爭十分激烈(lie)，而(er)國(guo)(guo)外還(huan)沒這(zhe)么(me)充(chong)分。而(er)從未來(lai)的投(tou)(tou)資(zi)(zi)回報率看(kan)，歐洲的機(ji)會更多(duo)。”郭子威稱。

中國(guo)房地(di)產(chan)數據研究院執行院長(chang)陳晟接受記者采訪時表示，長(chang)和系追求的(de)是資產(chan)絕對(dui)值最(zui)大化，李嘉誠(cheng)的(de)選擇是全球性的(de)，或認為(wei)當前經歷了經濟(ji)危(wei)機(ji)的(de)歐(ou)洲國(guo)家(jia)機(ji)會更好。

盡管當(dang)前內地土(tu)地市場異常火熱(re)，地王頻頻出現，樓市也持續升溫。但薛炯文認(ren)為，以(yi)5年(nian)為界線的(de)話(hua)，目前的(de)房價已經處于“頭頂”區域(yu)。

頻頻出售低回報資產

在(zai)近年來大舉進(jin)軍內地(di)(di)市(shi)場的港資財團中，李嘉(jia)誠旗下的“長(chang)和(he)系”一直處于領先地(di)(di)位，尤以商業(ye)地(di)(di)產最(zui)為(wei)出色。但(dan)《每日經濟新聞(wen)》從(cong)各方獲得的消(xiao)息(xi)顯示，李嘉(jia)誠對(dui)自身投資結(jie)構(gou)進(jin)行調整，比如看淡(dan)物(wu)業(ye)持(chi)有的信號比較明確。

早在亞洲金融危機之前，投資(zi)型物業給長(chang)(chang)江實(shi)業帶來的(de)(de)貢(gong)獻(xian)并不明顯。資(zi)料(liao)顯示(shi)，1997年物業銷售占長(chang)(chang)江實(shi)業銷售收(shou)入的(de)(de)79.88%，占經常性利(li)潤的(de)(de)84.61%。而(er)在1998年，長(chang)(chang)江實(shi)業加大了對(dui)投資(zi)型物業的(de)(de)開發，當(dang)年的(de)(de)固定資(zi)產較1997年猛(meng)增423%。

伴隨著(zhu)近(jin)幾(ji)年來商業(ye)(ye)地產(chan)對于業(ye)(ye)績增長(chang)的(de)(de)貢獻越來越緩慢(man)，李(li)嘉(jia)誠敏(min)銳地將(jiang)低(di)回報(bao)的(de)(de)資產(chan)出(chu)售套現(xian)，轉投高回報(bao)率的(de)(de)資產(chan)。記者(zhe)梳理近(jin)幾(ji)年來長(chang)江(jiang)實(shi)業(ye)(ye)的(de)(de)財報(bao)發現(xian)，物業(ye)(ye)租賃業(ye)(ye)務(wu)的(de)(de)營(ying)業(ye)(ye)額(e)(e)一直處于不斷擴大態勢。2011年、2012年長(chang)江(jiang)實(shi)業(ye)(ye)自身的(de)(de)物業(ye)(ye)出(chu)租營(ying)業(ye)(ye)額(e)(e)分別為13.77億港元(yuan)、18.67億港元(yuan)。長(chang)江(jiang)實(shi)業(ye)(ye)2013年中報(bao)表顯示，這一部分的(de)(de)營(ying)業(ye)(ye)額(e)(e)為10.02億港元(yuan)。

不過，相比之(zhi)下的(de)收(shou)益增長則日漸緩慢。在長江實業(ye)(ye)財報“營業(ye)(ye)額及業(ye)(ye)務收(shou)益”一欄(lan)中(zhong)，2012年長江實業(ye)(ye)集(ji)團及子(zi)公(gong)司、合營公(gong)司的(de)“物(wu)業(ye)(ye)租(zu)務”總(zong)額達19.78億(yi)港元，相比2011年同比增長達16.48%，然而在2013年前(qian)6個月，這一比例下降至8.24%。

百佳超市(shi)雖然在(zai)2012年營(ying)業額(e)高(gao)達200多億港元，但受(shou)制于租金成本高(gao)企(qi)等多種因(yin)素(su)，毛利也僅有(you)2%~3%。這(zhe)對(dui)于追求穩健收益的李嘉誠來說(shuo)，確實有(you)點不能(neng)接受(shou)。中房商(shang)學院高(gao)級研究員韋華偉認為，從地(di)產功能(neng)來看，目(mu)前商(shang)業地(di)產的“遍(bian)地(di)開花”正面臨著同質(zhi)化與過剩的巨大風(feng)險。

此(ci)前(qian)，“長(chang)和(he)系(xi)”曾有(you)過多(duo)次將(jiang)低(di)回報的資產出(chu)售套現的情況。最典型的是2008年(nian)全球金融危機前(qian)后，在幾個月(yue)內(nei)數次戰略性售出(chu)其上(shang)海物業(ye)：2008年(nian)5月(yue),李嘉誠(cheng)旗(qi)下(xia)香(xiang)港(gang)上(shang)市公司和(he)記港(gang)陸以(yi)44.38億元出(chu)售其位于上(shang)海長(chang)樂路(lu)的世紀商(shang)貿廣場寫字樓(lou)物業(ye)；年(nian)底，和(he)記黃(huang)埔又拋售了(le)9棟御翠(cui)園商(shang)業(ye)別墅，同(tong)樣遠低(di)于之前(qian)同(tong)類產品售價。

土地市場投入驟減

除了上述商(shang)業(ye)地產項目準備(bei)套現外，“長和系(xi)”近些(xie)年(nian)來在(zai)土(tu)地市場(chang)上的(de)變化也(ye)引發了業(ye)內(nei)的(de)關注(zhu)。回顧(gu)“長和系(xi)”在(zai)內(nei)地十(shi)余年(nian)的(de)發展路徑，可以(yi)發現幾乎從(cong)未偏離其 “低價拿地、長線操作”的(de)策(ce)略。2011年(nian)以(yi)前每年(nian)都有一些(xie)土(tu)地儲備(bei)吸納，土(tu)地成本比較穩(wen)定，但2012年(nian)至(zhi)今(jin)，“長和系(xi)”在(zai)土(tu)地市場(chang)上卻鮮有動作。

長(chang)實與和黃2007年(nian)報顯示，長(chang)實在全球(qiu)范圍內共擁有可建(jian)樓面(mian)(mian)(mian)面(mian)(mian)(mian)積約2150萬(wan)平方米(mi)的土地；和黃則(ze)共擁有可建(jian)樓面(mian)(mian)(mian)面(mian)(mian)(mian)積約1090萬(wan)平方米(mi)的土地，絕大(da)部分(fen)位于內地。2008年(nian)全球(qiu)金融危機的爆發，對房地產(chan)行業(ye)造(zao)成了沖擊(ji)，期間，“長(chang)和系”加速在內地市(shi)場的擴張(zhang)。長(chang)江實業(ye)2008年(nian)單獨操刀(dao)位于北京(jing)的純住宅大(da)盤，“長(chang)和系”則(ze)“逢低(di)買入(ru)”土地。

記者梳理財報發現，在2008年、2009年年報中，長江(jiang)實業(ye)的(de)董事會均明(ming)確表達了加強(qiang)土儲的(de)愿(yuan)望(wang)。2010年初(chu)，李嘉誠更是(shi)公開表示，長江(jiang)實業(ye)土地(di)儲備(bei)足夠未來5至6年使用，由于(yu)平均成(cheng)本較低(di)，加上負(fu)債低(di)和備(bei)用資金(jin)充(chong)裕，可(ke)動用不少于(yu)500億(yi)港元進行投資。

“長(chang)(chang)和(he)系”拿(na)地成本如何？以2011年(nian)為例(li)，長(chang)(chang)實及和(he)記黃(huang)埔共在內地成功(gong)競得5塊土(tu)地，面(mian)積約(yue)(yue)65.54萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，平(ping)(ping)均(jun)拿(na)地成本僅為1872元/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。和(he)記黃(huang)埔2012年(nian)年(nian)報顯示，公司當前土(tu)地儲備約(yue)(yue)1022萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，大部分通過與長(chang)(chang)江實業共同持有，在內地的(de)平(ping)(ping)均(jun)土(tu)地成本為1980元/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。

財(cai)報(bao)顯示(shi)，2012年(nian)在(zai)內地(di)，長江實業僅與和記黃(huang)埔的(de)(de)合營公司在(zai)當年(nian)5月份拿下上(shang)海青浦區一塊約(yue)14.5萬平(ping)(ping)方米的(de)(de)住(zhu)宅(zhai)用地(di)，其(qi)他再無拿地(di)動作。而(er)梳理(li)公開資料發現，和記黃(huang)埔也(ye)僅僅在(zai)2012年(nian)12月4日，以(yi)成交價(jia)為2320萬元拿下了武漢(han)蔡(cai)甸區的(de)(de)一塊地(di)，樓面(mian)地(di)價(jia)1502元/平(ping)(ping)方米。

有(you)媒體報道稱，李嘉誠2013年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)未在內地(di)(di)投資一分(fen)錢。長(chang)江實業2013年(nian)(nian)中(zhong)報也顯(xian)示，今年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)該(gai)公司在內地(di)(di)市場(chang)上并沒有(you)一塊土地(di)(di)入賬(zhang)。在香港(gang)(gang)，長(chang)江實業最近一次拿地(di)(di)是在去(qu)年(nian)(nian)11月。2013年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，長(chang)江實業未在香港(gang)(gang)拍得(de)任何地(di)(di)塊。

此外(wai)，“長和系”也不再像之前那樣對(dui)土(tu)地儲(chu)備頻頻表態。在2012年(nian)年(nian)報中，長江實業(ye)僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)只是表示 “中央政府調(diao)控將(jiang)主導(dao)房(fang)地產市(shi)場持續發展(zhan)，集團將(jiang)繼續推動內(nei)地業(ye)務長期持續增(zeng)長，如期推展(zhan)各項發展(zhan)項目，予以配合”。2013年(nian)中報則(ze)沒有提及(ji)土(tu)地市(shi)場的策略(lve)。

在(zai)(zai)近(jin)日地(di)王頻頻再現的(de)時候，“長和系”在(zai)(zai)土地(di)市(shi)場(chang)上的(de)“消失”，也不得(de)不讓人們警(jing)惕(ti)，甚至引發了(le)輿論(lun)對(dui)長和系市(shi)場(chang)“撤資”的(de)疑慮(lv)。“長和系”對(dui)于當前樓市(shi)的(de)判斷(duan)，通(tong)過郭(guo)子威(wei)最(zui)近(jin)對(dui)媒體的(de)表態多少可以看出(chu)一些端倪。對(dui)于連續缺席符合長實(shi)定位的(de)北京農展館地(di)塊、上海徐家匯中心項目、杭州華家池等地(di)塊拍賣現場(chang)，郭(guo)子威(wei)坦(tan)言(yan)“市(shi)場(chang)競(jing)爭激烈”。

在(zai)中投顧問房地產行(xing)業(ye)研究(jiu)員韓長吉看來，長和系在(zai)土地市場上的(de)投入減少，主要(yao)在(zai)于當前的(de)地價畸高，侵蝕企業(ye)未來盈利空間，增(zeng)大了風險(xian)。據國(guo)土部下屬的(de)土地勘測規劃(hua)院發(fa)布(bu)的(de)數據顯示，今(jin)年第二季度(du)，全國(guo)主要(yao)監測城(cheng)市地價總(zong)體水平為3226元/平方米，環比增(zeng)速(su)為1.62%，已連(lian)續五個季度(du)加速(su)上升。

“土(tu)地市場(chang)過熱(re)導致了風險形成。”陳晟認(ren)為，港資(zi)公司(si)的運作(zuo)模式一(yi)般是低(di)位進(jin)入(ru)，高位拋出(chu)。在他(ta)看來，李嘉誠(cheng)的行為對房地產(chan)市場(chang)有參考和(he)預警的作(zuo)用。