近幾個月來，京滬深蘇杭等一二線城市(shi)(shi)相繼誕(dan)生“地(di)王(wang)”，但受(shou)金融、銀(yin)行(xing)、經濟基本(ben)面等國(guo)際(ji)國(guo)內多重(zhong)因素影響，房(fang)地(di)產市(shi)(shi)場仍持審慎樂(le)觀。與此同時，旨在平抑(yi)房(fang)價的“限價地(di)”政策也在一些城市(shi)(shi)推(tui)出，業(ye)界人士(shi)表(biao)示，“限價地(di)”與“地(di)王(wang)”輪番(fan)上演需(xu)要區(qu)別對(dui)待。

“瘋狂的地價”輪番上演

從今年7月開始，“地王(wang)(wang)”已成(cheng)為房(fang)地產市(shi)場的(de)高頻詞，一些民營房(fang)地產企業則表示(shi)，當前土(tu)地供(gong)應日趨(qu)緊張，盡管不能直接(jie)參與“拿地”，但更多會選擇與“地王(wang)(wang)”合作開發的(de)形式參與新(xin)一輪的(de)房(fang)地產熱潮。

受“地王效(xiao)應”影(ying)響，樓市預期看漲。北京、南京、天津(jin)、青島(dao)、昆明等(deng)多個城市出現(xian)的“日(ri)光盤”現(xian)象便是一(yi)大有力(li)印證。

數(shu)據顯示(shi)，經歷(li)了6月(yue)份的(de)“錢荒(huang)”后，金(jin)融(rong)機構(gou)去杠桿之勢持續，對房地產資金(jin)來源影響(xiang)重大的(de)開發貸和按揭貸都在收縮(suo)；外圍QE退出(chu)預期(qi)加強，熱錢正流(liu)出(chu)新興市(shi)場，香港樓市(shi)已先行下跌。

“地王(wang)”項目(mu)開發(fa)，需要充足的現(xian)金流，在信(xin)貸(dai)收緊的背(bei)景下(xia)，資金鏈一旦斷裂，“地王(wang)”或許會(hui)變(bian)成“燙手(shou)山芋”。歷史(shi)經驗也證明，“地王(wang)”閑(xian)置現(xian)象(xiang)并不少見。

值得(de)注意(yi)的是(shi)，最近一個月，李(li)嘉誠旗下的長江實業以及和記黃埔相繼(ji)宣告或將拋售百佳超市(shi)、廣州(zhou)西城(cheng)都(dou)薈廣場和停車場、上(shang)海(hai)陸家嘴東方(fang)匯經中(zhong)心OFC寫字樓(lou)，涉及金額約為(wei)410億港元。“精(jing)明的李(li)嘉誠拋售是(shi)一個信號，小心了！”萬(wan)科董(dong)事(shi)長王(wang)石評(ping)論(lun)道(dao)。

高端有市場低端有保障

記者觀察發現，近期頻繁(fan)出現的(de)(de)“地(di)(di)王”，仍需要區別(bie)對(dui)待(dai)。總標價為(wei)217．7億元(yuan)的(de)(de)上海(hai)徐家(jia)匯中心(xin)項目(mu)，其(qi)項目(mu)業(ye)態是(shi)(shi)五星(xing)級酒(jiu)店(dian)、超(chao)甲級寫字(zi)樓、酒(jiu)店(dian)公寓、文化娛(yu)樂等，屬(shu)于商(shang)業(ye)地(di)(di)塊。而杭州(zhou)、蘇州(zhou)誕生的(de)(de)地(di)(di)王，則是(shi)(shi)住宅地(di)(di)塊。

有(you)銀行人士分析說：“在(zai)京蘇(su)杭拿下的這些地王，規劃都是做豪宅，因為豪宅和普通(tong)商品房(fang)不可同日而(er)語，其(qi)價(jia)格并不由成本(ben)決定，開發商相信這些有(you)錢(qian)人完(wan)全有(you)這個購買力。”

然而，與“地(di)王(wang)”相反的是(shi)，一些城市(shi)卻推出(chu)(chu)“限(xian)價(jia)(jia)地(di)”競(jing)(jing)拍。近年來，北京、廣州、武漢等地(di)都出(chu)(chu)臺了“限(xian)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)、競(jing)(jing)地(di)價(jia)(jia)”“限(xian)地(di)價(jia)(jia)、競(jing)(jing)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)”“限(xian)地(di)價(jia)(jia)、競(jing)(jing)保障房(fang)(fang)(fang)配(pei)建”等土(tu)地(di)出(chu)(chu)讓創新(xin)模(mo)式，通過讓渡(du)土(tu)地(di)出(chu)(chu)讓的超常規受益，抑制房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)過快上(shang)漲，平衡市(shi)場預期。以本月4日恒大地(di)產(chan)以40．4億元(yuan)拍下的北京首宗“限(xian)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)競(jing)(jing)地(di)價(jia)(jia)”地(di)塊為(wei)例，根據北京市(shi)國土(tu)資源局(ju)公告，該宗地(di)居(ju)住用的商(shang)品住房(fang)(fang)(fang)銷售限(xian)價(jia)(jia)為(wei)1．9萬(wan)元(yuan)／平方米(mi)，單套住房(fang)(fang)(fang)總價(jia)(jia)不得(de)(de)超過200萬(wan)元(yuan)，同(tong)時還(huan)得(de)(de)配(pei)建公租房(fang)(fang)(fang)。

“限價地”并非(fei)中國獨有。有媒體報道，在韓國，就(jiu)有開(kai)發(fa)(fa)商拿(na)下土地，70％用于(yu)開(kai)發(fa)(fa)保(bao)障房，30％用于(yu)商品房，同(tong)時還規定銷售利潤(run)不(bu)能超過6％。

一(yi)面(mian)是調控房價的(de)(de)壓(ya)力巨大(da)，另一(yi)方面(mian)是土(tu)地(di)財政(zheng)的(de)(de)依賴(lai)難消(xiao)。業(ye)內(nei)分析(xi)認為(wei)，“限(xian)(xian)價地(di)”與“地(di)王”互(hu)現(xian)將成為(wei)未來土(tu)地(di)市場的(de)(de)主流。“限(xian)(xian)價地(di)”在一(yi)定程(cheng)(cheng)度上(shang)延緩房價上(shang)漲的(de)(de)沖動，滿足中低收入的(de)(de)住房需求(qiu)；而市場化形成的(de)(de)“地(di)王”，一(yi)定程(cheng)(cheng)度上(shang)補(bu)充了財政(zheng)收入，也使政(zheng)府(fu)有(you)更多資(zi)金反(fan)哺保(bao)障(zhang)房。

多方合(he)力建長(chang)效調控機(ji)制

業(ye)內(nei)專(zhuan)家紛紛表示，“地(di)王潮”的(de)(de)出現，是(shi)利用了(le)樓市(shi)短(duan)期(qi)行政(zheng)化(hua)調控弱化(hua)、長(chang)效機制(zhi)尚未建立的(de)(de)空檔(dang)期(qi)，而這個空檔(dang)期(qi)有(you)多長(chang)，無人知曉。

亞太城市房地(di)產(chan)研究院(yuan)院(yuan)長謝(xie)逸楓表示，目前(qian)調控處于關鍵期內，土地(di)市場交易過于火(huo)爆不(bu)是(shi)好(hao)事(shi)情，只會加速(su)房地(di)產(chan)周期化拐點的到來。

一(yi)些網友則表示，過去十年，房地產調控的(de)屢(lv)調屢(lv)漲，就是(shi)政府(fu)(fu)之(zhi)手伸得過長過多。多發揮市場機制，并不意味著政府(fu)(fu)的(de)完(wan)全退(tui)出，而是(shi)讓政府(fu)(fu)回歸(gui)監(jian)管者和裁判的(de)角色。

全聯房(fang)地(di)產(chan)(chan)商會(hui)創(chuang)會(hui)會(hui)長聶梅生則呼吁出(chu)臺中(zhong)國房(fang)地(di)產(chan)(chan)的長效(xiao)調控機制(zhi)。他指出(chu)，改革(ge)(ge)的具體方(fang)向(xiang)，就是(shi)以(yi)改革(ge)(ge)“地(di)根”“銀根”和稅(shui)收為主。其中(zhong)，“地(di)根”要重點(dian)推(tui)(tui)進(jin)現(xian)有(you)土地(di)供(gong)給制(zhi)度(du)改革(ge)(ge)，推(tui)(tui)動(dong)住房(fang)用(yong)地(di)供(gong)應渠(qu)道多(duo)元化(hua)，增加(jia)供(gong)應規模，從根本上平(ping)抑地(di)價，逐步(bu)(bu)形成政府供(gong)地(di)和市場(chang)(chang)供(gong)地(di)的雙軌制(zhi)；“銀根”則是(shi)以(yi)差別化(hua)信貸(dai)政策滿(man)足(zu)市場(chang)(chang)需求，推(tui)(tui)進(jin)房(fang)地(di)產(chan)(chan)直接(jie)融(rong)資，將民間資金有(you)效(xiao)地(di)導入房(fang)地(di)產(chan)(chan)領域(yu)；稅(shui)收方(fang)面則應進(jin)一步(bu)(bu)推(tui)(tui)動(dong)房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)試點(dian)工作。

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