“錢緊”格局仍未(wei)改觀

作為(wei)資金(jin)密集型行業，“缺錢”幾乎(hu)一直困擾(rao)著房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)的發(fa)展。特(te)別(bie)是(shi)自2010年開啟房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)調控窗口后(hou)，上(shang)市(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)企(qi)重(zhong)大資產(chan)重(zhong)組或再融資方(fang)案均(jun)被(bei)終止(zhi)。在二級市(shi)場輸血通道被(bei)關閉后(hou)，房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)信貸也在逐步收緊(jin)。從目(mu)前(qian)房(fang)(fang)(fang)(fang)企(qi)現金(jin)情況(kuang)看，“錢緊(jin)”的局面仍然沒有明顯改觀。

同(tong)花順(300033)iFinD數據顯示，已經披(pi)露中(zhong)報的(de)15家房企上半(ban)(ban)年共(gong)實現凈利潤(run)28.81億元，同(tong)比增長14.66%。在披(pi)露業績快(kuai)報及預(yu)(yu)告的(de)公(gong)(gong)司中(zhong)，有超過六(liu)成公(gong)(gong)司上半(ban)(ban)年預(yu)(yu)增。

盡管業績維持增長，但上(shang)市房企的(de)資金(jin)(jin)鏈卻(que)仍然面臨重重壓力。數(shu)據顯示(shi)，上(shang)述15家(jia)房企上(shang)半年(nian)經營(ying)性(xing)(xing)現(xian)金(jin)(jin)流(liu)(liu)量(liang)凈(jing)(jing)額(e)共計13.92億元(yuan)，同比(bi)下降58.21%。其中(zhong)有8家(jia)公(gong)司(si)上(shang)半年(nian)經營(ying)性(xing)(xing)現(xian)金(jin)(jin)為“凈(jing)(jing)流(liu)(liu)出”。嘉凱城(cheng)(000918)上(shang)半年(nian)的(de)經營(ying)活(huo)動現(xian)金(jin)(jin)流(liu)(liu)量(liang)凈(jing)(jing)額(e)為-4.52億元(yuan)，是(shi)目前披露中(zhong)報(bao)(bao)的(de)公(gong)司(si)中(zhong)經營(ying)性(xing)(xing)現(xian)金(jin)(jin)“凈(jing)(jing)流(liu)(liu)出”最(zui)多的(de)公(gong)司(si)。宋都股份(600077)的(de)經營(ying)性(xing)(xing)現(xian)金(jin)(jin)流(liu)(liu)量(liang)凈(jing)(jing)額(e)則(ze)從去(qu)年(nian)中(zhong)報(bao)(bao)時的(de)5.6億元(yuan)，大幅下降至(zhi)今年(nian)中(zhong)報(bao)(bao)時的(de)-3.31億元(yuan)。對此公(gong)司(si)表示(shi)，現(xian)金(jin)(jin)流(liu)(liu)下降是(shi)因為支付土地出讓(rang)金(jin)(jin)所(suo)致。

從房(fang)企(qi)(qi)資金情況看，當前所(suo)面(mian)臨(lin)的(de)潛在償債壓(ya)力仍然(ran)不可小覷。如(ru)果以短期借款與(yu)(yu)一(yi)年內到期的(de)非流動負債之和(he)與(yu)(yu)貨幣資金的(de)比(bi)值(zhi)(zhi)來(lai)衡量(liang)房(fang)企(qi)(qi)短期內的(de)償債壓(ya)力，可以看到，不少公司這(zhe)一(yi)比(bi)值(zhi)(zhi)已經(jing)超過2倍以上。

扣除不可比因素后(hou)，已經披露中(zhong)報的房(fang)企中(zhong)，有(you)5家房(fang)企的上述比值超過2倍。其中(zhong)，中(zhong)弘(hong)股(gu)份(fen)(000979)短期(qi)(qi)借款為8.41億(yi)元，一(yi)年內到(dao)期(qi)(qi)的非流動負債為5.98億(yi)元，而公司中(zhong)期(qi)(qi)的貨幣資(zi)金(jin)僅有(you)1.70億(yi)元。就此計算，公司短期(qi)(qi)借款與(yu)一(yi)年內到(dao)期(qi)(qi)的非流動負債之和(he)與(yu)貨幣資(zi)金(jin)的比值達到(dao)8.47倍。此外，南京(jing)高科(600064)、宋都股(gu)份(fen)、嘉凱城等公司也在2倍以上。

如果從一(yi)(yi)季報數據看，扣除不可比(bi)因素后，兩市有超(chao)過三成的(de)(de)房(fang)(fang)企(qi)(qi)上(shang)述(shu)比(bi)值在2倍以上(shang)。相(xiang)比(bi)之(zhi)下(xia)，“萬保(bao)招金”四大房(fang)(fang)企(qi)(qi)去年中(zhong)(zhong)報到今年一(yi)(yi)季報期間的(de)(de)這(zhe)一(yi)(yi)比(bi)值基本維持在50%-80%之(zhi)間。顯然，與龍頭房(fang)(fang)企(qi)(qi)相(xiang)比(bi)，不少中(zhong)(zhong)小房(fang)(fang)企(qi)(qi)的(de)(de)資金仍有壓力，這(zhe)就(jiu)導致這(zhe)些公司的(de)(de)股權(quan)融資意愿強烈。

業內人士指出(chu)，目前房企經(jing)營(ying)出(chu)現分化，資(zi)(zi)金實力也呈現明顯差(cha)異。大型房企由于融資(zi)(zi)渠(qu)道多(duo)元化、融資(zi)(zi)成本相對較低，資(zi)(zi)金壓(ya)力較小。而(er)眾多(duo)中小房企依然(ran)面臨一定的資(zi)(zi)金壓(ya)力，且這種“錢緊”的局(ju)面在(zai)短期內還(huan)不能得到明顯緩解(jie)。

再融資難言全部放開

在全行(xing)業(ye)依(yi)舊面臨“錢緊”局面之際(ji)，新湖中寶(600208)打響的(de)(de)房地(di)(di)產(chan)再融(rong)資(zi)(zi)(zi)“第一槍”，似(si)乎給不少企業(ye)帶來希望。業(ye)內預計，未來還(huan)將有上市房企陸續披露(lu)再融(rong)資(zi)(zi)(zi)方案。不過這股即將掀起的(de)(de)地(di)(di)產(chan)融(rong)資(zi)(zi)(zi)小高峰卻(que)并不意味著地(di)(di)產(chan)再融(rong)資(zi)(zi)(zi)全面放開。從(cong)目前(qian)已經披露(lu)的(de)(de)預案以及監管機構(gou)的(de)(de)政策導向來看，此次地(di)(di)產(chan)再融(rong)資(zi)(zi)(zi)僅僅是有條件放開。

從新(xin)湖中寶的再融(rong)(rong)資(zi)(zi)方案看，公司擬融(rong)(rong)資(zi)(zi)總(zong)額不超過(guo)55億(yi)元(yuan)，將用(yong)(yong)于上海普(pu)陀(tuo)區(qu)和閘(zha)北區(qu)兩處舊城改造項目(mu)。其中，上海新(xin)湖明(ming)珠城三期三標(biao)段、四標(biao)段項目(mu)總(zong)投資(zi)(zi)為58.05億(yi)元(yuan)，使(shi)用(yong)(yong)募集(ji)資(zi)(zi)金(jin)(jin)30億(yi)元(yuan)，上海新(xin)湖青藍國(guo)際項目(mu)總(zong)投資(zi)(zi)為67.78億(yi)元(yuan)，使(shi)用(yong)(yong)募集(ji)資(zi)(zi)金(jin)(jin)25億(yi)元(yuan)。

業內人士指出，新湖(hu)中寶(bao)此次再(zai)融資的投資標的是用于舊城改(gai)造，這符(fu)合當(dang)前國家房(fang)(fang)地產政策的扶持方向(xiang)。這就意味著(zhu)，符(fu)合政策導向(xiang)將(jiang)是未來房(fang)(fang)地產再(zai)融資必(bi)須遵(zun)循的“法則”。

對(dui)此，多家券商投(tou)(tou)行(xing)部(bu)人士表示，房地產(chan)上市公(gong)司(si)再融資(zi)已經(jing)松(song)動并逐步放開，但對(dui)率(lv)先“放行(xing)”的公(gong)司(si)有一定要求(qiu)。“起碼不(bu)能(neng)有瑕疵(ci)，比如土地和(he)貸款上不(bu)能(neng)有問(wen)題。”某投(tou)(tou)行(xing)人士坦言，最重要的是再融資(zi)投(tou)(tou)資(zi)標的需(xu)要符(fu)合政策導向。

目前，我國房地產調控正在發(fa)生微(wei)調。調控手段趨于(yu)市場化(hua)，特別是在舊城改(gai)造、棚戶區建設(she)、保障(zhang)房建設(she)等方向有(you)所傾斜。為了有(you)效緩解保障(zhang)房相關建設(she)的(de)資(zi)(zi)金籌集(ji)壓力，二級市場再融(rong)資(zi)(zi)也將提(ti)供(gong)一定金融(rong)支持。

受(shou)此影(ying)響，涉及一級開發業(ye)務(wu)或(huo)從事保障(zhang)房(fang)、舊城改(gai)造、棚(peng)戶(hu)區(qu)改(gai)造等業(ye)務(wu)的(de)公司(si)(si)，由于符(fu)合國家產(chan)業(ye)政(zheng)策導(dao)向(xiang)，逐步迎來再融資(zi)放開的(de)機遇。目前(qian)A股中有包括新(xin)湖中寶、中天(tian)城投(000540)、鐵嶺新(xin)城(000809)、萬方發展(000638)、北(bei)京城建(600266)、長春(chun)經(jing)開(600215)等房(fang)地產(chan)公司(si)(si)從事上(shang)述(shu)業(ye)務(wu)。

相比之下，純粹投向(xiang)(xiang)商品(pin)房(fang)(fang)(fang)住(zhu)宅開發的再融資(zi)在(zai)短(duan)期內尚未獲(huo)得“松(song)綁”的跡象。僅從今年公布的房(fang)(fang)(fang)地產再融資(zi)方案來看，均沒有(you)明(ming)確投向(xiang)(xiang)商品(pin)房(fang)(fang)(fang)住(zhu)宅開發的“先例(li)”，且已(yi)披露的預案還需要經(jing)過(guo)股東大(da)會(hui)(hui)或證監會(hui)(hui)的審(shen)核。

除(chu)新湖(hu)中(zhong)寶外，近期海印(yin)股(gu)份(000861)也(ye)披露(lu)了增(zeng)發(fa)方案，募集資金(jin)將投向公司廣州(zhou)國(guo)際商(shang)(shang)品展(zhan)貿城——國(guo)際汽(qi)車(che)展(zhan)覽交易中(zhong)心項目(mu)及補充流動(dong)(dong)資金(jin)。盡(jin)管投向商(shang)(shang)業(ye)地產項目(mu)，但海印(yin)股(gu)份的(de)行業(ye)劃分并不屬于房地產業(ye)，不過這在(zai)一定程度上(shang)揭(jie)示出未來再融資可能(neng)在(zai)商(shang)(shang)業(ye)物業(ye)上(shang)出現松動(dong)(dong)的(de)可能(neng)。

房企轉向“資(zi)源(yuan)為王”

隨(sui)著地(di)產行(xing)業步入深度調整期，行(xing)業內企(qi)業的分化也(ye)愈發明(ming)顯(xian)。目前，大型房(fang)企(qi)已開始從“現金(jin)為王(wang)”向“資源為王(wang)”轉(zhuan)變，這體現為土地(di)市場的日趨火爆(bao)。相比(bi)之下，中(zhong)小房(fang)企(qi)的資金(jin)實力有限，土地(di)儲備也(ye)大多集中(zhong)在三(san)四線城市，因此受項目結算波動的影響十分明(ming)顯(xian)。

僅從北京市(shi)(shi)場(chang)來看(kan)，今年前(qian)七月的土(tu)地市(shi)(shi)場(chang)成交火爆，大型房(fang)(fang)企(qi)繼續(xu)充(chong)當市(shi)(shi)場(chang)主角。中(zhong)(zhong)原(yuan)地產數據顯示，北京7月土(tu)地出讓金合計(ji)(ji)達到206.22億(yi)元(yuan)。今年前(qian)7月，土(tu)地出讓金累計(ji)(ji)達到870.46億(yi)元(yuan)。中(zhong)(zhong)原(yuan)地產市(shi)(shi)場(chang)總(zong)監張(zhang)大偉(wei)表示，在錢緊的大趨勢下，部(bu)分(fen)現金寬(kuan)裕、成本較低(di)的大型房(fang)(fang)企(qi)將在土(tu)地市(shi)(shi)場(chang)繼續(xu)有(you)所(suo)斬獲，中(zhong)(zhong)小房(fang)(fang)企(qi)在土(tu)地市(shi)(shi)場(chang)可能會受到資金影(ying)響(xiang)而(er)表現保守(shou)。

受制于資(zi)金(jin)實力有限(xian)，中小房(fang)(fang)(fang)企(qi)目(mu)前也(ye)面臨項(xiang)目(mu)單一所引發的業績波動風(feng)險。此次(ci)再融(rong)資(zi)有條件放(fang)開(kai)，是否(fou)能給(gei)符合融(rong)資(zi)條件的中小房(fang)(fang)(fang)企(qi)帶(dai)來轉機？對此，業內(nei)人士的觀點不(bu)(bu)一。部分(fen)專家(jia)認為，再融(rong)資(zi)選擇性(xing)放(fang)開(kai)對于房(fang)(fang)(fang)企(qi)業績影(ying)響十分(fen)有限(xian)，在(zai)樓市長效調控機制尚未配(pei)套跟進前，地產再融(rong)資(zi)短期還不(bu)(bu)會全面放(fang)開(kai)。

長江證券(000783)分析師劉俊(jun)指(zhi)出(chu)，再融資有(you)條(tiao)件(jian)(jian)放開對(dui)房地(di)產行業的(de)(de)標志性意義(yi)大(da)于實質性意義(yi)，這主(zhu)要是因為符合(he)再融資條(tiao)件(jian)(jian)的(de)(de)上市公司(si)可能并(bing)不多，并(bing)且棚戶(hu)區和保障房建(jian)設存在著周(zhou)轉慢和毛利低的(de)(de)缺陷(xian)。

興業證(zheng)券(601377)分(fen)析師(shi)趙振毅(yi)則表(biao)示，涉房融資放(fang)開(kai)將(jiang)(jiang)是(shi)下半年的大概率事(shi)件。由于整體(ti)貨(huo)幣環境穩中趨緊，優(you)質(zhi)房企能夠穩定(ding)投資預期，將(jiang)(jiang)通過更多的融資渠道來維持較低的財務(wu)成本。

原文：//house.hexun.com/2013-08-05/156783454.html