每經編輯｜每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

昨日（5月20日），北京市國土局公開拍賣通州區臺湖鎮兩宗土地，吸引了23家房地產企業到場參與競拍。其中，臺湖鎮B-03地塊共有19家房地產開發企業角逐，B-23地塊F3其它類多功能用地經過62輪競拍，最終被北京世紀鴻以8.25億元奪得，溢價率高達230%。此番競拍后，通州臺湖鎮已成交土地出讓金62億元，配建公租房面積達20.7622萬平方米。

對于房企搶灘臺湖鎮的熱情，上海易居研究院研究員嚴躍進分析認為，臺湖鎮作為北京郊縣升值較快的地區，正被眾多房企所認同，無論是從高溢價拿地還是從政府推地等行為上看，都呈現了較大的土地市場熱。“在限價令下，拿地的密集及競爭程度、較高代價的拿地行為，實際上也孕育了諸多風險。”

溢價率高達230%

中原地產的統計數據顯示，自去年12月25日至今，通州區臺湖鎮已出讓6宗土地，其中萬科首開聯合體、北京世紀鴻、泰禾集團等多家房企成功入駐，使得該區域備受關注。

昨日，北京市國土局現場首先拍賣的是通州區臺湖鎮B-23地塊F3其它類多功能用地。經過62輪競拍，北京世紀鴻最終以8.25億元奪得該宗地塊，溢價率高達230%，折合樓面價13136元/平方米。另外，B-03地塊居住、托幼項目（配建公共租賃住房）經過長達50分鐘71輪激烈競拍，被泰禾集團以11.25億元配建73000平方米公租房成功摘得，溢價率為48%，折合樓面價每平方米8519元，扣除保障房后樓面價達每平方米1.5萬元~1.6萬元之間。（計算辦法按照公租房每平方米6000元回購計算，建安管理成本每平方米3000元）

值得注意的是，在剛剛過去的4月份，泰禾集團曾以19.3億元的高價在臺湖鎮競得一塊土地。泰禾集團土地投資發展總監余敦成向 《每日經濟新聞》記者透露，此地塊按照商業地塊開發成“商改住”來銷售，土地成本在14億元~15億元之間的話，就已經沒有利潤空間，之所以報出19.3億元的價格，是不同于常規的開發模式，也是看好此區域的發展前景。

針對臺湖地區土地市場的火熱行情，中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，在20日保利（北京）房地產開發有限公司基本以平價獲得運河核心區兩地塊的同時，臺湖區域出現高溢價成交，顯示出房企對市場的價格定位出現了分化。

定價陷兩難困境

“國五條”北京版實施細則的落地，并沒有澆滅北京房企心中拿地的火焰。他們拿地熱情依舊高漲，或因北京市住宅用地的稀缺。

2012年3月，北京市國土局印發了 《北京市2011-2015年國有建設用地供應計劃》，規劃稱 “十二五”期間，三環內將原則上不再新增供應住宅用地，四環內原則上不再新增供應集中建設的經適房項目用地。

近日，國家統計局發布4月份70個大中城市房價情況。數據顯示，一線城市漲幅尤其明顯，北京新房房價連漲11個月。

為抑制房價上漲過快，有媒體報道稱，北京樓市限價令已升級，房價審批需副市長簽字。

“2012年至今，北京樓市成交量明顯上漲，大部分開發商庫存減少、資金寬裕，對土地資源的需求明顯增加，而在2013年的土地供應計劃中，限房價地塊還未出現，土地市場雖然出現部分降溫的現象，但對熱點區域的土地競爭依然非常激烈。臺湖作為亦莊發展的輻射區，區域利好被部分企業看中。”張大偉表示，北京樓市在限房價地塊沒有入市、不改變購房者對房價上漲預期的情況下，土地溢價、房價都很難出現大幅調整的可能。

嚴躍進表示，臺湖鎮搶地熱，夾帶著當地的推地熱。克而瑞數據顯示，5月底，位于通州區臺湖鎮光機電一體化產業基地內的一宗地將出讓，目前其掛牌的起始價為人民幣30400萬元。臺湖鎮土地市場的火熱程度不言而喻。

“高價拿地或使最后產品的定價陷入兩難困境。定高價將觸碰政策高壓線，降價又勢必觸碰企業最基本的盈利點。拿地沖動往往會使這類企業在未來吃苦頭。”嚴躍進表示了擔心。