每經編輯｜每經記者 沙斐 發自上海    

每經記者 沙斐 發自上海

已經計提了逾2億元存貨跌價準備的招商地產上海佘山瓏原項目再度降價。

《每日經濟新聞》記者從上海五一房展會上獲得了上述項目的最新宣傳DM廣告。上述廣告稱目前瓏原別墅起價僅為410萬元。而去年同期，瓏原別墅的最低起價是430萬元。

項目回籠資金僅8595萬

2011年3月，佘山瓏原項目以6折的價格對外銷售，當時項目對外宣稱，最低售價僅430萬元起。當時有分析認為該項目價格調整已貼近成本價，甚至可能虧本。招商地產年報顯示，佘山瓏原項目預計總投資達33億元。根據佘山瓏原項目招拍掛時的文件，總建筑面積為104766平方米，這意味著項目每平方米的投入將超過3.14萬元。但項目的平均成交價格僅為29360元/平方米。

而招商地產也在隨后的2011年半年報中計提了存貨跌價準備。半年報透露，招商根據存貨減值測試結果，對上海佘山瓏原項目計提存貨跌價準備超2億元。

但上述項目的銷售卻依然乏力。招商地產2012年年報顯示，截至去年年底，佘山瓏原項目的開發成本已經達到24.42億元，但根據網上房地產的數據，截至目前，項目前期回籠的銷售金額僅為8595萬余元。

克而瑞上海機構研究總監薛建雄認為，造成佘山瓏原項目目前尷尬局面的主要原因，是該項目成本太高又定位失誤，虧本也賣不動，只能不斷降價。

《時代周報》2012年12月底曾報道過關于佘山瓏原項目6折甩賣的事情，文章中有一位招商地產的高層曾表示，“降價也賣不出去，公司不指望那個項目。”當時招商地產上海公司營銷部一位人士也稱，目前銷售工作已收回自己做，單套房源總價也已回歸到六七百萬元的水平，目前已無優惠。

董秘：瓏原項目是個教訓

但是，時隔五個月，招商瓏原項目卻再次促銷，并且制作了起價僅410萬元的廣告促銷單。這是否意味著上述項目將進一步降價，瓏原項目的虧損會進一步擴大？

招商地產董秘劉寧接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，最近招商地產已經不怎么去管佘山瓏原項目了，目前以410萬起售已經是該樓盤的底價了，但類似房源不會多，可能只有1、2套，主要目的還是希望以此帶動整體樓盤的銷售業績。

上海中原地產咨詢部總監宋會雍對此表示，目前市場普遍回暖，主要還是針對剛性需求的普通商品房，相反國內高端物業的成交卻一直不景氣，而且從未來的政策層面來看，也不見得有回暖跡象，高端物業在這樣的背景下很難賣得動，只有降價一條路。

宋會雍進一步表示，佘山瓏原項目所在的地區高端物業比較密集，而該項目最早均價超過32000元/平方米，起點定得有點高，在沒有得到市場認可的情況下再降價可能就失了先機，形成了不斷跌價的被動局面。

劉寧對此表示，佘山瓏原項目對于招商地產來說是個教訓，但也是一個比較特別的案例，因為該項目所屬區域高端物業較多，當初在設計、開發這個項目的過程中也參考了周邊物業的定位。

此外，由于上海較國內其他地區也有其特殊性，上海地區對于有關部門的政策執行非常敏感，所以招商地產今后在上海的項目，無論大到地塊選址，還是小到戶型設計都會格外小心，但絕不會放棄這個區域。