每經編輯｜每經實習記者 顧晟昱 發自上海    

每經實習記者 顧晟昱 發自上海

耗費22個月，動遷完成比例卻只是由78%增加至85%，這是瑞安房地產（00272，HK）上海項目——太平橋116號地塊的困境。同樣動遷緩慢的還有瑞安房地產在上海的瑞虹新城項目。

《每日經濟新聞》記者從瑞安房地產4月22日披露的年報中發現，瑞虹新城部分地塊截至去年底完成的動遷比例，和其去年年中相比幾乎毫無進展。

動遷進展緩慢，給瑞房帶來巨大的資金壓力。年報顯示，截至2012年12月31日，公司現金及銀行存款合計為人民幣88.63億元，負債凈額則高達260.35億元，凈資產負債率為70%。

多項目動遷進展緩慢/

從最早賴以成名的新天地開始，瑞安房地產便將很大的精力投入到“舊城改造”，并借此模式將版圖拓寬到全國各地。不過，“舊城改造”在成就瑞安房地產的同時，也為其帶來了巨大的資金壓力。瑞安集團主席羅康瑞曾多次在公開場合表示，目前拆遷難度越來越大，今后將不再涉足動遷項目。

《每日經濟新聞》記者在瑞安房地產近年的財報中發現，公司在上海的多個項目動遷進展緩慢。瑞安房地產2010年財報顯示，其太平橋116號地塊2011年2月28日拆遷完成比例為78%，但2012年財報顯示該地塊的拆遷完成比例為85%，接近兩年時間僅提升了7個百分點。除太平橋項目外，瑞安房地產上海另一項目——瑞虹新城也存在同樣的問題。2012年半年報顯示，上海瑞虹新城第3號、9號、2號、10號地塊截至2012年6月30日的拆遷完成比例為84%、82%、76%、77%。年報則顯示，截至2012年12月31日，上述幾幅地塊的拆遷完成比例為92%、83%、76%、77%。本計劃于2012年完成動遷的3號地塊也被拖延至2013年，其余3幅地塊的拆遷進度在去年下半年進展緩慢。

事實上，拆遷是房地產行業的難題之一，受此影響的開發商也遠不止瑞安房地產一家。上置集團2011年中期財報顯示，綠洲雅賓利花園三期的動遷完成率為62%；黃浦花園的居民動遷完成68%、個體動遷完成57%、企業動遷完成82%；沈陽雅賓利花園的住宅動遷完成86%，單位動遷完成40%。2012年報顯示，上述三個項目的動遷完成率分別為99.65%、84%、80%，顯然拆遷進度算不上快。

中原地產咨詢研究總監宋會雍指出，開發商在拆遷中面臨的困境，很大程度上緣于有關部門對開發商的支持不夠。

資金壓力加大/

《每日經濟新聞》記者曾向瑞安房地產投資者關系部發出采訪提綱，詢問后者太平橋和瑞虹新城項目多個地塊的進展相當緩慢的原因以及可能的后果，但后者未予回復。

業內人士透露，拆遷進度緩慢帶來的最直接不利因素，便是開發商巨大的資金壓力。宋會雍告訴《每日經濟新聞》記者，雖然很多地塊的動遷看上去接近完成，但在最后一個動遷戶還沒有離開的情況下，上述地塊對開發商來說并沒有價值，但數十億的資金卻已經投入。

瑞安房地產2012年報指出，已投入88.51億元用于太平洋、瑞虹新城數個地塊的動遷工作，為了在近3年內完成這幾個地塊的動遷，還需投入39.15億元。羅康瑞也曾在接受媒體采訪時表示，這部分錢投進去目前沒有任何的回報，還要支付不菲的利息。

動遷緩慢顯然影響到了公司的資金周轉。年報顯示，截至2012年12月31日，瑞安房地產現金及銀行存款合計為88.63億元，負債凈額則高達260.35億元，凈資產負債率為70%。

中房信資深分析師薛建雄指出，瑞安房地產的資金緊張一定程度上與公司舊城改造項目動遷緩慢有一定的關系。這些項目大量吞噬公司的現金流，卻幾乎不貢獻收入。

分拆商業地產資產謀上市/

薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，要解決目前動遷進度慢的難題，擁有充足的資金是首要前提。瑞安房地產在近期也進行了一系列融資行動。3月28日，瑞安房地產發布公告，按每3股分發1股比例供股，每股供股價1.84港元，較當日收市價3.34港元折讓44.9%，發行不多于22.5億股供股股份，集資最多41.37億港元。募集的資金將用于幫助加快上海太平橋項目及瑞虹新城項目的搬遷進度，收購相關資產及業務，以及償還現有的債務。

今年年初，羅康瑞還宣布將成立一家名為“中國新天地”的公司，將集團旗下的商業資產全部分拆出來打包裝入其中，并謀求上市。此舉被業內認為是為瑞房減負，將商業資產分拆之后，一方面可上市融資，一方面瑞安房地產將轉型為快速周轉的住宅開發商，其業績和資金面都將得到改善。

不過，資本市場似乎并不認可目前瑞房的動作。美銀美林在4月3日的報告中表示，因負債率上升但缺乏銷售，瑞房去年下半年信貸狀況惡化，供股雖暫時有助緩解資產負債表壓力，但不足以緩和短期的再融資風險。