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每經記者 楊羚強 發自香港

25日，廣東省率先出臺實施細則，拉開了新“國五條”在各地落地的序幕。“新國五條”對房地產市場影響會有多大？這成為昨日在香港召開業績會的房地產企業被問到最多的問題。

對于上述問題，融創中國董事長孫宏斌回答得很干脆：“調控對高端市場是好事，主要是地要買好，產品要做好……像我們現在的項目，怎么調控都不會受到影響。”

融創中國執行董事汪孟德透露，雖然去年下半年融創的現金一直維持在100多億元的水平，并且參加了二三十場的土地拍賣會，但真正買入的土地很少，原因之一就是害怕買錯土地。

稱調控對高端房是好事

此前，房地產行業對“國五條”帶來的影響有過一輪深入分析，大部分分析師認為，高端改善類住宅市場受調控影響最深。

“我一直認為調控對高端房是好事。”但孫宏斌的觀點卻是截然相反，他認為，高端改善住宅也是剛性需求，高收入者會愿意花高價改善自己的居住條件。相比之下，剛性需求的樓盤卻容易受到保障房的沖擊，銷售出現下滑。

孫宏斌說，房地產市場是一個大的概念，不同地區不同板塊的市場完全不同。一線和二三線城市會不同，同一城市不同地區的市場也不同，不同的開發商也存在差異。對于不同的市場，調控會有完全不一樣的結果。那些供應量過大的城市，不用調控也會因為供過于求面臨巨大的銷售壓力。相比之下，那些供應緊張的板塊，即使再調控，房子也不愁賣。

孫宏斌的判斷，很大程度取決于融創2012年的銷售業績。根據汪孟德的介紹，2012年融創的樓盤在平均售價大幅增長的情況下，銷售額和銷售面積均出現大幅度增長。

融創綠城方面此前透露的信息稱,自2012年6月合作以來,在售的9個地產項目2012年實現銷售額125億元，對融創去年的銷售業績貢獻超過1/3。

孫宏斌告訴《每日經濟新聞》記者，綠城的產品對于融創銷售業績的提升有非常重要的作用，雖然合資公司的項目在營銷上有所調整，但銷售好的原因，仍然與產品有關。便宜的房子可以僅靠一點賣點，但是高價的房子在銷售時是不容有缺點的。他對產品的看重超過營銷，認為只要把項目做好，營銷做好，就不用擔心調控。

將更多通過收購增加項目

孫宏斌的觀點，某種程度上決定了融創今年的拿地策略。

融創方面透露，將謹慎把握城市之間、地塊之間的機會成本，堅決執行公司的土地獲取機會，在現金流安全和價格合適的情況下補充優質土地儲備。

孫宏斌稱，去年底北京的土地市場已經不太正常，很多項目的拍賣價格已經可以用天價來形容。相比2012年，通過公開市場購買合適的土地較為困難，土地購買需要更為謹慎，相比之下，通過并購獲得土地卻有不少的機會。其表示，今年融創購買的土地必須是高價值高質量的。

融創公布的PPT也證實，今年融創新獲取的地塊中，相當一部分都是比較優質的地塊。以上海和杭州的地塊為例，上海新收購的項目位于原世博會浦西場館附近，是濱江的核心區域。根據孫宏斌的透露結合此前的公告，上述地塊的地上建筑面積共有46萬平米，而收購總價僅90.19億元，折合每平米的收購成本不到2萬元/平方米。但根據網上房地產的信息，上述項目的公寓價格售價已至6萬元/平方米。

杭州的三幅地塊則分別與綠城、杭州城開以及世茂合作，且項目均具有較佳的位置。其中與世茂合作的之江度假村項目更是以底價獲得。

謹慎進入新市場

孫宏斌的謹慎，并不僅體現在融創對土地市場的判斷上，也體現在進入新城市的計劃上。目前只進入8個城市的融創，今年只計劃再新進入一到兩個城市。

其中一個很重要的原因是，城市公司數量越少，對企業的管控會更有力。去年，融創的單城市銷售額達到45億元，遠遠超過了龍湖、遠洋、綠城等企業的單城市銷售額。

汪孟德說，在已經進入的幾個城市深度開發的好處不僅在于可以大大降低公司的管理難度，同時還有利于品牌建設和營銷通路的培養。

除了購買土地和進入新城市的謹慎，今年融創對現金流管理的力度也較此前有很大的增強。根據融創方面透露，公司的凈負債率、有息負債率等均較2012年有大幅度的下調，一定程度反映出了公司對于“新國五條”可能影響的判斷。