每經編輯｜每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

在不久之前對金隅i立方項目“商改住”進行報道后,《每日經濟新聞》記者還調查發現，金隅旗下多個項目涉嫌“商改住”，且目前仍有一個項目在售。

值得注意的是，“商改住”并不是金隅地產一家，據業內人士給《每日經濟新聞》提供的不完全統計數據，目前北京市場“商改住”項目多達二三十個。

在業內人士看來，“商改住”違法成本的微不足道，使得已有禁令難以形成實質性的威懾力，政策完善迫在眉睫。

北京多個項目被曝“商改住”

《每日經濟新聞》記者深入調查發現，除金隅i立方項目外，金隅旗下另外一個涉嫌“商改住”的項目“自由筑”依然在售。

在與該樓盤銷售人員的溝通中，記者了解到，“自由筑”的推銷方式與“i立方”幾乎同出一輒。推銷用語都是“辦公性質，毛坯交房，4.2米層高的LOFT戶型，并且都已預留好上下水和煙道”。

除在售項目外，網上有消息指出，金隅可樂這一售罄項目也是“商改住”，不過這個項目是2008年的，當時北京尚未出臺規定叫停商改住。

金隅并非個案，北京美聯物業高級經理張磊表示，據不完全統計，目前北京市場，在售的“商改住”項目仍然多達二三十個。《每日經濟新聞》綜合媒體報道信息發現，北京市場上推出的北京方糖、北京城建·N次方、SOCO公社、林肯公園、合生世界村、萬年生態城園博府等項目涉嫌商改住，打出“不限購”的宣傳語。

根據北京市住建委等五部門2011年6月1日出臺的 《關于加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，商業立項項目不得按住宅設計，嚴令禁止開發企業擅自改變項目規劃用途，風靡京城的 “商改住”之風從政策上被明令禁止。

盡管“商改住”存在投資上的風險，但在“限購”后投資機會不斷減少之下，投資需求放量，引發了商改住市場的迅速火熱。

根據國家統計局數據，2011年，住宅開發投資總額44308億元，同比增長30.2%，而商業營業用房投資為7370億元，增速高于住宅達30.5%；住宅施工面積同比增長23.4%，商業營業用房施工面積同比增長26.1%；住宅新開工面積同比增長12.9%，商業營業用房18.3%。

伴隨著限購政策繼續從緊，2012年商業地產發展進一步領先住宅。當年，住宅開發投資同比增長11.4%，商業營業用房同比增長25.4%；住宅施工面積同比增長10.6%，商業營業面積則同比增長17.6%；住宅新開工面積同比下跌11.2%，商業營業用房新開工面積同比增長至6.2%。

“房企在限購政策之后蜂擁涉足商業地產開發，為泡沫形成埋下了隱患。”亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存說。

低成本與高利潤的誘惑

“一般而言，同區域內‘商改住’項目的價格，相比住宅項目，要便宜10%到15%左右。”北京美聯物業高級經理張磊認為，這就決定更能吸引剛需置業人群。同時，“商改住”的項目，既能注冊辦公，又擁有住宅的形態，深得中小型企業的青睞。一些核心商業區的辦公樓租金上漲，也是刺激“商改住”項目火爆的原因。

而在受訪的部分業內人士看來，對于開發商而言，“商改住”更多是利益驅使。一位不愿具名的分析師認為，依靠對外出租，使得商業整個回報周期會比較慢。更重要的是，商業地塊拿地成本相對較低。“由于土地價格低廉，商改住項目的利潤率要比住宅高出10%到20%。”張磊說。

上述分析師向《每日經濟新聞》透露，總體來說，同時間段、同區域內，同面積的商業地塊相比住宅地塊，要便宜40%到60%。

“土地價格要看市場調節，供應量多，價格自然就低。近幾年，寫字樓的價格一直沒有大的變動。而住宅價格一直在增高，住宅地塊供應稀缺，價格自然要高于商業地塊。”原北京市規劃委員會副總建筑師謝遠驥接受《每日經濟新聞》采訪時如此表示。

謝遠驥透露，城市住宅和商業的配比，是在控制性詳細規劃里面安排好的。不能因為形勢的變化，隨意改變土地使用性質。變更規劃時要走程序，難度較大，這也使得開發商私改規劃“擦邊球”頻頻出現。

律師稱開發商違法成本低

“商改住屢禁不止的根本原因，是開發商違法成本低。”秦兵房產律師團隊徐斌律師在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，違法成本主要體現在行政處罰和民事訴訟兩個領域。前者法律規定的違法成本大致為不予辦理產權，及相對微不足道的罰款。

據 《違反 〈北京市城市規劃條例〉行政處罰辦法》的規定，對于未經規劃主管部門批準，擅自變更建設工程規劃指標的單位，將處以3萬元以上10萬元以下的罰款，同時在6個月至2年的時間內，不得在北京承攬相關業務。

“這意味著開發商擅自商改住，最多只會受到10萬元的罰款，這相對于財大氣粗的開發商來說可以忽略不計。”徐斌認為，即便無法辦理產權，對于開發商來說也沒多大影響。由于在期房交易中是業主先支付購房款，無法辦理房本的風險實際上是購房人承擔的，“一旦上述情況發生，普通購房人打官司最多只能拿回購房款和相對微不足道的補償，不足以對抗房價上漲的趨勢，導致開發商即便違約仍然受益。”

徐斌同時認為，自2011年6月1日起開始執行的 《關于加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》并未完全卡死商改住項目，對于預留上下水管道、煙道，依然是政策的盲點。

記者在i立方調查時就發現，開發商交房時是毛坯，但預留好了上下水管道和煙道。

徐斌建議，政府應當加強立法，盡快出臺相應措施，比如規定一旦發現留上下水管道口讓業主自行隔斷的，政府可吊銷開發商的營業執照。

謝遠驥則更看重執行的重要性：既然是市住建委等五部門聯合出臺的政策，就應該五個部門聯合執法，或者集中到某一部門去具體管理，“規定與法律固然重要，但是執法更重要”。