每經編輯｜每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

1月22日，總部位于河南的建業地產（00832，HK）宣布，該公司將發行2億美元2020年到期優先票據。票據將于2013年1月28日起（包括該日）計息，年息率為8.0%，自2013年7月28日起每半年期滿付息。

建業地產在公告中明確，于2017年1月28日前任何時間，建業地產可選擇按相等于票據本金額100%的贖回價，另加適用溢價和可能的未支付利息贖回全部票據。此次發債所得款項，將用作新增及現有物業項目資金（包括土地出讓金）、償還現有債務，余額用作一般企業用途。

1月14日，建業地產在其官方網站上表示，2013年，建業地產將真正進入戰略的縱深階段，并將用4年左右的時間進入40~50個縣級城市，總體開發規模達到600萬平方米以上，銷售目標將達300億元。

但是，目前建業地產的布局大多在三四線城市，隨著三四線城市樓市風險的逐漸顯露，公司未來的發展或將受到制約，進而影響債務償還能力。

重點布局三四線城市/

一直以來，建業地產的布局重點都在三四線城市。

但值得注意的是，目前部分三線城市開發的大盤所蘊藏的風險已慢慢暴露。中國房產信息集團發布的中國城市發展前景與風險排行榜報告指出，個別三線城市風險主要表現在供求關系上，由于本身的需求量并不足以對此前大規模開發形成支撐，這些城市未來風險正在集中展現。

10月12日，建業地產披露，該公司去年前9個月合同銷售額為78億元，同比上升11.7%；銷售面積為118.7264萬平方米，同比上升2.9%。其中，合同銷售來自全國超過19個城市，包括鄭州、洛陽、信陽、濮陽及周口等二、三、四線城市。

建業地產2012年半年報顯示，公司在河南三門峽的土地儲備占土地總儲備額的3.06%。CRIC（克而瑞研究中心）2012年10月發布的中國城市發展前景與風險排行榜報告中，三門峽位列全國城市市場風險排名第37名。

去年7月18日，河南省統計局發布數據，上半年河南省房地產開發投資1271.84億元，增長15.6%，同比回落20.6個百分點。去年一季度、前4個月、前5個月和上半年，河南全省房地產開發投資分別增長24.6%、23.8%、20.6%和15.6%，呈現逐漸回落態勢。北京美聯物業高級經理張磊表示：“投資下滑，證明開發商不看好河南市場。”

庫存消化承壓/

克而瑞提供的全國房地產企業銷售排名顯示，建業地產在2012年第一季度的銷售面積排名為22名，上半年下降為25名，全年度排名更下滑到第31位。

建業地產2012年半年報顯示，上半年完成新開工建筑樓面面積84.58萬平方米，存量房面積約27萬平方米，共計約111.58萬平方米。如果上半年新開工面積在下半年上市，按最近9個月的月平均銷售面積13.1918萬平方米計算，庫存消化周期為8.4個月。

易居研究院研究院嚴躍進表示，“截至2012年6月末，建業的流動比率為1.246，速動比率為0.567，相比年初的1.082和0.455都有所增加，因此建業目前很可能通過加大長期債務來換取短期現金流的可能。”

輝立證券的研報指出，2012年上半年，建業地產的債務規模上升顯著，由上年末的44億元升至68億元，長期債務升至33億元。債務在快速上升，而公司現金基本保持在38億元左右，反映公司的資本支出較大。相對應，2012年6月末公司的凈債務比率由上年末的29.2%猛升至57.6%。

第一上海證券有限公司策略師岑智勇表示，對債券投資者而言，企業是否具備足夠的償債能力，將影響風險系數。公司的地產項目過于集中，以及消化壓力，都可能影響集團的償債能力。

對于建業地產此次發債，評級機構標普于1月21日發布評級報告，對其擬發行的優先無擔保美元債券給予“B+”的長期債務評級和“cnBB”的大中華區信用評級體系長期評級。標普表示，該債務評級較建業地產企業信用評級低一級，主要考慮到一旦發生違約，海外債券持有人相比境內債權人將處于明顯劣勢。

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