每經編輯｜每經記者 胡廷鴻 發自深圳    

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

去年下半年以來，受深圳非住宅類存量房按評估價過戶征稅政策和宏觀經濟因素影響，深圳寫字樓、商業零售市場遇冷。

上周，第一太平戴維斯、仲量聯行、高力國際、世聯地產等多家機構發布2012年四季度深圳商用物業市場報告顯示，深圳甲級寫字樓、商業零售租金和售價繼續下跌，空置率有所上升。

由于市場環境低迷，一些原本計劃2012年底入市的寫字樓項目紛紛延后至2013年入市，這導致2013年新增供應量繼續擴大。據悉，2013年深圳將有90萬平方米的甲級寫字樓新增供應，將進一步增加深圳寫字樓市場的壓力。

深圳寫字樓凈吸納量創新低

與住宅市場不同的是，2012年四季度深圳寫字樓、零售商業市場遭遇寒冬。

仲量聯行統計數據顯示，由于需求疲軟等因素，2012年下半年深圳甲級寫字樓凈吸納量驟減，僅為全年的8.4%；全年凈吸納量僅11萬平方米，相當于2011年的36%。截至2012年末，全市空置率從2011年12.4%上升至12.7%。

與此同時，由于企業承租能力下降，去年深圳租金水平延續2011年末以來的頹勢，連續五個季度下跌。仲量聯行的數據顯示，2012年全市甲級寫字樓平均租金錄得每月每平方米170元，同比下降3.9%。

近年來，受前海規劃的影響，比鄰前海地區的南山寫字樓市場由于供應量大，空置率較高，2012年四季度前海周邊寫字樓租金水平環比下降1%~2%。

寫字樓銷售價格方面，第一太平戴維報告顯示，2012年下半年深圳市甲級寫字樓平均售價環比下降5.8%至每平方米45333元。高力國際的統計數據則稱，2012年深圳甲級寫字樓平均售價為每平方米43989.4元，下降0.1%。

2012年，外資企業需求大幅減少，針對商用物業市場的調控政策又進一步加劇了市場的頹勢。從2012年10月起，深圳推出非住宅類存量房交易按評估價過戶的征稅政策，消息一出，深圳寫字樓成交量應聲大跌。中原地產數據稱，12月份深圳一手寫字樓成交量僅為1534平方米，同比大降九成。

第一太平戴維斯華南區董事總經理林木雄認為，去年深圳甲級寫字樓凈吸納量大幅減少，主要是由于新增供應減少。據了解，2012年下半年深圳市場新增甲級寫字樓供應量僅為13萬平方米，同比下滑47%。

商用物業供應洪峰將至

由于2012年下半年深圳寫字樓和商鋪租售價雙雙回落，一些開發商調整市場策略，延遲開盤銷售。眾多機構預測，2013年深圳商用物業市場空置率將因新增供應而上升，租金增長將停滯，售價可能下行。

世聯地產統計數據稱，2012年深圳新增寫字樓供應量為22.7萬平方米，比2011年下降11%。而2013年深圳將迎來多種類型的寫字樓供應高峰，可銷售寫字樓新增供應面積超過100萬平方米，超過近三年深圳新增供應總量；而用于出租的寫字樓新增供應預計超過200萬平方米，同比增長42.9%。

第一太平戴維研報稱，在新增供應的壓力之下，預計2013年上半年深圳甲級寫字樓平均租金將下跌3%左右，全市空置率升幅在5%以內。

仲量聯行深圳商業地產部主管夏春毅表示，按目前的發展形勢，企業多持謹慎態度，預計寫字樓需求回暖的步伐會比較緩慢。