每經記者 胡廷鴻 發自深圳

一句 “深圳農村集體用地放開入市”，讓上周五（1月18日）深圳本地板塊多只股票漲停，然而，這句話可能是理解錯了。

上周五，深圳市政府召開新聞發布會稱，原農村集體經濟組織繼受單位合法工業用地可申請進入市場流通，這一政策隨后被解讀為“深圳農村集體用地放開入市”，甚至被聯想到小產權房確權的問題。

昨日（1月20日），深圳市規劃國土發展研究中心土地改革研究組組長趙新平向《每日經濟新聞》記者表示，“小產權房確權”和“農村集體土地放開入市”，都是外界過度解讀，此次公布的農村集體工業用地上市流通政策，主要是為了盤活土地資源，促進深圳產業政策發展。 2012年5月底，深圳市正式啟動了新一輪“土改”試點。

今年新年伊始，深圳市政府又出臺了優化空間資源配置、促進產業轉型升級的“1+6”文件，即《深圳市人民政府關于優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》和6個附屬文件。

這批文件的亮點之一是，將原農村集體經濟組織繼受單位實際占用土地中可用于產業發展的用地，納入全市統一供應平臺，擴大產業用地供應規模。

具體說來，原農村集體經濟組織繼受單位在理清土地經濟利益關系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補償和拆除后，可申請以掛牌方式公開出（轉）讓土地使用權。

關于土地收益的分配，新政策提供了兩種：一是所得收益50%納入市國土基金，50%歸原農村集體經濟組織繼受單位；二是所得收益70%納入市國土基金，原農村集體經濟組織繼受單位獲得30%的所得收益，并可在成交后繼續持有不超過總建筑面積20%的物業用于產業配套。

對于“農村集體土地放開入市”這一說法，深圳市有關方面認為并不準確，因為深圳市在2004年前后就實現了城市化，土地實現了國有化。此次政策創新，主要是針對農村城市化過程中存在“部分土地權益有爭議，政府拿不回，集體用不了”的歷史遺留問題，以及部分深圳原農村集體經濟組織繼受單位將土地用于低端廠房建設、廉價出租的現狀，以期盤活土地資源，為深圳轉型升級騰出更大空間。

至于“小產權房確權”的解讀，趙新平認為，在小產權房確權方面，深圳暫時還堅決不能放開，不能帶頭。

上述政策出臺的背景是，截至2010年底，深圳市建設用地規模達917平方公里，占全市陸地總面積的46%，觸及50%的土地利用上限，且仍在以年均增加30平方公里的速度擴展。同時，由于歷史原因，深圳原農村集體土地中，約有300平方公里的歷史遺留問題用地和違法用地，占比高達75%。

為拓展可建設土地，深圳市政府近年來出臺了一系列政策，以盤活存量土地資源，2012年10月還掛牌成立了全國第一個土地整備局。

有助于推進“工改工”/

本次深圳出臺的原農村集體工業用地可上市流轉新規，將大大突破目前政府規劃的產業政策限制，促進深圳市“工改工”項目規模進一步擴大。

深圳市推出的 “工改工”，主要是對舊的工業區進行升級改造，它和“工改商”、“工改居”形成鮮明對比。但是，“工改工”周期長，見效慢，因此推進難度要大得多。從操作上來說，主要有三類情形：一是對舊工業區進行小規模的簡易改造；二是引進開發商，對舊工業區拆除重建；三是政府主導，以拆遷補償的辦法回購整合土地資源，重新規劃，分期開發，即土地整備。

世聯地產工商寫字樓事業部總經理張栩哲分析稱，由于農村集體工業用地大多屬于城市郊區，地價較低，新政將大大推動“工改工”項目及配套設施的產權化交易，促進“工改工”項目規模快速發展，是進一步完善市場化運作機制的表現。

但從市場商業開發的角度來看，“工改工”項目將大大增加中低端寫字樓和工業廠房供應量，對已落成的“工改工”項目和商業地產形成競爭壓力。

深圳大量“工改工”項目位于龍崗、寶安地區。目前，龍崗區共有各類工業區996個，經梳理整合出基本符合發展規劃、功能仍然是工業用途的工業區460個，占地3081公頃，占全部工業區的53.15%，其中需要更新改造的有1846公頃。

當前，龍崗區正在大力推進的拆除重建類“工改工”項目共有25個。