每經編輯｜每經記者 王杰 遼寧營口攝影報道    

每經記者 王杰 遼寧營口攝影報道

在營口房地產市場陷入困境的背后，出于各種原因，當地政府也不得不被裹挾著出手刺激樓市。

日前，遼寧營口市住建委在其官方網站上公布的“市住建委2013年一季度重點工作”中，將“城市房產”列為了重點工作的第五項，其中更是強調要 “適時加大對房地產業的正面宣傳，積極引導有效需求，合理消費，促進我市房屋銷售工作力度。”營口市市長葛樂夫在《政府工作報告》中更是明確對2013年的營口房地銷售目標定為 “房地產投資和商品房銷售額均增長15%以上。”

在《每日經濟新聞》記者日前奔赴營口調查后發現，該市對房地產行業的支持并非只停留在文字表面。除了2012年連續三次推出給予購房者契稅全額返還政策、行政事業收費減免政策外，營口市還由財政出資給市直機關事業單位職工發放住房補貼，“刺激”樓市消費，據相關媒體報道，財政出資補貼總額超過5000萬元。

最近兩年，正是從中央到各地持續對房地產市場進行調控的時期，而營口市政府給予購房者的 “給力”優惠，在調控趨嚴的大環境中，顯得格外突出。但這些政策的效果究竟如何？至少目前來看，收效似乎不大。

中國房地產學會副會長陳國強表示，樓市風險最基本的是看市場的供需關系，供應量過大會致使風險較大。“以上這些（救市）政策短期有一定的效果，但是不會有長期作用”。

頻頻推出的“優惠”政策/

《每日經濟新聞》記者在營口調查發現，據不完全統計，2012年春、夏、秋季房交會，營口市政府有關方面都給予購房者契稅全額返還政策。

2012年3月23日舉行的營口市春季房地產展示交易會為購房者提供了補貼政策。在2012年3月1日至3月31日期間購買的商品房，經站前區、西市區、老邊區、遼寧（營口）沿海產業基地財政部門認證，給予購房者契稅全額返還政策。更“給力”的是，在2012年3月1日至3月31日期間購買商品房，經站前區、西市區、老邊區、遼寧（營口）沿海產業基地財政部門認證，在辦理房屋所有權證登記時給予行政事業收費減免政策。

據媒體報道，2012年7月26日的夏季房交會出臺商品房契稅補貼政策，凡在2012年7月26日~8月1日成交的商品房，購房人持商品房買賣合同、身份證到房交會二樓各區財政部門辦公區辦理認證，并須在9月1日之前交納契稅，領取房屋契稅完稅證明后由相關各區財政履行退稅手續。

不僅如此，夏季房交會上，營口市房地產交易管理中心置業服務處還搭建平臺，對5人及5人以上聯合購房的，可在與開發商談定的成交價基礎之上，憑團購卡由開發商免除1平方米的房價。

值得注意的是，根據營口市政府網站上發布的相關信息顯示，上述優惠政策還延續到了年底。消息顯示，在2012年10月3日（即秋季房交會以后）至12月31日期間個人購買的商品房，經站前區、西市區、老邊區、遼寧（營口）沿海產業基地財政部門認證，給予購房者契稅全額返還政策。同時免收住宅房屋登記費、非住宅房屋登記費、住宅房屋抵押登記費、非住宅房屋抵押登記費、商品房查檔費等五項行政事業收費。此外，公共設施維修基金都按照收費標準的80%收取。

記者在營口市老邊區房產管理處，看到大廳內有一個指示牌，內容顯示，“溫馨提示，銷售房展會優惠政策的業主，請您主動在申請辦證時出示房展會優惠認證單，以便享受優惠。”記者就“是否會在2013年延續契稅全免的政策”一事詢問該處一位工作人員，該工作人員表示，暫未接到通知，聽從上級安排。他同時透露，“由于最近開發量太大，政府一直對購房者給予購房補貼。”

《每日經濟新聞》記者隨后來到營口市地稅局，一位工作人員表示，由于最近兩年房屋滯銷，所以政府出臺買房免契稅的方式來刺激樓市消費。

中國指數研究院的研報指出，三線城市營口的土地供應遠超其實際需求和購買能力，除非未來吸引大批城鎮人口的進入，但對多數三線城市來講可能面臨的是人口流出而不是流入。

備受爭議的住房補貼新政/

值得注意的是，營口陸續出臺的各項政策可謂“組合拳”。

根據2012年4月17日營口保障性安居工程領導小組辦公室及市財政局聯合下發的《營口市2012年度市直機關事業單位職工住房補貼發放方案》規定，營口此次住房補貼發放對象為市財政全額撥付的機關、事業單位，1995年12月31日前參加工作、無房且在年內購買新房的職工（含離退休職工），補貼覆蓋1000人左右。由于工齡的差別，每人購置房屋面積不等，補貼額度也不均等，按人均計算補貼額度約為5萬元。

文件還要求，申領住房補貼的職工，只能購買商品住房，年內不買房的，其補貼指標作廢，并取消下次補貼優先資格。且補貼不發到個人手中，由財政直接撥付給開發商。

據有關方面估算，財政出資補貼總額超過5000萬元，此舉將直接拉動該市房地產業4億元左右的銷售額。

這項政策被媒體曝光后，各界關于營口涉嫌“救市”的聲音此起彼伏。北京師范大學房地產研究中心主任董藩教授炮轟營口此舉措是“變相瓜分國家的財富”。

而營口市政府對于各界質疑也給予了回應，稱此項政策是為解決1998年起全國各地逐步停止實物分房后的歷史遺留問題，是按照國家城鎮住房制度改革的政策精神作出的安排，也是營口市2005年出臺的一項老政策的延續，并不違反國家現行規定，網上所說的補貼面積、補貼方式等也都嚴格遵照遼寧省的相關政策執行。

不過，房地產專家陳晟接受《每日經濟新聞》采訪時表示，免契稅、住房補貼這些政策都是讓需求和購買能力加強，但當地樓市如此大的存量，要消化還要寄希望于長期的城鎮化，包括城市人口的導入及農村人口進入城市的步驟等。

記者試圖就相關事宜采訪營口市政府辦公室，并未獲得進一步的信息。

該辦公室相關人士表示，此事并不清楚，建議向營口市住建委問詢。而該人士提供的營口市住建委的兩個電話，卻一直處于無人接聽狀態。隨后，記者又致電遼寧省建設廳，截至記者發稿時，該廳電話也處于無人接聽狀態。

銀行信貸篇

營口樓市風險集聚 多家銀行叫停開發貸

盡管營口給出了眾多優惠政策來刺激樓市，然而銷售不暢的局面似乎并沒有太多改觀。而長時間的銷售不振，致現金無法及時回流，讓當地眾多開發商開始陷入了缺錢的窘境，急需銀行提供資金支持。

在去年1月20日舉辦的營口市房地產企業座談會上，營口房地產開發協會秘書長李錦生就曾表示，布局營口的房企面臨資金緊張，融資渠道少的境況。

《每日經濟新聞》記者在營口實地調查發現，各大銀行設在營口的分行針對開發商的貸款審批沒有絲毫松懈，似乎都不約而同地從資金源頭上卡住了房企的“七寸”——目前，多家銀行都已經停止了發放開發貸。

開發商“七寸”被卡

1月8日，《每日經濟新聞》記者從營口銀行了解到，該行已經停止了和房企的相關合作，負責公司信貸的一位工作人員告訴記者，不僅是開發貸，營口銀行和開發商的相關合作都已經停止了。包括個人按揭貸款業務，也被叫停。“個人按揭的前提是和開發商有合作，而我們現在恰沒有。”

1月14日，記者又向營口銀行核實是否提供“個人按揭貸款”事宜，得到的答案是 “營口銀行不辦理個人按揭業務”。

在中國銀行營口分行，該行信貸部負責人表示，目前的利率是比基準利率上調20%，且在營口申請開發貸的難度非常大，需要向遼寧省行遞交申請，只有前30名有希望被通過。對于個人按揭貸款，該負責人表示，這也需要遼寧省行審批，不過，按揭貸款比開發貸申請要容易一些。

盛京銀行營口分行的相關負責人則告訴記者，該在營口的房地產貸款份額最大，但開發貸一直處于暫緩狀態。“關于房企開發貸的合作不愿往上報，報了也批不下來，外地公司本地公司都一樣。”

“只有極個別的情況能申請開發貸。”華夏銀行營口分行的負責人表示。

在中國工商銀行營口分行，一位負責信貸的工作人員告訴記者，不僅僅是工行，所有的銀行都停止了針對開發商的貸款。對于個人購房按揭服務，按揭針對的是購房者，不是開發商，這項業務還在辦理中。

值得注意的是，同為三線城市的南通雖然也存在庫存危機，但開發貸并沒有完全停止。

在記者走訪南通當地的交通銀行、農業銀行、建設銀行、中國銀行等多家銀行發現，各大銀行負責公司信貸的工作人員均表示，大型房企和現金流較為充足的房企仍可申請開發貸。

對于營口多家銀行停止開發貸的行為，中國房地產學會副會長陳國強分析，說明金融機構對當地樓市的風險有很高的警覺了，這也是觀察市場風險程度的指標。

中國指數研究院的研報表明，營口等三線城市由于人口基數低、實際需求有限，過去幾年隨著制造業或第三產業的快速發展，勞動力大量引入，房地產市場快速擴張，但這畢竟只是短期的。隨著勞動力成本優勢的逐漸消失，以及工業化規模達到或超過城市的承受能力，住房市場發展必然放緩甚至萎縮。要消耗過去幾年快速擴張拿地和在建項目，需要相當長的時間，這些城市的供應壓力或將長期存在。

城市風險指數增加

在CRIC（克而瑞研究中心）2012年10月發布的中國城市發展前景與風險排行榜報告中，營口位列全國城市市場風險排名第26名。營口地區樓市的供求比為52，人均土地居住面積更是高達182平方米。報告指出，部分三線城市風險主要表現在供求關系上，隨著一二線城市房地產市場快速擴張、房價持續高漲，一部分三線城市近年來也加入到大力發展樓市的行列中，但其本身的需求體量其實并不足以形成支撐，這些城市未來的風險正集中展現。

上海易居研究院研究員嚴躍進指出，新增供應量遠遠超過了成交量，營口的城市風險指數在增加。營口的各商業銀行，無疑嗅出了這一市場氣息。在沒有一個更為健康的市場行情出現時，開發貸動作有進一步弱化的趨勢。“當然，這種風險很可能會隨著城鎮化趨勢而有所減弱，但也并不意味著市場很快有一個轉機，從布局營口的房企來看，降價促銷，或許是2013年必須面對的。”

在CRIC發布的上述報告中，營口的房價收入比高達153。房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，一般合理的房價收入比的取值范圍為4~6之間。若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫。

嚴躍進分析認為，營口的房價收入比遠遠超過了一二線城市，在三線城市中也相對處于一個高位水平，甚至接近于鄂爾多斯的174，營口的樓市風險確實需要警惕。“隨著大型房企逐漸進入營口這樣的三線城市，一些原有的中小房企可能難以在原有的樓市中再分得一杯羹。這部分房企若難以提供差異化、有競爭力的產品，很可能會喪失原有的市場地位。”

深度探源篇

營口存量房壓頂源于建設“沿海特大城市”步子太大？

營口的房地產業啟動時間較晚，但發展速度和規模卻非常迅猛。《每日經濟新聞》記者調查發現，這與營口提出的 “加快建設沿海特大城市”的目標有著直接的關系。

“沿海特大城市”目標

在遼寧的三線城市中，營口的經濟總量已經由原來的省內第八上升到第四，不但經濟總量直逼“遼寧老三”——鞍山市，在很多研究機構的報告中，營口的發展潛力早已超越鞍山，緊隨沈陽和大連之后。

“按照要求，我們要在沈陽-大連之間建設一座特大型城市，包括沿海規劃了300平方公里的沿海帶型城市，1600平方公里的沿海經濟帶。”在媒體2009年7月6日一篇報道中，營口要抓住遼寧沿海經濟帶開發這樣一個戰略機遇，用1600平方公里的沿海產業帶，帶動5400平方公里區域經濟的發展。

據媒體報道，之后營口將建設成為遼寧“沿海具有影響力的特大型城市”作為了目標。也正是在這一目標下，營口加大了基礎設施建設和招商引資的力度。

政策吸引房企進駐

無論是沿海產業基地還是營東新城，都需要大型房地產商的參與開發。在宏大的目標下，營口市各區縣推出了對于房企的一系列利好政策。正是在這樣的背景下，眾多外地房企紛紛進駐。

2009年遼寧（營口）沿海產業基地招商引資優惠政策顯示，入駐遼寧沿海產業基地的房地產項目，將企業上繳的銷售環節營業稅產業基地留成部分30%給予補助，其他入駐遼寧沿海產業基地的第三產業項目，三年內將企業上繳稅金產業基地留成部門全額給予補助。

2009年1月1日起實行《營口站前區加快房地產業發展的若干政策》中顯示，在營口市站前區注冊納稅的房地產業項目和企業，對含有公益性建設的房地產開發項目，經財政、審計和規劃部門審核后報區政府批準給予項目貸款貼息。

也正是在這些政策的 “誘惑”下，營口的房地產開發開始放量。

據媒體此前報道，2007年至2009年，營口商品房施工量開始飛速增長。2009年、2010年兩年施工面積增幅更出現明顯放大，累計商品房施工面積高達3014萬平方米。

記者查閱營口相關信息顯示，在2012年營口市房地產企業座談會上，營口市委常委、常務副市長劉煥鑫給出了這樣一組數字，“關于營口房地產形勢，去年（2011年）房地產投資完成266億元，增長48.6%；房地產施工面積2830萬平方米，增長50.3%；施工面積中新開工面積是1495萬平方米，增長23.3%。”在該會議上，營口房地產開發協會秘書長李錦生認為，營口房地產市場面臨的情況是供大于求。

“和入住人群配套的是工作崗位。”在全經聯研究院副院長陳寶存看來，營口目前最大的矛盾是沒有工業、商業產業布局。他在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，當地政府只是通過一些房地產優惠政策，吸引房企入駐，而房地產開發是致使大量空房存在的根源。

“人口紅利”先天不足

值得注意的是，盡管從開發周期角度考慮，還有部分新規劃樓盤沒有形成現實的供房壓力，但目前的新房存量，已經為營口房地產未來的市場積累下了較大的供給壓力。

另一個現實的問題是，決定一個城市的房地產市場供需關系的一個很重要的因素是當地的人口狀況，其對外來人口的吸引力及對周邊地區的輻射能力。據營口市統計局數據，以2010年11月1日為基準點的人口總數是242.85萬人，過去10年間的年均增長率是0.56%；城鎮人口占比58.86%，鄉村人口占比41.14%，同2000年相比，城鎮人口占比上升10.48個百分點。

從上述數據看，僅靠營口目前的人口消化當前存量房顯然很困難，而作為三線城市的營口對外來人口的吸引力有限，或許唯有寄望于未來的城鎮化之路，才能為營口樓市帶來增量的剛性需求，從而改善整個市場的供需關系。而從目前營口的產業構成看，其對周邊地區在各個領域的輻射能力，也尚待加強。

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