每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

今年3月中旬，招商地產上海佘山瓏原項目6折促銷的消息，在上海樓市引起了關注。但根據網上房地產的信息，這一項目在6折之后的9個月內，總共只賣出11套別墅。而該項目首批供應達125套，總建筑面積為27028萬平方米。

而且，佘山瓏原的成交價格一直在走低。根據中房信監測，該項目3月份的成交均價超過32000元/平方米，到了4月份，均價降至3萬元出頭，11月的成交均價更是跌至23000元/平方米左右。

與佘山瓏原降價不討好形成鮮明對比的是，周邊的龍湖好望山、華潤佘山九里等項目紛紛賣出了好成績。中房信的數據顯示，龍湖好望山在成交均價高于瓏原的情況之下，同期售出30余套，銷售金額超過2億元。

值得一提的是，招商地產為開發瓏原別墅投入了重金。招商地產半年報顯示，截至今年6月30日，佘山瓏原項目的開發成本已經達到23.49億元，但根據網上房地產的數據，截至目前，項目銷售額卻只有6800多萬元。

高成本低售價

2009年末2010年初，有三家知名房企同時進入上海松江。除了招商在上海佘山的瓏原項目外，還有華潤的佘山九里以及龍湖的好望山項目。在這三個項目中，瓏原是唯一容積率在1.0以內、可開發純別墅小區的地塊，因此樓板價達到16378元/平方米，遠遠高出龍湖項目10750元/平方米和華潤項目11502元/平方米的樓板價。

在招商高價拿地不久之后，國土資源部就下達“限墅令”，瓏原成為松江最后幾幅容積率在1.0以內的可開發純別墅小區的地塊。

但土地資源的稀缺性，并沒有轉化為招商瓏原項目的競爭優勢。

根據中房信的統計，瓏原項目的平均成交均價僅為2.9萬余元，而龍湖好望山別墅的成交價格在32000~34000元之間，且迄今已賣出50余套房源約10000多平方米。同樣只賣出十余套產品的華潤佘山九里，盡管開發的是大平層產品，但售價卻已經達到4萬元/平方米左右，而且單套總價超過1000萬元，而招商瓏原的平均單套價格為六七百萬元。在總價和單價都占有優勢的情況下，招商瓏原的銷售面積迄今為止只有佘山九里的1/2。

事實上，瓏原目前的成交價格已有可能給招商地產帶來虧損。根據招商地產半年報，這一項目的預計總投資達33億元。根據這一項目招拍掛時的文件，總建筑面積為104766平方米，這意味著項目每平方米的投入將超過3.14萬元。半年報透露，招商根據存貨減值測試結果，對上海佘山瓏原項目計提存貨跌價準備超2億元。

產品和營銷掣肘

土地資源具有稀缺性，又具有價格優勢，為何佘山瓏原的競爭力遠遠不如競爭對手？

有業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，瓏原項目最大的缺陷在于房型，其臥室、客廳等房間的實用面積和普通公寓相當，這和很多人心目中的豪宅差距較大。記者在現場看過瓏原別墅的樣板房后，確實發現有上述問題。

導致瓏原項目銷售遇冷的另一原因是周邊的配套環境。與好望山周邊就是商業廣場不同，瓏原別墅周邊配套不足，距離松江地區的商業中心也有一定的距離。中房信研究總監薛建雄告訴記者，瓏原的產品缺陷是導致滯銷的主要原因。

此外，瓏原項目對市場的把握也存在問題。根據網上房地產的信息，這一項目去年6月就拿到預售許可證，但據媒體報道，項目今年3月才對外銷售。而龍湖好望山的50多套已售別墅中，有38套是在去年的7~9月銷售的。瓏原一再延遲開盤時間，錯過了最好的銷售時機。

對于該項目銷售等問題，《每日經濟新聞》尚未得到招商地產上海公司的回應。

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