每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

7個月前，《每日經濟新聞》記者曾報道，上海“最牛商鋪”中華商城購入時的價格只有4.86億元，但在一年多的時間里卻成功融資近10億元。10月23日，隨著上海市第二中級人民法院對相關案件的開庭審理，一種野心勃勃但風險頻出的融資方式浮出水面。

庭審中最令人震驚的是，2011年收購中華商城、金山義烏小商品城、上海灘商廈、興宇大酒店等4個項目，并通過出售、出租其中部分商鋪產權和使用權獲取總額13億多元投資款的總策劃人——浙江商人李衛星自己投入的資金不過4000多萬元。

這位自稱用SOHO中國總裁潘石屹類似商業模式收購爛尾樓的浙江商人，在法庭一審時稱，汲取了多家江浙專業市場經營成功的經驗，然后再選擇以高額回報吸引投資者購買房屋租賃權和產權。

然而，正是他和他旗下員工承諾對投資者的“高額回報”，使他涉嫌非法吸收公眾存款，并被檢察院起訴。

李衛星稱上述四個項目的承諾回報率為房價或房屋租賃價格的5%~10%。但上海業內人士介紹，上海商鋪的租金目前只能保持5%左右的回報水平，上述承諾很難兌現。

1.4億資金收購20多億債務

在李衛星一案被公開審理前，上海媒體曾對他在這一事件中扮演的角色多有猜測。一家上海媒體曾引用知情人士的話稱，李衛星之所以會“出事”，是因為出讓方給出的價格很低，他甚至沒有對項目做盡職調查。

《每日經濟新聞》記者曾查閱了上海灘商廈、金山義烏小商品城、興宇大酒店和中華商城等項目的開發商工商管理登記資料，發現李衛星并未擔任其中大部分項目的法人代表，很多企業的股東中甚至沒有李衛星的名字。

以中華商城的項目公司上海興天實業有限公司為例，法人代表的名字是“覃紅斌”；上海灘商廈的項目公司上海浦順房地產有限公司的法人代表為“楊益方”；中華商城上海四晟投資管理有限公司的法人代表也是“楊益方”。

11月23日法院一審顯示，李衛星并非“無辜”。李衛星承認，他才是這四個項目的實際控制人，而上述覃紅斌等人不過是替他代持股權的員工，其中覃紅斌為他的司機兼車隊隊長。上述4個項目的實際控制人就是李衛星。

法院庭審顯示，李衛星在收購上述4個項目前自有資金只有4000多萬元，但他自稱有1.4億元，另外的1億元由金山義烏小商品的原業主借給他，他認為上述資金屬于“模糊投資”。

不管是4000萬元，還是1.4億元，李衛星選擇的收購方式，從一開始就注定是失敗概率極高的商業行為——替原業主承擔債務。公訴方統計，這些物業累計負債超過20億元，除了銀行貸款外，還有大量的民間借貸。在完成收購上述物業后，李衛星還需要承擔股東收購款。這使他從一開始就必須考慮通過銷售回籠資金，來支付上述欠款。

在回答檢察官問題時，李衛星表示，在收購中華商城等物業前，他廣泛參考江浙一帶成功的專業市場，再制訂銷售計劃后，再實施收購。

檢察院統計，通過出售部分物業的產權，以及一次性收取20年租金的做法，李衛星在短短一年多時間里獲取投資款總金額高達13億元。這些資金被用于歸還股東收購款、支付銀行貸款和民間借貸，支付商鋪的租金以及回購商鋪。這些商鋪的產權和租賃權在出售前，根本沒有得到房屋的抵押銀行同意，銷售人員也未告知很多投資者這些項目的實際負債及抵押情況。

承諾回報遠超過平均水平

檢察院的證據稱，李衛星曾對外透露，他收購爛尾樓，并不是以向社會出售、出租這些商鋪為主要目的，而是希望用這些資金償還所有債務，然后通過持有商鋪升值來獲利。

但對于“自有資金”只有1.4億元的李衛星來說，通過高額回報吸引投資者的選擇，也許從一開始就是錯的。

上海百姓網上一則中華商城的廣告顯示，這一項目承諾：經營管理公司前5年包租，1~5年內商鋪投資回報率共計40%，第五年即可達到10%的高回報；第6~10年內開發商承諾業主投資回報率不低于8%，在此基本回報率的基礎上，中華商城盈利率超出部分與業主2：8分成。十年后，客戶與經營管理公司另行協商投資回報率，回報率將不低于前十年。

在11月23日的庭審中，李衛星也承認，其多個項目的租金回報水平在5%~10%間。

然而，按照目前上海商鋪的整體租金回報水平，上述回報率實現可能性微乎其微。此前，仲量聯行報告顯示，上海商業地產的租金回報目前維持在5%左右。復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡為民昨日更進一步表示，未來幾年，上海商鋪租金回報率極大可能會一路向下。

事實上，在法院庭審中，公訴方舉出多項證據證明，直到案發，李衛星也并沒有能夠迅速完成對商鋪的裝修和開業，進而通過經營，來兌現對投資者的承諾。

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