每經記者 王杰 發自北京

今年3月以后，北京樓市整體處于上升過程中，雖有數據起伏，但整體微漲的趨勢未變。然而，11月，二手房市場卻再度升溫。

“遇到性價比較高的房子，就能立馬出手的購房者能占到整個成交比例的30%左右”，一位熟悉一線二手房市場的經紀人告訴《每日經濟新聞》記者。

作為樓市走向的先行指標，二手房價走勢被業界廣泛關注。對此，北京中原市場研究部總監張大偉表示，當下的二手房有所升溫，主要還是因為新建住宅開發商年內任務基本接近完成，供應減少。部分需求在二手房市場變現。

中介人員：業主預期看漲 購房者不再觀望

進入11月，由于房價預期看漲，北京市場不少二手房主開出自己的“心理價位”。“在11月初，后現代城一套79平方米的一居，市場均價也就在225萬元。一位業主開出250萬元的高價，最后245萬元成交”，美聯物業后現代城店店長李營利表示，與多數位于遠郊區域的新房相比，市內二手房地段相對優越，配套設施較為完善，并具有一定的議價空間，深得剛性需求購房者青睞。但隨著成交量的持續走高，二手房的議價空間正被壓縮，房主心理預期升高。

與房主預期看漲的態度形成對比的卻是購房者的熱情。據了解，11月初，李明（化名）以210萬元的價格在豐臺區三環新城買下一套面積100平方米的二手房。“從李明來中介門店登記到與業主簽約只用了5天的時間，三環新城的二手房均價約在每平米2.2萬元，業主遇到性價比較高的二手房，已經不再觀望。”鏈家地產萬年花城店的一位經紀人介紹道。

數據也證明了這一點。據北京市房地產交易管理網統計數據顯示，累計至11月19日，二手住宅累計成交7835套，成交面積為70.75萬平方米，環比漲幅分別為44.13%、41.53%；同比去年，成交水平增長幅度較大，分別為80.91%和74.73%。

新建住宅供應減少刺激作用明顯

對于目前這波二手房“購房熱”，新建住宅供應量減少是一大不可忽略的因素。

中原地產統計數據顯示：11月前18天，全國54個主要城市新建住宅簽約套數達到了171735套。超過了之前創造的近2年新高的7月同期，同比10月同期上漲幅度更是達到了45.5%。北京簽約9054套、上海簽約10692套等城市均達到了年內的新高。同比上月同期接近翻倍。

銷售面積方面，據中原集團研究中心監測，10月，十大標桿房企總銷售面積約717萬平方米，環比增長28%，同比增長55%。1-10月，十大標桿房企總銷售面積5155萬平方米，同比增長23%。值得關注的是，10月標桿房企銷售創出歷史新高，比今年6月的高點微增1.27%。

目前來看，中原集團研究中心監測的標桿房企中已經有半數完成銷售計劃。從8個公布銷售計劃的開發商來看，平均銷售計劃完成率達到99%，明顯好于銷售計劃。其中表現較好的企業包括：華潤、綠城、招商、中海，均已超出年度銷售計劃。

保利地產、中海地產、綠城集團、世茂房地產、招商地產、越秀地產、融創中國、中駿置業、華潤置地、禹州地產及遠洋地產等11家標桿房企均已完成全年銷售目標。

張大偉表示，由于在2012年3月開始，全國性的市場回暖趨勢已經明確，大部分企業都處于去庫存狀態。部分房企甚至提前完成了提高的年度目標，房企對市場的預期開始樂觀，房企減價換量現象基本絕跡。

北京美聯物業高級經理張磊認為，考慮到進入年末，部分一直觀望的購房需求對于眼下的市場環境已經逐步適應，看到價格沒有出現下降的趨勢下，會出現擔心房價再度開始上升的恐慌心理，開始重啟購房行為。

一線城市二手房市場或出現翹尾

相比較去年，今年北京二手房市場有了大幅度的上漲。

張大偉指出，整體年底翹尾的趨勢很明顯，雖然9月以后改善需求有部分增加。但今年樓市的復蘇主要特點是剛需占主導，所以郊區的新建住宅復蘇的情況更明顯。一線城市的二手房因為區域集中城區，而且在11年至12年初的降價幅度也不大，所以二手房的價格上漲幅度明顯低于新建住宅，從統計局發布的70城市價格數據中也非常明顯的可以看到這一點。當下的二手房有所升溫，主要還是因為新建住宅開發商年內任務基本接近完成，供應減少。部分需求在二手房市場變現。整體上漲的趨勢依然是溫和的，并沒有出行爆發式上漲的情況，在目前單月1-1.5萬套的成交量下，房價在年底不會有大幅上漲的可能性。

鏈家地產市場研究部張絮認為，自9月份以來，新增客源量處于震蕩上升的趨勢，說明市場需求還在不斷釋放當中。由于需求方面的增長將會逐漸反應在市場成交上，成交量高位運行的特征將會在短期內持續。從目前的成交來看，11月成交量或會接近8月水平，連續三月的下滑行情或會終止，成交量將出現止跌回升。“持續的高成交對價格的推動作用開始顯現，價格上行的壓力明顯增加。但是從客戶購房動機來看，首套房和改善置業的剛性需求依然是市場的主力需求，由于限購影響，投資需求比例不足10%，難以推高房價。另外，從目前市場來看，雖然價格出現反彈跡象，但是普遍的追漲現象尚未出現，在年末即使房價出現反彈，走勢也將以溫和為主。”