每經編輯｜每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

繼今年6月SOHO中國（00410，HK）與12家銀行簽署了一筆約6.26億美元的三年期銀團貸款融資協議后，10月28日，SOHO中國再度發布公告稱，擬進行美元優先票據的國際發售并與機構投資者展開一系列會議，并稱，所得款項也會因公司發展計劃的調整而更改用途。

收購步伐放慢

一直以來，潘石屹對SOHO中國的現金流充滿信心。即使面對外界對其資金鏈的質疑時，他也表示，有足夠的資金來支撐轉型。

然而，伴隨著銀河SOHO這類散售項目完成銷售，已將重心轉為自持物業的SOHO中國，未來資金層面的壓力顯然要遠遠超過現在。據了解，目前該項目已接近售罄，共實現銷售額169億元，對公司資金收入貢獻頗豐。對此，有分析人士指出，SOHO中國在轉為自持物業的未來三年內，對資金需求最強烈。

8月16日，SOHO中國發布的2012年中期業績報告顯示，截至6月30日，實現營業額約為12.2億元，比去年同期下降約54%，權益股東應占純利約6.13億元，同比下降約65%；毛利潤約5.8億元，同比下降62%，毛利率為48%。

而截至6月底，SOHO中國擁有現金92億元人民幣，未提取貸款余額約60億元人民幣，凈負債率為20%。

與此同時，SOHO中國也放慢了收購步伐。“我們有足夠的資金來支撐轉型。但估計到明年下半年會是我們負債率最高的階段，預計會增長一倍達到40%。”潘石屹曾向《每日經濟新聞》記者指出，為了實現轉型，目前已經放緩了收購步伐。

“SOHO中國的再度融資主要還是為了補充現金流。”蘭德咨詢總裁宋延慶接受記者采訪時稱，營收減少是SOHO中國轉型后遇到的首要問題，這也需要其借融資來補充現金以完成更多的收購計劃。

值得注意的是，評級機構標準普爾則將SOHO中國的業務狀況評定為“一般”，財務風險為“較大”。其表示，下調評級的條件包括SOHO中國未來12個月的房地產銷售實質性低于100億元人民幣以及息稅及折舊攤銷前利潤率遠低于40%，以發債作為資金來源的擴張速度比預期更為激進。

標準普爾透露，倘若SOHO中國順利執行新的業務模式，今年年底即可確認銀河SOHO項目的銷售表現，在未來12個月租賃收入貢獻顯著改善且維持審慎的財務管理基礎上，或將促成展望評級調整為“穩定”。

然而，10月27日，在銀河SOHO亮相的潘石屹并未談及公司在資金方面的問題，而是表示，企業要推動社會進步就要關注產品本身。并稱，繼銀河SOHO之后，接下來將專注打造望京SOHO、凌空SOHO等產品。

房企業績現分化

對于SOHO中國今年以來的數次融資，同策咨詢研究中心總監張宏偉向記者指出，這與目前整個市場好轉也有一定關系，加之海外資本對于一些優質物業和公司仍然看好，尤其像SOHO中國這樣的公司項目，海外融資成本相對較低，也能使其更好地儲備一些資金。

針對SOHO中國在內的諸多房企近期發起的融資行為，業內人士表示，從房企儲備項目以及資金實力來看，房企間的分化將更加明顯。伴隨著銷售回暖，房企經營環境較去年有了明顯改善，資金壓力大幅緩解，對于市場的預期開始提升。因此，部分手有“余糧”的房企積極拿地，補充土地資源。而仍有一部分房企面臨繼續虧損。

截至目前，滬深兩市共有50家房企披露了三季報。這些房企前三季度共實現營業收入1420.16億元，同比增長23.69%；實現凈利潤176.54億元，同比增長15.68%。樓市銷售復蘇令房企的經營業績得到改善，尤其是第三季度。上述50家房企實現凈利潤58.01億元，較去年第三季度增長了29.86%。

對此，中原地產研究總監張大偉表示，目前市場看多情緒較濃，“房企開始積極拿地，儲備資金進入土地市場，很多房企已上調了年度銷售目標，部分房企甚至提前完成了調高的年度目標，房企減價換量的現象基本絕跡。”

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