每經編輯｜每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

潘石屹終于如愿以償當上了“包租公”。

昨日（8月16日），一直因散售模式深受詬病的SOHO中國（0410，HK）宣布將告別以往的散售模式，從“開發-銷售”轉向“開發-自持”。如此轉型，意味著SOHO中國將成為北京、上海優質商業物業的最大擁有者，同時還將成為上海外灘上最大的業主。

在SOHO中國昨日連線香港-內地的電話發布會上，《每日經濟新聞》記者了解到，未來SOHO中國將在北京和上海持有辦公樓和商業物業150萬平方米，預計5年后現有物業的年租金收入將超過40億元。

轉型告別散售

在電話會議上，潘石屹提到，公司目前擁有150億資金，凈負債率僅為20%，將使公司有能力完成此次具有歷史意義的轉型。

半年報顯示，截至8月13日，SOHO中國目前擁有銀河SOHO、望京SOHO等14個主要項目。其中，唯一自持的只有天安門南 （前門），即前門SOHO這一個項目，但從目前的市場反應來看，前門SOHO表現欠佳。三年前，SOHO中國斥資近18億元收購北京前門大街項目，有公開數據顯示，截至去年底，上述項目的租金收入僅9109萬元。

對于這一項目，潘石屹稱這是物業自持的一次試水。他表示，前門SOHO雖然看似已填滿，但基本上都是小商戶，目前通過跟商業公司合作，對租戶進行了全新定位，已經出現了越來越多的大型商戶。

潘石屹告訴記者，目前的自持打算是，針對在售的望京SOHO，其中將一棟高樓留下自持，除去上海中山廣場、SOHO天山廣場還有一些住宅地塊需要出售，其他項目也都留做自持，而對于所持有50%的外灘8-1地塊，他也明確表示絕不銷售。

究竟需要多長時間來實現轉型，潘石屹給出的年限是5年。“五年之后，等手頭上150萬平方米的商業物業成熟之后，我們預計每年能夠收到的租金收入將超過40億元人民幣。”

被迫還是主動轉型？

SOHO中國轉型，是否是受到宏觀調控的影響？在昨日的發布會上，潘石屹并未正面回答。

“我覺得潘石屹這樣做是迷途知返。”對于潘石屹的轉型，中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平認為，他早該如此。王永平在接受《每日經濟新聞》記者采訪時提到，散售模式的弊端在這些年逐漸暴露。“伴隨著宏觀調控的持續，地價增長開始放慢，經營回報低的軟肋也開始突出。”

第一太平戴維斯市場調研及項目開發顧問部董事王瓊表示，從目前一線城市的土地放量來看，必須要持有一部分物業才能保證完整的現金流。就北京、上海的商業地塊開發來看，中心城區的地方已經幾乎沒有。

SOHO中國中報顯示，上半年純利同比下降65%至6.13億元，營業額同比下降53.8%至12.22億元，毛利同比下降61.67%至5.82億元。截至6月30日，公司擁有現金及銀行存款共約91.99億元，此外還有未提取貸款余額約59.72億元；集團銀行貸款及可換股債券共計約135.74億元，凈借貸率約為20%。

對于這樣大比例的利潤下滑，公司將原因歸結為沒有可交付使用的項目。但蘭德咨詢總裁宋延慶表示，造成利潤下滑的根本原因并非結算面積的減少，而是產品布局及產品結構問題，“SOHO中國的產品局部集中在北京、上海，然這兩個城市又是受到限購最嚴的城市。”

銷售額將縮減一半

此前，今年潘石屹制定的銷售目標是230億元，而目前的轉型計劃，同時也影響了這一年度銷售任務。“之前的銷售額包括了望京SOHO將留作自持的那棟樓，以及世紀廣場。現在這些項目的標志性建筑持有之后，銷售額將降到一半左右。”據潘石屹介紹，下半年拿到預售證的項目大約在70億元左右，而目前已經銷售的在60億元，全年銷售計劃將降到120億元左右。

“對于SOHO中國來說，轉型的挑戰主要是在專業這一塊，財務狀況并沒有問題。”王瓊告訴記者，目前潘石屹所面臨的調整應該是產品線從銷售型向租賃型的轉變。