調控兩年，在限購、房產稅、合理房價多重壓力之下，行業起伏不定，多方博弈亦，從未間斷。建立房地產市場調控長效機制和政策體系大勢漸成，未來選擇被動適應，還是迎接新挑戰？

8月10日，在《每日經濟新聞》等主辦的2012博鰲房地產論壇上，各位房地產及行業精英博鰲論劍---地產精英博鰲論劍可持續中國房地產之三：政策挑戰調控中的房地產。

以下為地產精英博鰲論劍實錄：

陶冬：大家好，我是瑞信的陶冬，今天在這里主持第三場對話。昨天，我在海口機場下機，走出機場之后發現機場外面有9個商鋪，其中1個是咖啡店，一個是賣雜貨小吃的，剩下的全部是開發商VIP房間。海南的這種情況也許稍微夸張了一點，但我認為這個折射出了中國房地產的現狀、中國經濟的現狀。

今天，中國的房地產是不是進入了一個新的牛市？還是不過是進到了一個小陽春？中國房地產是不是出現了一個拐點？還是只是一個小小的浪花之后又是長江大水向東流？今天，很榮幸請到了7位嘉賓，一起來談論中國房地產今后幾年的走勢。

賴國強：大家好，大會邀請一個普通話說得不好的做主持，我相信大家會感覺辛苦一點。我在這里簡單介紹一下，這里包括住建部研究中心的秦虹女士，瑞銀證券的趙駒先生，協信地產劉愛明先生，富力地產趙沨先生，卓越集團的張遠先生，北京貝塔的杜麗虹女士，第一太平戴維斯的林木雄先生。每位嘉賓的發言是2-3分鐘，如果要加時請舉手。

最近，調控方式不變，市場已出現了回暖，調控之后將出現一個怎么樣的市場？請各位嘉賓講講對市場的判斷，哪位先講講？張總先講講吧，卓越也賣得不錯。

張遠：對市場的判斷，應該說所有的數據都在證明一點，價平量升，這是一個現實。今天的討論主題對于企業來講，宏觀政策這一塊兒企業的發言權不多，企業更多的是無可奈何，面對“閑不住的手”調控，企業要知道調控的邊界在哪里，知道手在動就可以了。作為企業來講，在市場里面怎么生存，發展發展？房地產企業發展到現在，靠一批資金、一個樓盤，創造一個品牌，創造一個企業的奇跡已經過去了。現在的發展階段到了，可能因為一個毒地板，可能因為一個戶型，可能因為一個樓盤而毀掉一個品牌，而毀掉一個企業的時代了。所以，作為房地產開發商來講，應該更加謹慎，應該更多關注自己產品的質量，關注自己的產品是不是對路，是不是能夠滿足需求。那么，更多的企業應該懷著敬畏的心情來面對市場，懷著謙卑的心情來對待競爭者，對于宏觀政策這一塊兒，說實話，我只能適應。

昨天，巴曙松先生講房地產宏觀調控缺乏頂層設計的時候，企業只能考慮我的底層設計，考慮戶型設計，考慮一樓、二樓的設計。當陳淮教授講公共汽車的座位賣給一個人不公平的時候，我們在考慮怎么把一層樓賣給一家公司。宏觀和微觀層面考慮的事情不一樣，但是需求在未來是存在的，我理解需求就是需要+購買力，需要是城市化進程，購買力是人們可支配收入的提高，加上中國老年人幫年輕人買房的習慣，也有，需要和購買力都有，15-20年，應該還不錯。但是，在波動期，企業怎么找到窗口期配合自己產品的推售和開發節奏，我認為這是企業自己要做好的事情，謝謝大家。

賴國強：企業產品、企業品牌，對未來比較看好。但是，有沒有具體的措施和方法？等下再問問。請劉總講講自己的觀點。

劉愛明：其實，這么多年以來，我們看得時間長一點的是正常市場波動周期五年、十年，短一點的是三年。但是，現在我們看到的是波動周期越來越短，從城市交易量來看，可能很多市場的波動周期是3-6個月，為什么會出現這樣的狀況？實際上，預測未來是預測不準的，因為周期只有3-6個月。

那么，我想講的主要問題是宏觀調控的問題。我覺得，現在不是調控的問題，而是現在的調控不是宏觀調控，基本上變成了微觀調控，把市場周期弄成3-6個月。從現在的政策就知道，調控到戶型，調控到購買資格，調控到一個小小的制度，甚至有可能直接變成約談，動用這種手段來調控。那么，我說它不是宏觀調控，究竟什么是宏觀調控呢？對于房地產來說，哪些動作才算是宏觀的？

其實，原來我們做過一個研究，研究美國房地產的歷史，在二戰后研究它60年的房地產歷史。60年房地產歷史研究下來，住宅行業及相關行業對于美國GDP的貢獻是25%，60年就只有這個數據，25%是自住。我認為，這是一個行業的定位。現在，我們對這個行業沒有定位。如果你承認它是自住，那自住需要的是穩定，要有一整套宏觀的做法保持自住的穩定，劇烈的陣痛對于自住來說是完全承受不了的。

那么，要在座的所有嘉賓回答一個問題，房地產對國家、對消費者、對大眾意味著什么？不知道。我們沒有一個準確的回答，沒有一個定位。所以，政策也就是五花八門，甚至現在討論預售，相當于直接把柱子給砸了，就到了一個承受不了的局面，這樣的問題都還在討論，就表示我們沒有共識，沒有一整套規劃。從這套規劃開始，我們研究需求量，研究供應量，這其實是任何一個企業都會做的，企業都可以做十年戰略。我想，這些問題需要大家研究，如果沒有這樣一個共識的話，沒有一個宏觀調控的話，未來就是非常難以預測的。否則，就會像陳淮昨天講的，他在另外一個海邊和在這個海邊談的問題都不一樣。這樣的話，也就會導致調控目的和現實結果完全不一樣了，這個問題值得大家深思。

賴國強：請趙沨先生談談自己的觀點。

趙沨：我是管海南區域的，說說海南的情況，說說對海南的看法吧。

海南的房子，我經常形容成奢侈品，不是生活的必需品。所以，海南的房子受政策的影響比較大，特別是和中國經濟的發展關聯度更高一些，更加的敏感。城市的房子，年輕人要結婚，要升級換代，到了一定的時候必須去買，貴一點也得買，特別是看到越來越貴的時候更得買。但是，海南有點不一樣，是拿來養生、度假的，是另外一種需求的。所以，在銷售方面，可能整體的影響比較大。5-7月份的上漲，我覺得對海南沒有太大的影響。還有，海南的資源很獨特，對未來的房子銷售來說是很有信心的，這些獨特的資源在中國其他地方是無法比擬的。所以，我對海南的房地產市場是很有信心的。

賴國強：秦虹女士，7月份市場回升又回落，對后勢看待有沒有什么啟示可以告訴開發商？

秦虹：第一點，我們要理解房地產的屬性，有自住和投資兩個屬性。盡管，國家放松貨幣政策，刺激實體經濟發展，投資基礎設施，但是堅決不放房地產，如果貨幣松了，房地產的自住屬性就會受到影響，我們始終要有這樣一個概念，從政策研究的角度來講也要重視這一點。其實，房地產市場受外界貨幣政策的影響是非常大的。去年，大家說限購政策對房地產市場的下調有很大的影響，在我看來是貨幣政策對房地產市場的下調影響最大，我們的政策沒有變，沒有動搖也沒有松，政府松的是首次置業對象。但是，市場變了。

第二點，我認為，中國的房地產市場不可能靠投資性需求來支撐。也就是說，中國房地產市場沒有投資性市場，這個市場就完蛋了？中國房地產市場沒有投資性需求，中國經濟就完蛋了？那只能說明經濟的脆弱性。所以，我們抑制投資、投機需求，滿足合理化自住需求是一整套政策，可能在相當長的一段時間內會堅持。那么，投資、投機性需求去掉以后，剩下的主要是自住性需求，自住性需求在三五年內應該是常數，不像投資性、投機性需求可以買四五套，也可以買四五十套，那是沒法估計的，而自住性需求是可以估算到的。所以，市場在三五年的周期中大致是穩定的。

賴國強：保護自住性需求，壓抑投資、投機性需求。趙駒先生，您認為中國房地產下半年會是一個什么走勢呢？

趙駒：我不是研究房地產的，主要是做股本發行的，我的一個大觀點是從材料分析情況。我覺得，房地產公司在未來一段時間從需求來講，應該是有來自各個方面的需求，投資的、自住的等等需求，在市場上還是占一個非常主要的作用。從開發商來講，主要看上市公司的數據，數據還是可以的，房地產行業的輿論影響也是比較大的，在各種各樣的輿論中感覺到房地產行業受到的影響比較大。但是，從數據來看，我整理了25家上市房地產公司的數據，上半年下降了15家，上升了15家，綜合起來還是上升了。這就說明，房地產市場的狀況應該還是比較穩的，沒有出現2008年那樣大幅度的硬著陸，大幅度的下降。我們感覺，歷次調整，房企要應對各方面的考量。所以，我的體會是房地產公司要比金融行業，特別是投資銀行的日子要好過很多。

另外，看3-5年的房地產市場前景，陶總比較悲觀。那么，我們在國內發A股不能發，是政府的原因，停止了發行。香港市場上發不了股票，主要是投資者對未來有自己的考量，總覺得沒到底，陶總也說了，有可能未來4-5年是一個真的底，他就覺得這個時候來做股本投資不合適，股本投資是看未來嘛，他們心里頭是忐忑不安的。現在，我們在香港市場上做IPO，2倍、3倍市盈率你干不干？非常之低，自從萊蒙國際之后就沒有新的發行了。債券還是有一些發行，三年的發行，他們覺得可以，那我們就做債券的發行。

在寬松貨幣政策下，經濟要增長，我相信盡管之前有很多的宏觀調控，貨幣量非常之大，這些大貨幣量一定會支撐需求，購買房產產品。你承認也好，不承認也好，城鎮化還是要發展，還是一個過程，還是一個階段，還是要有增長，會帶動需求的。英國、美國有些房子有一兩百年的歷史，我們的房子并沒有到市場需求見底的時候，未來這個行業還是會比較穩健的。

賴國強：除了住宅以外，這幾年看到開發商的產品轉移到了綜合體和商業地產，對綜合體和商業地產又有什么啟示呢？請林總先講講。

林木雄：其實，我想先回憶一下幾位嘉賓講的論點。本身作為全球五大物業集成公司之一，本身對于房地產的發展也有一些看法。我先講一下企業今年所出現的狀況吧，在中國區的過去十年，每年的營業都是有增長的，今年開始有一點兒不對勁，上半年的業績下調了，這是從來沒有過的，什么原因下調呢？我們分析了一下，我們服務的客戶大部分是上市房地產公司的，也服務一些未上市房地產公司的客戶，未上市房地產公司的資金來源主要是賣房的回籠，還有就是銀行的貸款。現在，有一些客戶該給的錢沒有給，這個情況比較嚴重，就是限購、限貸的問題，房子賣不出去，資金回不來，影響了我們的業績。

關于房產稅的問題，我倒覺得調控不調控，在市場經濟里面，國家肯定是什么事都要調，要控的。但是，怎么調？怎么控？我倒覺得今天可以討論一下。剛才，有一些嘉賓也講了，房產稅到底有沒有效果？我希望嘉賓也講講這個問題。

賴國強：下面，請杜總介紹一下自己的觀點。

杜麗虹：我的觀點是一向都不贊成地產企業關注短期的調控或預期，地產企業過多心思去研究行業趨勢變動的話，那就離死不遠了。如果你現金流不好的話，那就趁著市場好趕緊賣房子；如果你現在還有富余資金，還可以平穩度過的話，那你就花心思研究政策的變動、微調，不如去想想長期發展模式。

因為，從短期來說，任何一個分析師不能預測到下半年或明年的政策會怎么變動，影響的因素除了國內的經濟形勢和國際的很多因素，誰也沒有辦法準確預測和把控。但是，從長期來看有些趨勢是明顯的，一方面我同意中國地產行業在未來10-20年還會是一個向上發展的行業。但是，另外一方面也很明顯，中國的土地紅利確實是在快速地衰減。因為，城市化的比例已經達到了50%，未來進城的速度是下降的，還要人民幣升值這些推動土地紅利上升的因素也存在很多不確定性。剛才，陶總也講到未來人民幣升值還是貶值？都是不確定的事情。那么，在這樣一個情況下，地產行業的土地紅利是衰減的。在這種情況下，地產企業從長期來說，你所能做的不是想辦法和政策博弈賺土地的錢，而是怎么樣使自己進行更好的模式定位、模式轉型，變被動為主動，如果你總是跟著政策跑，那你肯定是被動的，如果你自己有一個很好的戰略定位、模式轉型和效率提升的話，企業就會有一個比較主動的發展空間，也不會隨著短期的政策調控有很大的業績和現金流的波動。

所以，我個人的觀點，今天的主題是被動還是主動？我覺得，如果你總是跟著政策跑，總是關注政策，政策好了你就賺一把，政策不好了你就出現了現金流危機，那你總是被動的。如果你主動地去進行自己模式的轉型，去進行自己發展戰略調整的話，那政策對你的影響就是比較小的，那你可能在這場叫博弈也好，還是叫什么也好的時間里，你就是主動的一方。

賴國強：嘉賓已經依次發言了，下面是選擇性發言。杜總提到要化被動為主動，我們應該主動出擊，我也想在這里講講中原是如何面對這種局面的。

在座的有開發商，有投資企業，你們作為行業的一份子，你們是選擇主動出擊嗎？行業中還是有機會的，這些機會遇到誰的手中？開發商有不少去主動拍地，在座的開發商會去選擇爭奪土地嗎？或者是以住宅為主的轉型到非住宅類？未來住宅可能會受到更多的調控，住宅的發展可能會更加激烈，一、二、三線城市可能發展也飽和了，要不要轉戰四、五線城市呢？策略上怎么改變？我想，應該有不同點的著重討論，陶總也可以給一些意見。現在，我們作為中介公司，面對改變，我們會去主動改變，我們公司在革新，面對市場的改變要改變的話，你們會做什么舉動？

林木雄：我覺得主動回應市場是最重要的，從一個企業的角度去談這個問題吧。剛才，一些嘉賓也講到國內投資性需求是很強的，我們公司已經做了兩年了，一方面是限購，另一方面有需求到其他沒有限購的地方去買房子。舉一個例子，最近在倫敦拿了一個項目，拿到亞太地區賣，特別是在香港，一天就全部賣光了，100多套的房子，主要的買家都是住在新加坡、加拿大的國內人去買，不是說你住在這里就不能去別的地方投資了，在倫敦有房子，在紐約也可以有房子，我們看到了這個機遇，就拿了一些海外的項目來做業務上的拓展。

賴國強：提到營銷方法的改變，異地的房子，最近有很多新加坡的房子、香港的房子都在往國內推。

林木雄：我們這邊已經在做，大家都知道萬科已經在香港買了一家上市公司，我們的客戶碧桂園在馬來西亞也有一個項目，我們在幫他們做前期工作和銷售工作。那么，這些是不是適應市場的一些策略？我覺得應該是的。

劉愛明：這個話題是很有意思的一個話題，我不太同意林總的觀點，企業應對市場變化是一個永恒的主題，沒有調控的話，97年的亞洲金融危機也搞得天翻地覆，如果沒有應對市場變化的能力，企業是活不下去的。這個時候，走出去是不太好的，你在中國市場里都做不好，走出去怎么會做得好？在一個溫室里面的花朵都長不好，走出去肯定會必死無疑。所以，我認為走出去不是一個最好的策略，拋開政策調控不談，如何應對市場變化，企業就應該具備這樣的能力。

賴國強：面對市場的變化，你們有什么對策？

劉愛明：其實，我覺得中國的企業普遍缺乏一種把企業往“深”做的能力。比如，招商運營，中國這么多家招商的企業，有幾家把招商運營得很好的？但是，我們是做商業地產，重點還是在地產，你不懂招商經營也可以做地產，但做商業地產還要做打造商業氛圍，如何在這個市場中具有競爭力，這才是你的本事。

張遠：我們只能無可奈何的接受調控政策，我沒法主動。但是，我要主動地去適應市場，這個不能被動。卓越從2004、2005就開始進入商業地產，算是比較早一點的，卓越一直秉承著住宅地產和商業地產雙輪驅動的模式，住宅不好賣的時候，商業賣得還可以，住宅賣得好的時候，商業還可以持有一段時間，對我來說抗波動的能力就要強一點。但是，大家知道，抗風險能力強的話，平均收益可能就比某一個時期的單項產品要多一點。對于卓越來講，商業地產和住宅地產是未來發展生根的問題，還是要堅持兩條路走的策略，實際上還是為了抗風險，為了適應市場。我覺得，各個企業有各個企業的做法，各個企業也有各個企業的條件，各個企業對未來市場的認識也不一樣，做法說會有一些微調。剛才，杜總講到中國土地紅利也慢慢消失了，除了央企和國企資本成本低，拿大面積地塊的方式可能在現在就不適宜了，有可能拿一塊地就開發，拿一塊地就開發，土地紅利那一塊兒要持有的話，可能成本還更高一些，土地市場也有一些變化，企業也要作相應的調整。對于市場來講，土地紅利確實在慢慢過去。

賴國強：在座的其他嘉賓有沒有要補充的？

趙沨：企業就不說了，還是說說我自己對中國經濟發展的判斷吧。十八大很快要召開了，我覺得中國經濟的發展是必然的，是必須的，是一定會保持一定的速度在發展的。但是，在兩屆領導人交接棒的時候，是不是前一屆幫后一屆多做點事情，壓一壓速度，在保證執政黨統治地位的前提下，下一屆領導是不是有更多的余地來做呢？在接棒的時候，前面那個人還在飛奔的話，后面的人很難接住這根棒。對于中國經濟的發展，我個人覺得會有一段時間的低潮。但是，在新一屆領導人上去之后，只要執政黨的統治不變，一定會保證發展。而中國發展的方法，促進它發展的方法很多，簡單說一下，我有一個同學在發改委，堆在那里待批的項目一大堆，他說要發展就批掉一半，到底不是純市場經濟，還是有很多方法去做。所以，我想，明年經濟發展了，房地產調控也應該會相對有些松動吧。

賴國強：臺下的嘉賓有沒有需要提問的？

提問：我是來自住在杭州網的記者，想請問秦主任，江部長說限購是迫不得已的政策，聯網后就可以解除了。但是，您剛才表達的似乎是限購還將遙遙無期。江部長說的聯網就可以解除了，這是什么意思？和房產稅有關系嗎？大家都在猜測。但是，江部長沒有回答這個問題。如果有可能的話，我想問一下陶冬先生，剛才你說的天花板在四五年后必有一跌，是出于什么樣的依據？你的依據是全世界物業有一個基本的水準，是這個意思嗎？你剛才舉了歐洲的例子，舉了東京的例子，謝謝。

秦虹：謝謝你的提問，我好象沒說限購遙遙無期吧？

提問：您的意思是至少現在還不能解除。

秦虹：現在，抑制投資、投機性需求的政策組合包括了限購和限貸。但是，我個人認為限貸的作用比限購還要大一些，限購只限了49個城市。

提問：為什么對限購還這么敏感？連浙江義烏停了幾個月的時間，變成了現在必須執行，甚至還要問責。

秦虹：對，限購只限制在哪些城市呢？一是副省級以上的城市必須限購；二是非副省級以上的其他城市房價高、漲得快，供求關系緊張的地方也要限購。所以，我估計浙江限購的城市是最多的，可能過去房價也是漲得比較快的，供需矛盾比較緊張的地方，也就要限購了。

提問：秦主任能預測一下什么時候將會取消限購嗎？

秦虹：這是決策行政者的職能，這是沒法預測的。

提問：房產稅能否替代限購嗎？

秦虹：要看房產稅的稅制是如何設計的，如果設計的稅率比較高，面比較廣，那可能是可以替代的；反之，就不可以。所以，要看將來房產稅的稅制是怎么設計的。

提問：為什么重慶可以不限購呢？

秦虹：問問當時咱們的領導吧，我不知道，哈哈，這個原因我不知道。因為，限購是國八條明確規定的，不是我說的。

陶冬：我認為有幾個盲區，第一個盲區是把房地產的起起落落全歸結于政府，的確中國是政府主導的經濟，中國政策對房地產有極其重要的影響，這個我絕對不否認。那么，政府的政策如何走，對短期的房地產走勢非常重要。

昨天晚上談的時候，有一個重要觀點是政府在不斷地亂搞，搞得大家雞犬不寧。房地產對于經濟十分重要，如果把房地產搞下去，經濟就下去了，這不是中國的特例，全世界都知道這回事，你覺得美國人不知道房地產下去美國經濟就下去了嗎？你覺得英國人不知道房地產下去英國經濟就下去了嗎？你覺得西班牙人不知道房地產下去西班牙就破產了嗎？都知道。但是，政府只能在一定時間、一定范圍、一定力度下對房地產施加影響。我個人認為，在今后一兩年，中國政府的政策對于房地產是有影響的，甚至影響是非常大的，我也不排除中國的房地產會有一輪小陽春。但是，我相信地球是有吸引力的。

第二個盲區是房地產有周期。當住房的庫存量大到一定程度，當信貸擴張到了無以維系的地步，哪怕政府不管，不抓，甚至放任，中國房地產還是有周期。這一點，我們不要產生誤解，的確政策對于中國房地產極其重要。但是，除了政策之外的那些因素，我希望大家在看房地產走勢的時候，至少用眼睛的余光也去瞄一眼。同時，房地產有周期的另外一個含義，這一次房價往下跌的話，也沒什么大不了的，經濟有周期，房地產也有周期，哪怕房地產往下走了一輪，它還會有起來的。那么，對于房地產企業來講，并不是全部要投機押寶押在這個周期什么時候下去，什么時候起來？而是要像諸多講者講到的，我們要做轉型，要把企業做好，要把品牌做好，在房地產周期的起起落落中立于不敗，把企業做得更大更強。

那么，我為什么認為中國的房地產幾年之后可能會有一個比較大的調整？剛才，我講了一部分，我認為中國的貨幣政策周期今后幾年會陸續加緊，而不是放松；我認為中國的貿易順差會減少，甚至變成逆差，外匯帳款是流動性制造的第一代人群，我認為聯儲幾年后會退出QE，我認為人民幣會和美元掛鉤，聯儲退出流動性會有非常大的影響，這是我剛才演講中講的三個要素。

同時，我們看看全球經濟。今天的新興市場是遍地亂象，為什么？因為聯儲在嘩啦啦印鈔票，歐洲銀行在嘩啦啦印鈔票，日本銀行在嘩啦啦印鈔票，但錢不在他們自己手上，錢去了哪里？去了新興市場。為什么前幾年外匯儲備每個月漲？熱錢往里流？使得我們的流動性往上走。但是，今天我們看到許許多多亂象，中國的情況不談，談印度，印度的基礎設施遍地開花，印度人沒錢，哪來的錢？全是在國際的債市上借的，三年的基建項目，長債短借是走向毀滅的開始。

那么，我認為這場危機從美國危機開始，今天講的歐債危機是中場揭幕，這場危機的最終收尾是新興市場，包括中國的房地產，謝謝。

賴國強：非常感謝在座的七位嘉賓和兩位客串主持人，謝謝大家。