每經編輯｜每經記者 葉書利 發自北京    

每經記者 葉書利 發自北京

據國土部通報內容顯示，鄂爾多斯星河灣項目規劃面積11820畝。而記者調查發現，截至目前，星河灣通過合法公開掛牌出讓方式獲得的用地僅458畝，所占比例不及4%，且其中還出現了類似北京CBD地塊出讓中的 “神仙價現象”，因此一直飽受“內定”指責。至此，星河灣近萬畝地塊仍然謎團重重。

《每日經濟新聞》記者調查發現，在鄂爾多斯，星河灣項目開發建設中的亂象，并非個案，只是鄂爾多斯紛亂樓市的一個縮影。

“神仙價”中標458畝土地

雖然鄂爾多斯星河灣項目違規事件已被國土部公開曝光，相關責任人正在接受調查或已受到相應處罰，但事件本身并未因此而“晾在陽光下”。

7月25日國土部官網顯示，2010年4月，星河灣與鄂爾多斯東勝區政府簽訂合作投資建設協議，投資對象——鄂爾多斯星河灣項目規劃面積11820畝，其中一期工程2595畝。

據有關媒體報道，這份協議簽訂于2010年4月6日，協議約定，協議簽訂后的一周內，星河灣向東勝區政府提供5億元借款，半年內再提供2.5億元，至2011年底時再借3.5億元。作為回報，東勝區政府承諾，星河灣項目將獲得凈收益11億元，并保證項目用地不少于1萬畝（不含其他企業在其中的1000畝），而建設用地不少于5000畝。“若建設用地少于5000畝，東勝區將向星河灣方面賠償凈收益的10％。”

也就是說，星河灣項目開發商成為了東勝區政府的“債主”，且“債主”星河灣與“債務人”東勝區政府之間還簽訂了“對睹協議”：東勝區政府保證星河灣項目凈收益達11億元，否則將向星河灣賠償凈收益的10%，即1.1億元。

在“對睹協議”的壓力下，“債務人”東勝區政府隨后做出了一系列“怪事”。

《每日經濟新聞》記者查詢相關掛牌文件發現，2011年7月29日，525畝規劃用地指標中的458畝，被劃分成三塊地，于當日開始在鄂爾多斯市東勝區國土交易中心掛牌入市，拍賣起價分別為1.239億元、1.0160億元、9510萬元，合計3.206億元。

8月28日下午3時，掛牌結果出現類似于北京CBDZ11地塊出讓時的“神仙價現象”：三地塊的中標者皆為星河灣公司，三塊地的合計成交價為3.206億元，與掛牌底價完全一樣。

同樣發生在2011年7月的北京CBD地塊出讓中，其中的Z11地塊，中標價與掛牌底價一致，被潘石屹驚呼為“神仙價”，最終此次中標被認定無效，重新掛牌。而星河灣458畝地的出讓卻被“合法”了，正因為如此，此事一直被外界斥責為“內定”。

掛牌出讓地塊比例不及4%

公開資料顯示，鄂爾多斯星河灣項目用地中，通過公開掛牌上市拿地的地塊僅上述458畝地，僅占項目總規劃用地面積的約3.87%。

但星河灣一位內部人士在與《每日經濟新聞》記者溝通中直言，星河灣項目已占地近萬畝。因此即使除去上述的458畝公開出讓用地和此次國土部通報中公開的星河灣一期工程建設違法占地的2543畝，其余近7000畝地的拿地方式和使用出處仍然是個待解之謎。

記者曾致電星河灣集團董事副總裁梁上燕，但未聯系成功。

7月25日國土部通報指出，“近期，東勝區政府對違法用地和地上建筑物作出了進一步處理：已占用的符合土地利用總體規劃但尚未取得用地手續的用地，將盡快辦理建設用地審批手續后依法供地；建設占用的臨時用地，項目建成后即予以拆除；尚未占用的、已用于河道治理、綠化、平整的土地，退還原集體經濟組織；已沒收的地上建筑物及其他設施已公開拍賣。”

記者原以為，這是星河灣地塊后續處理的總體指導意見，不過星河灣集團相關負責人在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時卻解釋說，“大家都誤解了，這不是后續處理的指導意見。之前地塊已經處理完畢了，這句話只是對已經處理完畢情況的概括說明。”

但對于具體已處理情況的各類用地畝數及土地結構問題，該負責人拒絕回應。

記者調查發現，由于星河灣項目近萬畝地塊構成結構依然成謎，且“近期，東勝區政府對違法用地和地上建筑物作出了進一步處理”中的已占用的臨時用地、符合總體規劃的用地、尚未占用而已用于河道治理、綠化、平整的用地等各類用地面積構成等也含糊不清，因此，外界至今對于星河灣近萬畝用地的情況難以厘清。上述星河灣內部人士也直言 “有點亂，一時說不清楚”。

另外，記者在調查中發現，星河灣項目配套高爾夫球場問題也是一個謎團。

2011年12月，《每日經濟新聞》記者在星河灣項目現場發現，在靠近大路的項目入口、項目售樓處斜對面有一大塊空地，地塊仍處于裸露未開發狀態。當時該項目負責保安工作的至少兩位工作人員，以十分肯定的語氣告知記者，這塊地的主要用途是建設一個高爾夫球場。在項目規劃中，該項目的主要綠化項目就是這個高爾夫球場。

后來，有人通過網絡對外公開曝料稱，鄂爾多斯星河灣項目的配套高爾夫球場以綠化配套的名義從相關政府部門得到批復。

對此，星河灣集團相關負責人卻堅決否定高爾夫球場一說。該負責人反駁說：“鄂爾多斯星河灣項目沒有配套高爾夫球場，太原星河灣有配套高爾夫球場。”

此外，去年12月記者在鄂爾多斯采訪時，一位要求匿名的當地開發商高管曝料說，星河灣項目用地占用了當地一部分保障房建設用地指標。不過，截至發稿，該消息未得到權威消息源證實。

回頭來看，星河灣項目亂象頻出。不過本報記者注意到，鄂爾多斯國土局官網于2011年11月7日刊載的一篇名為《東勝區國土資源局交易中心提前部署2011年度土地例行督察工作》的消息稿卻另有結論：東勝區2011年1~3季度共成交宗地203宗，成交面積720.98公頃，成交總金額54.25億元，皆“資料完善、檔案齊全，無一例違法違規出讓”。

星河灣“被典型”？

對于此次國土部將鄂爾多斯星河灣項目違規事件曝光的行為，在采訪中，上述鄂爾多斯開發商高管卻對星河灣抱有一定的 “同情”。這位高管認為，此次星河灣事件，與去年年中香河土地違規事件中的萬科被曝光事件的性質類似，皆屬于“被典型”性質。

這位高管進一步解釋說，香河土地“違規門”事件中，當時的香河縣常務副縣長凌少奎公開承認，香河違規、違法占用地塊面積高達4000多畝，最終“被典型”的項目只有萬科歡慶城，占地面積僅200多畝。至今，該事件未對外公開一個明確的調查結果。

與香河類似，在鄂爾多斯樓市，違規占地、違規開發、違規銷售等行為已成普遍現象。

實際上，鄂爾多斯一些地方政府也承認此點。記者注意到，鄂爾多斯東勝區政府官網發布的 《東勝區2011年前三季度經濟運行情況分析及存在的問題和建議》就直言當地樓市“項目審批不夠嚴格，房地產市場混亂”。

該文對此進一步解釋說，“十一五”時期的2006~2010年，東勝區房地產業邁入大發展時期，房企數量由原來的十幾家發展到300多家。行業大發展之下，魚龍混雜，“不仔細調查其資金實力，不考慮其是否具有經營條件，幾乎隨便一個人都能注冊一家房地產企業，一哄而上，許多人都‘卷’入這場浪潮中，從拿地到項目審批都很快，剛拿到地還沒有辦理預售許可證等手續就可以售房，管理上不夠嚴格，‘房地產熱’導致房地產市場出現混亂”。

基于此，上述開發商高管說，在鄂爾多斯樓市，星河灣亂象并非孤案，只是“被典型”而已，星河灣事件的曝光，將使鄂爾多斯樓市的標簽簿上，繼“鬼城”之后，另加上一個“亂城”的標簽。