今年(nian)二季度以來，包括北(bei)京、上海(hai)等一(yi)線城市住房成交(jiao)量快(kuai)速增長(chang)，樓(lou)市冬天真的(de)(de)已經過(guo)去(qu)？尹中(zhong)(zhong)立(li)在接受中(zhong)(zhong)國證券報記者專訪時(shi)表示，目前(qian)做出上述判斷(duan)為時(shi)尚早(zao)。他指(zhi)出，過(guo)去(qu)幾年(nian)房價(jia)(jia)快(kuai)速上漲(zhang)的(de)(de)根本原因在于貨(huo)幣快(kuai)速擴張。從統計數據看，過(guo)去(qu)10年(nian)里，中(zhong)(zhong)國的(de)(de)廣義貨(huo)幣增長(chang)6倍(bei)，北(bei)京和上海(hai)的(de)(de)房價(jia)(jia)大約也(ye)上漲(zhang)6倍(bei)左右。分階段看，2007年(nian)和2009年(nian)是(shi)中(zhong)(zhong)國貨(huo)幣擴張最快(kuai)的(de)(de)時(shi)期，對應(ying)房價(jia)(jia)的(de)(de)上漲(zhang)速度也(ye)是(shi)最快(kuai)。“這些當然不是(shi)巧合(he)，房價(jia)(jia)歸根結底是(shi)一(yi)種貨(huo)幣現(xian)象。”

話音帶著(zhu)稍許安徽腔、長相頗為有型(xing)的(de)尹(yin)中立，分(fen)析問題(ti)時善于(yu)廣征博引(yin)，這與(yu)他豐富的(de)職(zhi)業經歷緊密相關。2003年于(yu)中國社科院獲得博士(shi)學位的(de)他，曾(ceng)先后就職(zhi)于(yu)銀行、券商以及上市公司，并長期關注股票市場和房地產市場的(de)問題(ti)研究。

“外匯(hui)占(zhan)款迅速(su)增(zeng)加(jia)是導致中(zhong)國(guo)基礎貨幣(bi)(bi)數(shu)量快速(su)擴張(zhang)的根本原因，但如今這一(yi)問題(ti)已不復(fu)存在。”尹中(zhong)立說，由于歐債危機惡化，歐元區出(chu)現(xian)金融(rong)去(qu)杠桿化現(xian)象，同時中(zhong)國(guo)工業產能過(guo)剩、盈利機會減少導致部分資(zi)本撤離。從2011年三季度(du)開始，外匯(hui)占(zhan)款增(zeng)長(chang)勢頭開始放緩。受此影響，無論(lun)是廣義(yi)貨幣(bi)(bi)M2還是狹義(yi)貨幣(bi)(bi)M1的增(zeng)長(chang)速(su)度(du)都大大放緩，M2由過(guo)去(qu)的20%以上下(xia)降到現(xian)在的12%左右。

“在資本流出(chu)的(de)背景下(xia)，包(bao)括樓市在內的(de)資產價格(ge)可能出(chu)現快(kuai)速下(xia)跌，價格(ge)上漲(zhang)是(shi)不現實(shi)的(de)。”尹(yin)中立斷言。

尹中(zhong)立分析說，本輪(lun)住(zhu)房(fang)(fang)交易量上(shang)升的(de)主要原因有(you)二。一是(shi)開發商大(da)幅降價(jia)，刺(ci)激了住(zhu)房(fang)(fang)需求。以北京(jing)為例，通州房(fang)(fang)價(jia)在(zai)2010年(nian)市場最熱時達(da)到(dao)(dao)近30000元/平方(fang)米；而從去年(nian)底開始，價(jia)格快速下(xia)降，到(dao)(dao)今年(nian)三(san)四月，通州房(fang)(fang)價(jia)已降到(dao)(dao)12000元/平方(fang)米。二是(shi)三(san)月之后，不少(shao)地方(fang)政(zheng)府出臺(tai)一系列措施刺(ci)激樓市，加上(shang)銀行存款準備金率(lv)下(xia)調(diao)和利率(lv)下(xia)調(diao)，讓(rang)公(gong)眾(zhong)感覺(jue)貨幣政(zheng)策在(zai)放松，原本觀望的(de)購房(fang)(fang)者由此選擇入市。

既然(ran)房(fang)(fang)價上(shang)漲只是(shi)(shi)反彈，那么(me)自(zi)2010年推出以來(lai)頗受爭(zheng)議的(de)限(xian)購政(zheng)策(ce)能否(fou)考慮(lv)退出？對此尹中立認為，限(xian)購政(zheng)策(ce)符合國(guo)(guo)(guo)情，對于(yu)緩解(jie)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)矛盾卓有(you)成效。限(xian)購政(zheng)策(ce)實施之(zhi)(zhi)后的(de)確出現“外溢效應(ying)”，即部分(fen)富裕(yu)人(ren)群因為限(xian)購而選(xuan)擇到國(guo)(guo)(guo)外購房(fang)(fang)。一個(ge)例(li)子就(jiu)是(shi)(shi)，去年美(mei)國(guo)(guo)(guo)的(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)銷售中有(you)近100億(yi)美(mei)元(yuan)的(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)是(shi)(shi)賣給(gei)中國(guo)(guo)(guo)人(ren)，在(zai)美(mei)國(guo)(guo)(guo)買房(fang)(fang)的(de)主(zhu)要境外資(zi)金來(lai)自(zi)中國(guo)(guo)(guo)。考慮(lv)到這一點，他建議有(you)關部門可將別墅等高端住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)剔出限(xian)購之(zhi)(zhi)列，緩解(jie)資(zi)本外流。“在(zai)居民收入分(fen)配差距(ju)擴大問題得到解(jie)決之(zhi)(zhi)前，住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)限(xian)購應(ying)成為一線城市房(fang)(fang)地(di)產調(diao)控(kong)必(bi)須堅(jian)持的(de)政(zheng)策(ce)底線。”對于(yu)這一點，他認為目前形勢下并無(wu)商量(liang)余地(di)。

除限購之外，其他一(yi)系列樓市調(diao)控政(zheng)(zheng)(zheng)策也有必(bi)要堅持。尹中立(li)說，搖(yao)擺(bai)的(de)(de)調(diao)控政(zheng)(zheng)(zheng)策不僅難以(yi)達到預(yu)期(qi)的(de)(de)政(zheng)(zheng)(zheng)策目標(biao)，而且會帶來(lai)較為(wei)嚴重的(de)(de)負面后果，突出的(de)(de)表現(xian)是損害政(zheng)(zheng)(zheng)府“聲譽”，增大下一(yi)輪調(diao)控成本。

精彩對話

中(zhong)國(guo)證券(quan)報：歐(ou)債危機對中(zhong)國(guo)房地產市場(chang)會有影(ying)響嗎？

尹中(zhong)立：歐債危機使得歐元(yuan)更(geng)為弱勢(shi)，為美元(yuan)回歸強(qiang)勢(shi)創造(zao)條件。對中(zhong)國而言(yan)，強(qiang)勢(shi)美元(yuan)意味(wei)著國際資本流(liu)出，此(ci)前困擾中(zhong)國多年的外匯(hui)占款增長過快、流(liu)動性過剩(sheng)、房價上漲過快等問題都有望緩解(jie)甚至消失。

中國證券報：股市目前低迷的行情(qing)和房地產(chan)有關系嗎？

尹中(zhong)立：過去十年無論股市(shi)還(huan)是經(jing)濟(ji)增長都處在“不正常”狀(zhuang)態。

前者(zhe)(zhe)不(bu)多說(shuo)，就后者(zhe)(zhe)而言，主要表(biao)現為經濟增(zeng)(zeng)長方(fang)式過(guo)度依賴投資增(zeng)(zeng)長和房地(di)產(chan)市(shi)場繁榮，正是這種不(bu)可(ke)持續的增(zeng)(zeng)長影響(xiang)上市(shi)公司盈利預期(qi)，導致(zhi)市(shi)場估值水平下降，并與(yu)GDP增(zeng)(zeng)長形成強烈反差。總體(ti)上說(shuo)，在房地(di)產(chan)價格下跌影響(xiang)下，一方(fang)面貨幣會(hui)自我收縮，市(shi)場資金持續緊張(zhang)；另一方(fang)面房地(di)產(chan)投資不(bu)足導致(zhi)需(xu)求不(bu)足，二者(zhe)(zhe)對股市(shi)都不(bu)是積極因素(su)。

中國證(zheng)券報：經濟增速下滑(hua)的(de)最大(da)原因是什么？

尹中立：與歐美經濟不景(jing)氣有(you)關(guan)(guan)，但與中國房地產(chan)投(tou)(tou)資減速(su)關(guan)(guan)系(xi)更(geng)大。從(cong)行業看，鋼鐵、工程機械(xie)、水泥建(jian)材等重工業率先(xian)出(chu)現(xian)(xian)下滑，時(shi)間(jian)拐(guai)點(dian)出(chu)現(xian)(xian)在(zai)去年三季度，這個時(shi)點(dian)與房地產(chan)投(tou)(tou)資減速(su)時(shi)點(dian)基本一(yi)致。最近兩(liang)個月輕工業開始出(chu)現(xian)(xian)明顯減速(su)，應該是經濟傳導所致。

中國(guo)證券(quan)報：幾年前房(fang)地產市(shi)場大逆轉的一(yi)幕會不會重(zhong)現？

尹中立：今非昔(xi)比。寬松貨(huo)(huo)幣政策的(de)(de)后遺癥已經(jing)(jing)看得(de)很(hen)清(qing)楚(chu)，即(ji)使出現經(jing)(jing)濟(ji)增(zeng)速下(xia)滑，也不會再次(ci)實(shi)施(shi)那樣猛烈(lie)的(de)(de)寬松貨(huo)(huo)幣政策。中央經(jing)(jing)濟(ji)工作會議(yi)已明確表(biao)態“牢牢把握發(fa)展實(shi)體經(jing)(jing)濟(ji)這一堅實(shi)基(ji)礎，努力(li)營造鼓勵腳(jiao)踏實(shi)地、勤勞創業、實(shi)業致富的(de)(de)社(she)會氛(fen)圍”，顯(xian)示決策層希(xi)望經(jing)(jing)濟(ji)擺脫對房(fang)地產(chan)市場的(de)(de)過度(du)依賴。