每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

Citron的報告雖然僅僅指向恒大，但卻令整個地產行業“人人自危”。如果Citron做空得逞，那么勢必會形成新一輪的多米諾骨牌，在房地產行業形成強度不小的一場危機。

實際上，種種跡象顯示，許多外資做空內房股，其實并不是真正的看空，背后的真實意圖或許是抄底。

境外機構輪番做空

業內流傳，早在去年9月就有境外機構輪番做空內房股，獲取高額收益。綠城中國（03900，HK）因為過高的資產負債率，以及受樓市調控影響銷售緩慢，成為機構首先做空的一家企業。

因為一個子虛烏有的“銀監會調查綠城房地產信托情況”傳言，綠城在去年9月22日大跌16%，第二天又續跌7.6%。之后，綠城又曝出退市傳聞，綠城中國股價在一周內由開盤時的5.16港元跌至3.91港元，跌去24%。10月4日，綠城再次大跌11%，股價跌至3.2元。而后11月又傳出綠城將破產的消息，再次導致股價下跌。

當時，綠城一直懷疑主力“做空”機構是活躍于香港股市的海外資本，但苦無證據支持。而綠城彼時又忙于應付集團財務問題，無暇查找事件真相。

綠城的被“做空”有財務上的理由，而財務穩健得多的龍湖地產也未能幸免。

去年7月，因為有報道稱龍湖計劃以每股12.9~13.31港元配發3億股股份，集資約38.7億~40億港元，股價下跌11.81%。而在該傳言發布前的去年7月11日，穆迪披露了一份名為《新興市場公司的“紅旗”》的報告，龍湖地產因獲得最多數量的“紅旗”，股價連續多日下跌。

龍湖、綠城、恒大……一個看不見的“黑手”正在指向在港上市的“內房股”。業內人士認為，恒大地產之后，還會有下一個“受害者”。

與此同時，注冊會計師馬靖昊也介紹說，大部分房地產公司或多或少都存在著Citron報告指出的所謂的“財務問題”。這意味著，一旦外資做空恒大得手，那么其他的地產公司也有步恒大后塵的可能。毫無疑問，內房股乃至整個中國房地產業的危機有可能隨后迅速爆發，進而損傷中國經濟的基本面。

不過，馬靖昊認為，這種可能性目前來看微乎其微。因為，Citron的質疑依據并不充分，而上述質疑給企業帶來的負面因素正在慢慢消失。從目前來看，恒大等龍頭房企仍然是健康的。

復旦大學管理學院教授、博士生導師謝百三表示，外資做空房地產成功可能性已微乎其微。以廣東為例，今年5~6月份的成交大幅反彈，市場成交也在放量，這給外資做空造成了難度。

復旦大學房地產研究所所長蔡為民進一步指出，如果真是因為被“做空”而阻礙地產商發展，那么中央將不得不修改樓市調控政策，市場也會迅速發生轉化。

做空意在抄底？

然而，《每日經濟新聞》記者深入調查卻發現，真正“看空”中國房地產的外資并不多。外資惡意做空的本身，更多是為了能底價抄底，進而做多中國房地產。

中房信研究總監薛建雄告訴記者，外資“看空”中國的土地和房地產企業價格，但并不“看空”房價，因為他們想以很低的價格 “抄底”，進而高價出售，以謀取利潤。

事實上，就在黑石做空的同時，更多的外資卻紛紛進軍中國房地產業。

6月18日，四季酒店首席CEOKathleenTaylor在紐約接受《每日經濟新聞》記者采訪時透露，四季酒店在華建設的9個酒店中將有6個會出售住宅。

5月2日，美國鐵獅門房地產公司宣布，封閉首個完全由中國投資者組建的人民幣房地產基金，該基金總額高達12億元，將用于收購蘇州兩宗土地，以開發大型綜合地產項目。而在同月，盡管一年前開發的一期住宅部分還沒有開始銷售，但總建筑面積約194710平方米，計劃建造9棟辦公樓的鐵獅門上海新江灣尚浦領世的總部園區卻已經開工。

去年11月，路透香港更報道曾開發過世界最貴住宅——倫敦海德公園1號的英國兄弟NickCandy和ChristianCandy正在開發由ZahaHadid設計的一個位于上海的項目，這是他們亞洲擴張計劃的一部分，并明確表示會關注上海和北京市場。

而瑞銀今年1月份發布的對中國內地房地產市場的分析，雖然看跌房價，但認為跌幅不過5%。

上述外資紛紛進軍中國內地樓市的個案，說明外資看空中國樓市的只是極少部分。

就在Citron發布“看空”恒大的研究報告同時，包括德意志在內的九大外資投行卻紛紛力挺恒大。

德銀發報告稱質疑依據不足，并指出基于境內投資控股公司沒有整合所有個別項目公司的賬目，其財務部門指其資產及負債情況被夸大。另外，不少項目屬于內部交易，財務報表都根據香港財務報表等審核過。

高盛則認為，報告是基于簡單與不合理的假設，對房地產業的獨特會計操作有誤解，盡職調查不充分。

薛建雄說，真正看空中國房地產的海外資本幾近于零。眼下所謂的“做空”，其實是為了日后的“做多”，以謀求更高的利潤。