每經編輯｜每經記者 劉功武 發自惠州    

每經記者 劉功武 發自惠州

在一片爭議聲中，五礦哈施塔特項目正日益“長大”。2012年6月12日，《每日經濟新聞》記者來到位于廣東惠州博羅縣的此項目所在地時，只見奧地利哈爾施塔特小鎮風格的項目商業區已經基本建成，而商業區后的群山上，一幢幢別墅正在建設中。

五礦哈施塔特項目由五礦建設有限公司（以下簡稱五礦）投資60億元興建。今年4月15日，該項目一期的數百套別墅已開始銷售。據記者了解，與該項目同位于博羅縣羅浮山與湯泉風景區周邊，云集了由保利等知名地產商所建的十余家別墅項目，正在建設或銷售中。

雖然樓市調控聲急，五礦等10余家“實力派”開發商卻在博羅縣扎堆建設別墅項目。然而,博羅縣的旅游業還有待進一步開發，博羅縣離深圳150多公里，離其最近的城市是惠州市，周邊購買力對項目的支撐也讓外界并不看好，這些均讓五礦別墅項目的銷售前景不甚明朗。

爭議不休

奧地利哈爾施塔特小鎮已被聯合國教科文組織列為 “世界文化遺產”，去年6月，當傳出五礦要在博羅縣建設風格似奧地利哈爾施塔特鎮的別墅項目后，引發了公眾、媒體與相關專家學者的熱議。爭議的焦點主要在五礦是否涉嫌復制侵權，投巨資搞模仿外國小鎮風格的項目，是否有價值等問題。

當時有哈爾施塔特小鎮居民在接受媒體采訪時稱，小鎮的民居為私人所有，其建筑風格體現了居民的智慧，屬于他們的知識產權，另一個國家的人“盜取”了他們的智力成果，而他們自己卻毫不知情。有當地人士稱，居民可以對這一行為進行控告。小鎮一位賓館主人對媒體稱，其擁有400多年歷史的賓館是他的個人藝術作品，如果有人在不經過他允許的情況下對其進行復制，那不就像是一位畫家在剽竊別人的畫作么？

但廣東圣方律師事務所律師顏宇丹此前對 《每日經濟新聞》記者表示，“哈爾施塔特不是一個商標，建筑外觀設計也沒有注冊專利，開發商仿制建造屬于模仿性質，不構成侵犯知識產權。”五礦相關負責人也向媒體表示，五礦哈施塔特項目沒有模仿哈爾施塔特鎮的所有細節，并不構成侵權。

直到今年6月中旬，仍有國內媒體就五礦項目“復制”哈爾施塔特鎮一事進行探討，相關專家學者表達了各自不同的觀點。

銷售之憂

從博羅縣體育中心往東，約5公里的路程，便是五礦哈施塔特項目所在地。6月12日，《每日經濟新聞》記者來到該項目所在地時，一座奧地利哈爾施塔特小鎮風格的建筑群已經躍然眼前。

據五礦哈施塔特項目銷售人員稱，該項目共投資60億元人民幣，占地面積100萬平方米，建筑面積亦達100萬平方米，別墅總共為2000多套；第一期明年底交房，整個項目的建設時間約為5年。

銷售人員介紹，此項目的別墅房分為聯排與雙拼別墅，每套建筑面積從200平方米到380平方米不等；別墅均價為每平方米9000元。

據《每日經濟新聞》記者了解，到此項目買別墅的人，主要來自惠州、博羅與深圳三個地區。銷售人員告訴記者，深圳地區的客戶約占20%；目前開盤的一期別墅房，已經賣出9成。

然而，記者6月18日通過博羅縣房管局官網查詢發現，五礦哈施塔特項目共登記預售房屋200多套，已經銷售的房屋卻只有20多套，遠遠未達銷售人員聲稱的預售房屋的9成。

博羅縣房管局房管股負責人稱，在房管局登記的房屋銷售量，是指開發商與客戶已經正式簽訂了購房合同，并已經登記備案的套數；而開發商與客戶之間所進行的“預訂”等銷售情況，沒有在房管局登記。即便如此，數據差距之懸殊，也讓人生疑。

記者在博羅縣房管局官網上看到，五礦對該項目的預售許可證，在2011年12月15日就已取得，然而開盤銷售卻延遲到今年4月15日，這是否與客戶購買意向低有關，尚無法證實。而該項目的銷售人員在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，是因為“售樓部面積大，裝修豪華，所以遲了一段時間”。

6月12日，一前來看房的客戶向記者表示，他不會在這里買房，這個項目所在地太偏了，他還是喜歡與其他人住在一起；而當地有群眾向記者稱，買一套別墅至少要幾百萬，有多少人能買得起呢？

據《每日經濟新聞》記者了解，博羅縣的羅浮山與湯泉風景區周邊，除了五礦的別墅項目外，還先后聚集了保利山水城、奧林匹克花園、城市山麓、半山一號、湯泉半島等別墅型大盤。

保利山水城別墅項目距五礦哈施塔特項目幾公里，據該項目銷售人員介紹，保利山水城的別墅總共占地面積為55萬平方米，建筑面積達36萬平方米，售價在每平方米7000元~16000元之間。共建有3期，現出售的為2期。

與上述情況相對應的，是博羅縣房地產業的不景氣。《每日經濟新聞》記者從博羅縣統計局了解到，2012年第一季度，全縣商品房銷售面積出現負增長。一季度商品房銷售面積11.42萬平方米，下降1.6%，是自2008年5月份以來首次出現負增長。

一位地產界的媒體人士分析，在當前國家加大力度調控樓市的形勢下，如此密集地扎堆修建別墅項目，其銷售可能成為一個問題。

投入如何收回？

哈施塔特項目計劃修建的別墅總共2000多套，而目前在房管局已經有銷售備案的別墅僅20多套。該項目從2011年5月動工。按目前進度，五礦如何回收巨額投資呢？

根據規劃，哈施塔特100萬平米的項目中，將配備2萬平方米的特色商業小鎮，目前該部分商業產品已陸續建成，后期將由五礦自己持有，將以“主題商業街”的形式對外招商。

此外，惠州規劃中的八大五星級酒店其中一個便位于五礦·哈施塔特項目中，目前，該項目已經與北京大學附屬學校簽署戰略合作項目，涵蓋幼兒園、小學及中學。

資料顯示，項目地塊是五礦收購所得。2010年9月30日，五礦發布公告稱，公司與博羅縣碧華房地產公司簽訂收購協議，擬以7.49億元收購其80%土地開發權益。

僅土地款，五礦投入7.49億元，如果按博羅房管局備案數據，回收資金僅有5000萬元左右。

五礦惠州公司常務副總經理史凌云6月初在接受媒體采訪時說，目前已有一批婚紗攝影、酒吧等項目確定入駐，未來還將引入更多成熟商業品牌。

然而，記者在現場看到，雖然已經開盤兩個多月，小鎮上尚無一家店鋪開業，僅時不時有幾個行人在靜寂空蕩的街道上閑逛。

關于五礦為何要投巨資于博羅縣，其投資的具體情況如何，項目銷售與經營計劃怎樣？近日，《每日經濟新聞》記者就相關問題向史凌云提出采訪要求，但被對方以“敏感時期”為由婉拒。

透視博羅旅游地產

據《每日經濟新聞》記者了解，博羅縣現有戶籍人口80多萬，與周邊的廣州、深圳、惠州、東莞等地相較，經濟實力及知名度皆大為遜色，但為何會有這么多的房企青睞此地，并大舉建設別墅呢？

“我們博羅縣在環境、交通等方面都有一定的優勢。”6月13日，博羅縣委宣傳部副部長周惠強對《每日經濟新聞》記者說。“博羅共有17個鄉鎮，就有16個鄉鎮有高速公路經過”，博羅縣商業局招商股一位官員稱。在環境方面，博羅縣山多田廣，全縣森林覆蓋率達到51.4%，空氣質量優良率長期保持100%。

《每日經濟新聞》記者走訪五礦哈施塔特與保利山水城等項目時，銷售部人員皆以博羅的區位、交通、環境等優勢作為介紹與營銷別墅的亮點與優勢。記者從博羅縣統計局獲悉，該縣2011年全年接待國內外游客519.11萬人次，增長21.0％。但記者通過采訪發現，近年來博羅縣旅游業雖有一定增長，但在某些方面卻還處于弱勢。

博羅縣商業局招商股官員表示，以博羅縣擁有的環境與資源來看，現在的開發建設不是太多了，而是太少了；旅游業的發展也在一些方面遇到了阻礙。該官員稱，羅浮山是著名旅游景點，位于博羅境內，占地260平方公里，擁有豐富的旅游資源，但博羅縣能進行開發的面積只有很小的一部分，絕大部分因故無法開發利用，導致博羅縣大力發展旅游業受阻。

據記者了解，博羅縣歷史文化悠久，是中國嶺南文明古縣之一，至今有兩千多年的歷史，形成了包括縛婁古國、羅浮山道教、中草藥等在內的多種文化。五礦進駐為何還要“克隆”外國小鎮，而不挖崛當地的歷史文化呢？

博羅縣的歷史文化也有沒有利用到的地方。上述博羅商業局的官員說，博羅有縛婁古國遺址，但因經濟原因，目前尚未建好相應的展覽館或博物館。

目前，進駐博羅縣開發別墅的房地產商多打出旅游牌，但在博羅當地別墅扎堆、旅游業發展遭遇受阻之際，五礦哈施塔特的別墅項目的銷售，前景會否轉好？五礦哈施塔特能否如史凌云所預判的一樣，成為珠三角地區一個新的旅游熱點，這些問題只有時間才能給出答案。