每經編輯｜每經記者 葉書利 發自北京    

每經記者 葉書利 發自北京

近日，《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）記者獨家專訪了光耀東方董事長李貴斌。在專訪中，李貴斌就今年公司的投資收購理念，以及未來商業板塊分拆上市等事宜進行了深入介紹。

NBD：2012年是房地產業整合年，在行業大整合的背景之下，如何看待其中蘊藏的收購機會？

李貴斌：綜合來看，中國的房地產業已進入了一個下降軌道，且目前下調趨勢遠未結束。在這場行業下行與整合中，結構性分化成為其中的一大特點。城市、房企與項目，皆在分化，形成了強者越強，弱者越弱的趨勢。

具體而言，從城市來看，北京、上海、天津等城市化進程較快的城市，無論公司、人才還是資金，仍在不斷集聚中，相對來說，商業地產的發展機會也更多；從項目來看，五星級的高檔寫字樓以及位置好，價格較便宜的寫字樓，市場前景較好；從房企來看，規模很大，經營中比較激進，負債率較高的房企，現在的生存情況較嚴峻。專業程度不高的房企，在市場中的生存難度也較大。

迫于資金鏈壓力，一些房企將手中的項目向外拋售變現，這正是包括光耀東方等在內的另外一些同行的良機。

NBD：2012年光耀東方的收購目標以及策略是怎樣的？

李貴斌：基于公司的資金實力與消化能力，年初公司制定的2012年收購重組的數量目標為4~6個商業地產類物業，6個以上堅決不弄，4個以下說明公司相關部門沒有完成任務。預計2012年公司在投資并購業務的資金投入與2011年將持平。

在項目選擇策略上，仍將堅持價值投資理念。為了踐行價值投資理論，在具體的項目選擇上，公司將恪守“地段”原則:一線城市如北京,非四環內的項目不出手；至于二線城市,則只選擇核心地段的目標。

NBD：今年光耀東方在收購半徑上有一個理念：“北不入東北，南不過長江”，為什么有這樣的硬性區域規定呢？

李貴斌：之所以提出這個投資收購區域的半徑限制，主要基于公司管理半徑的考慮。對于光耀東方而言，長江以北，東北以南的市場空間仍然很大，而且這個區域的文化背景與公司現有的經營項目所處的類似，利于提高投資收購的成功率。不過在實力允許的情況下，未來公司會逐漸擴大投資半徑。

NBD：你是一個較謹慎的企業家。但會不會在謹慎的行動中，丟失了擴張機會呢？在機會與謹慎中如何保持平衡？

李貴斌：在行業大躍進時，拒絕一些誘惑，比接受一些機會更重要，更難做到，也更利于公司的可持續發展。低風險成長，從表面上看，可能會耽誤些發展機會，但可以走得更穩更遠。

NBD：2012年強化商業運營成為光耀東方的年度工作重點，為什么在這個時間點提出這個問題？

李貴斌：從行業競爭的角度來講，伴隨商業地產競爭的加劇，商業地產的競爭開始逐漸回歸運營能力的比拼，所以強化商業運營能力，提升自己的專業能力和行業競爭能力，這是公司在競爭激烈下的生存之道。

另一方面，伴隨公司規模的擴大，如果商業運營這塊做不好，公司的發展就只能停留在“買后再轉賣”的初級階段。基于目前公司手中的商業地產規模，是時候提升自己的運營能力，練好公司的可持續發展的基本功了。所以強化商業運營這塊，算是公司發展到今天的一種補課或補短行動。

為了提升公司的運營能力，去年與山東聊城的零售業龍頭山東聊城百貨公司達成戰略合作,成為該公司第一大股東。此后不久，公司組建了商業集團公司。該集團公司，將被逐步打造為光耀東方集團旗下商業運營管理的統一平臺。至此，公司正式形成了“投資收購”、“商業運營管理”與“城市綜合體開發”等三條完整的業務鏈條。

NBD：伴隨公司規模的疊加，公司有上市計劃嗎？

李貴斌：公司將把商業集團公司這一塊分拆出來單獨上市，但該上市計劃沒有具體的硬性時間表。商業運營板塊將在未來合適的時機選擇上市，不是為了要錢，主要是想通過上市事宜，一方面可以提升公司品牌，更主要的目的在于通過上市，反向督促公司的管理更規范化與制度化，以利于公司的可持續發展。

NBD：你覺得合適的 “上市時機”應具備哪些條件？

李貴斌：一是公司內部的條件成熟時。這里的“成熟”主要指的是公司運營管理等方面的更制度化和規范化的運行機制，能夠與上市的相關要求全面對接；其次就是市場大環境適合房企上市的時候。如果大環境低迷，估值低時，就不合適。

NBD：從公司內部的準備情況來看，目前的進展情況如何？

李貴斌：目前在上市準備中，主要的工作包括兩塊，一塊為公司管理機制的再造與制度化。這是一個長期的系統性工程，也是一個公司成熟化轉型的重要關口。另一個問題就是商業集團公司與公司旗下的投資并購公司、物業公司等平臺間的關系梳理問題。在這項工作的開展中，公司會以提高效益為指導思想，以先易后難為操作方向，從而更好地推動各平臺間的整合。