每經編輯｜每經記者 劉林鵬 發自成都    

每經記者 劉林鵬 發自成都

房地產調控無絲毫松動的跡象，房產稅或在全國大面積鋪開。在房地產企業一片風聲鶴唳之時，佳兆業集團控股有限公司（HK.01638，以下簡稱佳兆業）卻上調了今年的目標業績。這個在同行看來有些“另類”的舉動背后，有著怎樣的商業邏輯？

佳兆業從一個民營企業發展為上市公司、從單一城市向全國布局、從年銷售額只有10億元向年銷售額153億元飛躍，在嚴峻的市場環境下，佳兆業在業績上的“彎道超車”有何秘訣？

帶著上述種種疑問，5月18日上午《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了佳兆業地產集團成都公司董事長喻維選。

在喻維選看來，規模迅速擴大，主要是公司把握調控下關注剛需的趨勢，走高性價比的路線并奉行快速開發、銷售、周轉，以及城市更新雙軌并行的策略。他認為，調控將成為常態，在中央調控投資和投資性需求的抑制很堅定的情況下，地產企業應該大力關注剛性需求，尤其是關注首次置業的需求，掌握政策的脈絡。

采用“雙軌戰略”

NBD：2011年是地產調控非常嚴厲的一年，請問在此種背景下佳兆業的業績如何？

喻維選：2011年佳兆業集團完成合約銷售金額153億元，同比增長52%；完成合約銷售面積218萬平方米，同比增長149%。公司實現收益108.35億元，相比2010年的77.56億元，同比增長40%。這是繼2009年上市以來，佳兆業連續3年實現業績快速增長，公司銷售規模復合增長率76%。

NBD：佳兆業實現“彎道超車”的秘訣是什么？

喻維選：主要是佳兆業采取了“雙軌戰略”，即以快速周轉為核心，將業務版圖延伸至二三線及以下城市、集中剛需、合理議價等經營戰略，以及緊密配合地方政府在城市化進程中擔當的運營商角色。正是這種雙軌戰略相互配合，使佳兆業保持了業績高增長。作為項目來講，從不捂盤，不惜售。NBD：能否介紹一下佳兆業的“雙軌戰略”？

喻維選：“雙軌戰略”是指快速開發、銷售、周轉與城市更新雙軌并行的策略。2011年銷售業績目標的完成，得益于準確的產品定位，在產品設計上針對二三線城市規模龐大的剛需市場需求。在2011年的銷售情況中，剛需產品的銷售套數比例90%，面積比例為80%，金額比例為72%。佳兆業去年最快的項目從拿地到開盤只有6個半月時間，即使是一些銷售標準要求較高的地區，可能就再多兩個半月時間。在市場波動明顯的情況下，2011年公司去化率達到70%，明顯高于行業平均水平。

NBD：地產調控絲毫未見松動跡象，請問佳兆業今年的業績目標有何變化？

喻維選：在2012年市場普遍預期不明朗的時候，佳兆業業績增長至165億元，比去年增長10%。今年前兩個月是傳統淡季，但公司銷售情況有較大突破，已完成合約銷售16.09億元，完成今年目標任務的約10%。2012年整體在建面積將略高于2011年，預計去化率將維持在70%。

NBD：佳兆業在管理模式上有何特點？

喻維選：佳兆業使用“扁平化、集權化、動態管理化”的管理模式，管理層級清晰，并且有完整的考核機制作為保障。高效團隊使得佳兆業真正體現了高周轉的運作，六個半月就能夠讓一個項目開盤，并且銷售業績擠入當地市場的前三甲，比如在株洲、成都、長沙、南充等地，成為成長性良好、架構合理的企業。

今年九成產品針對剛需

NBD：請問在佳兆業的產品結構中，剛需產品處于怎樣的一個位置？

喻維選：在中央調控投資和投資性需求的抑制很堅定的情況下，房企應該大力關注剛性需求，尤其是關注首次置業的需求，掌握政策的脈絡。佳兆業集團70%是普通住宅，今年推出超過300萬平米的規劃可售面積中有90%是普通住宅。

佳兆業的開發策略以剛性需求為目標。從2011年開始佳兆業進入三四線城市，僅2011年就進入16個城市。房地產行業在度過黃金十年后，傳統的模式亟待改變，作為企業而言，產品上應關注剛需，而合作開發將成為轉型期房地產行業的重要趨勢。

NBD：與省會城市相比，三、四線城市是否將成為房地產行業的藍海？

喻維選：省會和三、四線城市各有優劣。以四川為例，成都市的市場大、購買力強，但是競爭很殘酷。而三、四線城市的人口少，需求量更少，但是競爭沒那么激烈，搶先進入三、四線城市，很容易確立在該城市的主導地位。我們進入三、四線城市是有選擇性的，不會盲目進入，具體考核指標包括城市的人口、GDP、競爭情況等。

NBD：近年來，許多開發商熱衷于做城市綜合體，對此您怎么看？

喻維選：城市綜合體在各大城市遍地開花。不過，開發商不能盲目做城市綜合體，要量力而行。因為城市綜合體會給開發商造成較大的資金壓力，與此同時，受調控的影響也較大。

支持首次置業需求

NBD：現在是樓市調控關鍵期，請問喻總怎么看待限購房等樓市政策？您認為地產企業應該如何應對？

喻維選：限購是一種行政手段。從長遠來講，房地產要走向穩定，還是要采用經濟手段。本輪的調控實際上是2008年調控的延續。當時由于金融危機，國家從大局出發停止了調控。之后兩年房地產市場又開始火爆，其他條件也成熟了，所以政府啟動了新的調控。其實2008年之后，我們就預料到很快會有新一輪的調控。所以，本輪調控對我們公司有影響，但壓力并不大。

越是市場低迷的時候，越是我們出手拿地的時候。佳兆業近年發展穩健，就是因為對市場政策把握準確。據我觀察，未來企業要立足于不敗之地，需要把國家大形勢看清楚。

NBD:此前佳兆業總裁金志剛在接受采訪時說，支持首套置業，要像支持保障房一樣。您對此有何看法？

喻維選：我非常贊同這種觀點。房產調控的是泡沫，不能打壓剛需。一般來說，老百姓第一套房都是剛需，需要支持。從支持的方式來講，首先是從經濟上支持，比如利率支持，首付支持等，這樣滿足住者有其屋，提升老百姓幸福感；第二，現在城市里工作的很多人，有些由于戶籍原因買不到房，因此，建議適當放寬對首套購房人的資質要求。

NBD：在您看來，首套置業的房貸利率是否應該有所調整？

喻維選：目前的信貸政策對首次置業的開發貸款基本上一刀切，整個開發貸款都被嚴格控制，會造成將首次置業開發和投資客戶混為一談，導致的后果是面向首次置業的客戶這一部分的產品需求被“誤傷”。所以金總提出，對于這些比較純粹面向首次置業的客戶的樓盤 （其購買的產品為90平方米以下），應該像支持保障房一樣支持它。

NBD：請問佳兆業當前的土地儲備是怎樣一個狀態，能否介紹一下佳兆業在全國的擴張計劃？

喻維選：佳兆業致力于全國擴張，目前已擁有24個城市的60個項目，基本完成了珠三角、西部、環渤海、中部、長三角五大區域的布局。佳兆業布局的前瞻性明確，在關注一、二線城市的同時，發展有潛力的三、四線城市，有效分散了調控風險。截至2011年底，佳兆業土地儲備達到2340萬平方米，足夠滿足5年發展的需求。

（實習生熊玥伽對本文亦有貢獻）