每經編輯｜王海慜 每經記者 胡廷虹 趙陽戈 發自深圳、上海    

王海慜 每經記者 胡廷虹 趙陽戈 發自深圳、上海

樓市的結構性變化已經影響到房企業績。

昨日（4月23日），萬科公布今年一季度業績，今年前3個月，公司實現營業收入103.5億元，凈利潤14.0億元，同比分別增長29.8%和15.8%。但萬科一季度銷售金額310.7億元，與2011年同期355.1億元相比下降12.5%，這是2007年以來，萬科一季度銷售金額首次出現下降。而保利地產、招商地產均因合作項目結算較多，導致一季度凈利潤同比出現逾兩成的下滑。

值得注意的是，受房地產調控的影響，萬科一季度銷售均價和毛利率出現同比下降，房地產市場結構性變化趨勢漸顯。萬科一季度中小戶型的占比已微升至90%。此前，不少業界人士在接受記者采訪時均表示，今年房企變化趨勢是一線城市銷售收入下降，剛需產品成為市場主導。

房企業績分化明顯

《每日經濟新聞》記者獲悉，今年前3個月，萬科實現銷售面積300.9萬平方米，銷售金額310.7億元，同比分別下降了0.95%和12.5%。公司一季度銷售均價約為10325.69元/平方米。

而在去年同期，萬科分別實現銷售面積和銷售金額303.8萬平方米和355.1億元，銷售均價為11688.61元/平方米。

此外，一季度萬科實現營業收入103.5億元，凈利潤14.0億元，同比分別增長29.8%和15.8%。截至一季度末，萬科合并報表范圍內有1304萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約1389億元。

同時，公司2012年業績鎖定性得到了進一步的強化。一季度期末，公司預收賬款為1223.63億元，較2011年年末增加112.6億元。截至一季報期末，公司合并報表范圍內有1304萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約1389億元，較年初進一步增長。

自從萬科總裁郁亮提出萬科“現金為王”的策略之后，為緩解償債資金壓力，確保經營安全，萬科回籠資金的速度加快。一季度，萬科經營活動產生的現金流量凈額12.8億元，同比大增164.81%。截至一季度末，萬科持有的貨幣資金由年初的342.4億元增長至390.5億元，短期借款和一年內到期長期借款則由年初的235.7億元下降至178.0億元。不過值得注意的是，公司一季度的長期借款較期初增長較多，由期初的209.72億元增至期末的312.6億元。

對此，萬科董事會秘書譚華杰表示，市場調整期，最重要的是確保經營的穩健性。萬科會繼續鞏固自身優勢，堅持積極銷售、謹慎投資的策略，靈活應對市場變化。

除了萬科今年一季度業績表現還算穩健之外，其他一些房企此前紛紛公布業績預虧公告，業績分化趨勢進一步明顯。

Wind數據顯示，截至4月15日，滬深兩市共有33家房地產開發企業發布了一季度業績預告，其中預虧房企占比達70%。

4月18日，招商地產發布的今年一季報顯示，一季度公司實現營業收入36.06億元，同比增長27.3%，但凈利潤同比下降23.53%。

而恒大地產今年一季度累計實現合約銷售額82.6億元，同比下降58.3%。與萬科、恒大銷售業績表現不同的是，佳兆業第一季度實現累計合約銷售額人民幣27億元，同比增長124%。

市場結構性變化顯現

作為行業龍頭，萬科一舉一動的變化和市場表現都會吸引業界的關注。

年報顯示，2011年萬科A實現銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元。以此算來，一季度萬科A銷售額約為去年全年的1/4。而2011年，萬科A一季度的累計銷售面積為303.8萬平方米，累計銷售額為355.1億元，占比近全年銷售業績的三成。盡管兩相對比，銷售面積相差無幾，但銷售均價卻相差了近1400元/平方米。由此可見，一季度萬科A“以價跑量”的跡象明顯，一季度均價已較去年同期下降超過一成。

同時，萬科一季度結算均價也出現下滑，報告期實現結算面積75.4平方米，結算收入101.3億元，同比分別增長83.3%和32.1%。

針對一季度結算均價同比下降的情況，譚華杰表示，這主要因為去年一季度的結算均價存在一定的特殊性。去年一季度，萬科在上海、廣州、深圳這3個核心城市的結算金額占比達到80%，導致其結算均價顯著高于其他季度，相對而言，今年一季度公司結算資源的分布比較均衡，結算均價也更接近去年的整體水平。受此因素影響，結算收入的同比增幅低于結算面積的增幅。

同時，譚華杰還指出，受結算資源結構、市場調整等因素影響，萬科房地產業務的結算毛利率由去年同期的35.0%下降至30.8%，減少了4.2個百分點，略高于去年全年28.8%的水平。

實際上，從萬科一季度業績指標變化不難看出，受樓市調控政策兩年多的影響，房地產市場結構性變化已經顯現。

不過萬科指出，1月份，北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州這14個城市的住宅成交面積達到了2006年以來的最低點，同比降幅達72%。

在樓市成交低迷之下，剛需占據了市場成交的主要力量。在樓市調控重壓之下，包括萬科、招商、中海、恒大等房企在內紛紛調整了產品銷售結構，加大剛需項目推盤量，加強對剛需客戶的爭奪。

譚華杰表示，市場由自住型需求主導的特征日益明顯。今年一季度，萬科所銷售的產品中，144平方米以下戶型占比進一步微升至90%，而2011年一季度萬科銷售的144平方米以下的中小戶型的比例為87%。

而隨著“五一”假期的臨近，開發商加速去庫存推盤的暗流已經開始涌動。據《每日經濟新聞》記者從佳兆業獲悉，佳兆業將推出100億元剛需項目。深圳萬科也將在今年的深圳春交會上攜眾多針對首次置業者的項目參展。