每經編輯｜每經記者 王海慜    

/行業分析/

爆發式增長導致同質化特色主題+先發優勢更有“錢途”

中國商業地產聯盟發布的《2010-2011中國商業地產發展報告》顯示，2011年全國商業地產已出現爆發式增長，2011年，商業地產開發投資總額將接近萬億元，累計同比增長6.4倍。對于我國商業地產面臨過剩的局面，業內人士不乏擔憂。

高緯環球的最新調研顯示，僅在上海，未來兩年有22個建筑面積在5萬平方米以上的商業項目投放市場。未來，大規模的供應量或將導致空置率上升。在這種情況下，擁有特色主題的商業地產將在同質化嚴重的市場競爭中贏得優勢。

差異化為成功關鍵

放眼全國，未來3年，城市綜合體商業地產供應量超過2000萬平方米的城市有6個，主要集中在成都、重慶、貴陽等中西部城市。

據高緯環球最新發布的市場報告，2012年，成都將有超過100萬平方米甲級寫字樓集中放量。而在去年，這個數字僅為22.3萬平方米。中原 地產數據顯 示 ，2012年成都寫字樓的新增供應預計將達到創紀錄的257萬平方米，而此前尚未消化的存量還有近281萬平方米。

統計顯示，成都目前商業物業存量約為570萬平方米，按目前每月15萬平方米左右的銷售量，可能需要3年才能消化。

盡管如此，商業地產在目前的市場環境下仍被各方寄予期待。一個重要前提是，商業地產在前些年住宅虛火旺盛的時候表現得不溫不火，甚至出現了與住宅價格倒掛的不正常現象。2010年全國商業地產銷售面積持續大于竣工面積，導致庫存逐步減小，商業地產的成交量回升。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，雖然 “十二五”期間的GDP增速目標略低于 “十一五”，但是我國要實現轉型，涉及居民消費的相關商業地產會進一步受益國家對擴內需的刺激。

他進一步向《每日經濟新聞》記者表示，商業地產成功與否，除了需要有雄厚的資本做后盾，以及良好的資本運營能力與創新外，定位差異化，彰顯各自特殊元素，也將成為成功的關鍵。

于丹丹表示，相比粗放型開發，有明確市場定位的商業地產將更有“錢途”，“過往多數商業地產開發商缺少運營能力，只會造房子，不懂房子里面做什么，完全憑經驗。今后，這種粗放型的定位方式將改變。”

仔細甄別相關概念股

左紅英認為，雖然商業地產前景依然可期，但難免魚龍混雜，要對相關概念股中商業地產的含金量仔細加以甄別，才能有的放矢。深陷“晶島項目”泥潭，導致連續兩年出現高額虧損的

深國商（000056，前收盤價16.91元）就是典型的反面教材。浙江某券商分析師告訴記者，目前萬達之所以能領跑商業地產，緣于抓住了轉型進軍商業地產的最好時機，公司在模式、資源等方面都具有后來者難以超越的先發優勢。

目前A股涉及商業地產上市公司，主要分為純開發模式、全部持有模式和開發+持有模式。純開發模式是以物業出售為主，如世茂股份(600823，收盤價11.07元)、金融街 (000402，收盤價6.32元)等；全部持有模式，即營收以租金收入為主，如中國國貿(600007，收盤價10.42元)、陸家嘴(600663，收盤價11.71元)、成城股份(600247，收盤價4.85元)、中儲股份(600787，收盤價9.10元)等；開發+持有模式最典型的業態即“城市綜合體”，一般包括酒店、寫字樓、商業、公寓和住宅幾種業態，項目可售、可租，如海寧皮城（002344，收盤價24.69元）、萬通地產(600246，收盤價3.78元)、魯商置業(600223，收盤價5.85元)、嘉凱城(000918，收盤價4.29元)、銀座股份(600858，前收盤價20.87元)、陽光股份(000608，收盤價5.12元)等。

/重點公司/

海印股份華南奧特萊斯即將開業

海印股份 （000861，收盤價18.45元）的商業項目深耕廣州市20余年，積累了十余個成熟的主題商場項目。公司從“二房東”起家，善于將物業“變廢為寶”，模式難于被競爭對手效仿。目前公司綜合經營規模在廣州處于龍頭地位，包括海印廣場、流行前線等在內的特色主題商場出租率基本在95%以上。

今年4月28日，由公司運營的第一個大型自建城市綜合體項目番禺海印將開業。據了解，該項目將以華南地區最大的奧特萊斯廣場為主打，亦是華南首家主打世界頂級奢侈品牌的奧特萊斯項目。公司成功匯聚了包括Gucci、Armani、Burberry等25家國際知名奢侈品牌，以及瑪斯菲爾、卡奴迪路等70多家國內一線知名品牌,這彰顯了公司在華南地區強大的市場影響力及招商能力。瑞銀證券在研報中指出，上述優質物業可能帶來超越市場預期的人流及銷售額。

《每日經濟新聞》記者從海印股份了解到，公司第二個大型城市綜合體項目肇慶大旺又一城目前在建，預計在2013年底至2014年初落成開業。未來公司計劃在廣東主要地級市或合適的外埠地區繼續以“海印又一城”這類重資產模式進行連鎖復制，“先覆蓋整個珠三角，再進一步向整個廣東省輻射”。

東方證券認為，從行業趨勢來看,公司目前在二、三線城市布局城市綜合體的策略，能享受租金持續提升的行業趨勢。東方證券給予公司目標價26元。