每經編輯｜每經記者 張明 發自北京    

每經記者 張明 發自北京

銀行信貸收緊，樓市持續低迷，開發商資金緊張已是不爭的事實。雖然近期不斷傳出房地產信托提前清盤的消息，但為了緩解當前現金流壓力，地產大佬們仍將目光對準了信托融資，頻頻以“股權質押”解困。不過，因為市場對房地產信托態度漸趨謹慎，讓原本就處于較高水平的信托產品收益小幅上漲。

房企熱衷股權收益權信托

隨著國家宏觀政策對房地產行業的調控，房地產企業在去年下半年就已經較難從銀行獲得貸款了。為了緩解資金壓力，信托融資被視為了“救命稻草”。年初兩月內，房地產大佬就開啟了股權質押的 “盛宴”，通過發行信托產品達到“輸血”目的。

據《每日經濟新聞》記者調查了解，上市公司新湖中寶的信托融資尤為典型。2011年下半年，新湖中寶一共發布了20多則關于上市公司股權解除質押和重新質押的公告。而年后兩月中，新湖中寶的股權又被股東質押了9次，涉及到中投信托、長安信托、五礦信托等多家信托公司。

以“新湖中寶特定股權收益投資集合資金信托計劃”為例，該信托成立日期為3月1日，規模為1.75億元，發行人為長安信托，信托資金用于向新湖中寶受讓其持有的1億股盛京銀行股份有限公司之股權收益權。一位信托人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在長安信托之前，他曾經了解過該項目。在新湖中寶當初的材料中，該項目的質押股權除了新湖中寶持有的1億股盛京銀行股份之外，還有四川的一家地方農商行和一家地方商業銀行股權。但是新湖中寶方面可能要求融資的規模要大于1.75億。“從該項目最終發出來的結果可想而知，信托公司僅以1億股的盛京銀行股權作為抵押了，融資規模也有了相應的調整。可能也是出于風險考慮。”

“表面上看，該項目的風險并不高。但是，房地產公司缺錢是毫無疑問的。”上述信托人士表示，房地產公司在銀行貸不到錢，一般都會考慮走信托的方式，但是融資成本要高很多。

此外，從公開資料上看，新湖中寶的相關信托產品收益都相對較高，一般都在10%以上。“從一個上市公司的角度看，這個收益算較高的了。”

按照該人士的說法，房地產公司通過信托方式融資的成本在16%～25%之間，但這絲毫不減房地產企業融資的熱情。一向現金充裕的萬科，2月份以來也是融資動作頻頻。自2月26日至3月5日的9天時間里，萬科便融資超過40億元。

上周，萬科和首開股份分別公告稱，將分別通過信托融資30億和25億。

收益率小漲

對于投資者而言，房地產信托的收益原本就極具誘惑性。在市場資金進一步緊張的情況下，房地產信托收益較去年還有小幅的上漲。

“最近房地產信托的收益都不錯，和去年相比有一定幅度的上漲。”用益信托網分析師徐穎風表示，信托的收益一般要看發行主體和抵押兩個方面的內容。發行主體資質和品牌越好，那么信托產品的收益就相對低一些；抵押資產越充足，信托產品的收益也會相對低一點。

徐穎風表示，如今基礎設施內的信托收益低一些，而藝術品、房地產信托都是高收益類別。

《每日經濟新聞》記者通過公開資料發現，年后的房地產信托最高收益率高達15%～16%，大部分收益率都在10%以上。

“如今，諸如萬科、龍湖等大型房地產商的信托收益都會在10%以上，整個房地產信托產品的收益水平肯定會高出這個水平。另外，目前盛傳監管層要求信托公司對業務有一定傾斜，對準國內前10大房地產企業。其他房地產商的生存狀態就可想而知了。”北京一位信托公司高層表示。

“現在的市場行情就是 ‘現金為王’，房地產企業更是如此。”上述高管稱，可能信托融資也并不可能完全解房企的資金之渴，因為高企的房價仍然限制了資金的回收。