每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 張明 發自(zi)北京(jing)    

每經(jing)記者(zhe) 張明(ming) 發自北京

隨(sui)著房地(di)產(chan)信(xin)托(tuo)兌付高(gao)潮的(de)臨(lin)近，信(xin)托(tuo)公司近來頻頻傳出項目“提(ti)前清盤”的(de)消(xiao)息。據《每(mei)日經濟新聞(wen)》記者了(le)解，由(you)于宏觀政(zheng)策(ce)對房地(di)產(chan)行業的(de)調控，部分(fen)中(zhong)小房地(di)產(chan)企業很難在(zai)(zai)一(yi)時擺脫資金(jin)鏈緊張的(de)局面。而(er)信(xin)托(tuo)公司為了(le)在(zai)(zai)變幻莫(mo)測的(de)市場中(zhong)保持良好形象及強化對信(xin)托(tuo)計劃(hua)的(de)風險(xian)把控，難免(mian)會要(yao)求(qiu)房地(di)產(chan)企業提(ti)前償還部分(fen)資金(jin)，甚至在(zai)(zai)可能的(de)情況下“提(ti)前清盤”釋放(fang)風險(xian)。

提前清盤避險

作(zuo)為2011年房地(di)產信(xin)托(tuo)發行的(de)主力軍，中融(rong)國(guo)際信(xin)托(tuo)有限公司（以下(xia)簡稱(cheng)中融(rong)信(xin)托(tuo)）如今所面臨的(de)兌付(fu)風險無疑備受(shou)市(shi)場(chang)關注。

據記(ji)者了解，原計(ji)劃定(ding)于2012年4月28日到期的 “中(zhong)融—華(hua)夏(xia)孔雀城(cheng)集合資(zi)金信托(tuo)計(ji)劃”在今年2月8日提(ti)前終止，提(ti)前了近(jin)80天(tian)。按照當時中(zhong)融信托(tuo)推介材料介紹，該信托(tuo)計(ji)劃募集資(zi)金規模為7.5億元，信托(tuo)期限為20個月。

據《每(mei)日經濟(ji)新聞》記(ji)者調(diao)查(cha)了解，該(gai)信托計(ji)劃的全(quan)部資金會(hui)用于建設北(bei)京八達嶺別墅區的孔(kong)雀(que)城，而(er)今孔(kong)雀(que)城1期尚未全(quan)部完(wan)工(gong)，僅開(kai)售(shou)1.2期，售(shou)價在6000~10000元。

“信托(tuo)計劃(hua)的(de)(de)提(ti)(ti)前清(qing)盤是(shi)(shi)信托(tuo)公(gong)司(si)規避風(feng)險的(de)(de)一個手段(duan)，尤其是(shi)(shi)大品牌(pai)信托(tuo)公(gong)司(si)，更是(shi)(shi)要(yao)對可能的(de)(de)風(feng)險有(you)絕對的(de)(de)控制。如果房(fang)地產企(qi)業(ye)還款源沒有(you)達到預期，可能就會被迫提(ti)(ti)前清(qing)盤。”北(bei)京一家信托(tuo)公(gong)司(si)人士李先生稱，信托(tuo)如今依靠的(de)(de)就是(shi)(shi)品牌(pai)，不會輕易地砸“招牌(pai)”。因為3月是(shi)(shi)房(fang)地產信托(tuo)兌付的(de)(de)高(gao)峰，所以也會在近期陸續有(you)信托(tuo)計劃(hua)提(ti)(ti)前終止。

事實上(shang)，中融信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)的孔雀城(cheng)項目僅是房地產信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)提(ti)前(qian)清盤的一例(li)。天(tian)津(jin)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)、山東信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)、華潤信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)、江蘇國際(ji)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)、華寶信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)、中誠信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)均出現(xian)了信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)計劃“提(ti)前(qian)清盤”的狀況(kuang)。

天津信托(tuo)近(jin)期發布的公告(gao)顯(xian)示(shi)，“正元投(tou)資·信達地產股票收益權(quan)投(tou)資及回購集(ji)合資金信托(tuo)計劃(hua)(hua)”于今年(nian)2月(yue)(yue)10日提前宣告(gao)終止。該(gai)信托(tuo)計劃(hua)(hua)于2009年(nian)11月(yue)(yue)發行，期限為兩(liang)年(nian)半，即應(ying)在(zai)2012年(nian)5月(yue)(yue)到期，但實(shi)際上比計劃(hua)(hua)提前3個月(yue)(yue)清盤(pan)。

山東(dong)信(xin)托的 “黃金海岸股(gu)權投資(zi)基金集合資(zi)金信(xin)托計劃”也在2月(yue)清(qing)盤了，而原(yuan)本這只產品的約定到期(qi)年限為2013年3月(yue)，提前了一年多(duo)。

“一(yi)般情況下，信托同客戶簽訂合同時，會涉及(ji)到提前清(qing)盤的(de)約定。而信托公司在履行這項約定時也(ye)會提前通知客戶。從風(feng)險的(de)角度看，客戶可以拿到信托計劃的(de)本金(jin)和(he)實(shi)際(ji)期限的(de)收益，也(ye)是(shi)能夠接受的(de)。”李(li)先(xian)生說。

中小開發商處境難

在房地(di)產(chan)信托提前兌(dui)付(fu)的過程(cheng)中，地(di)產(chan)商無疑陷入(ru)了兩難。原本市場資(zi)(zi)金就(jiu)緊(jin)張(zhang)，信托計劃(hua)的提前兌(dui)付(fu)無疑是(shi)“雪上(shang)加(jia)霜”。尤其是(shi)中小房地(di)產(chan)企(qi)業(ye)(ye)，在與信托公司的溝(gou)通中處(chu)于(yu)弱(ruo)勢。高資(zi)(zi)金成本、流動性弱(ruo)都會讓企(qi)業(ye)(ye)缺少談(tan)判的砝(fa)碼。

北京一(yi)家地產公(gong)司總經理(li)告(gao)訴《每(mei)日經濟新聞》記者，在企(qi)業“缺錢”的情況下，游戲規則都是由信(xin)托公(gong)司來(lai)定。今(jin)年有一(yi)些房(fang)地產公(gong)司春節一(yi)過，就被(bei)(bei)信(xin)托公(gong)司要(yao)求(qiu)提(ti)前3個月左右兌付本金(jin)和收益。“信(xin)托公(gong)司借口就是風險，不(bu)然以后就不(bu)合作(zuo)，甚至會被(bei)(bei)列(lie)入到行(xing)業的黑(hei)名單。”

“大(da)型的房地產(chan)企(qi)業(ye)(ye)就不存在(zai)這(zhe)個問題，受(shou)到信托公司(si)(si)逼迫的都是小的房地產(chan)企(qi)業(ye)(ye)。”該總經理表示(shi)，信托公司(si)(si)一般會按(an)照(zhao)監管層的要求提(ti)前半年設(she)計出一個風(feng)險規避的方案，主要內容就是讓企(qi)業(ye)(ye)提(ti)前還錢。”上述地產(chan)公司(si)(si)總經理表示(shi)，不僅(jin)資金期(qi)限(xian)縮短，企(qi)業(ye)(ye)資金成本也變相(xiang)抬高了。

上海一(yi)家(jia)信托公(gong)司相關人士(shi)表示，其(qi)曾發行一(yi)款兩年(nian)期(qi)逾(yu)10億的房(fang)地產信托計劃，開(kai)發商(shang)需要提前六個月逐(zhu)月歸還1億。而該(gai)筆提前還款部(bu)分也許支付約16%（年(nian)化利率(lv)）的成本(ben)。

夸張的風險？

在(zai)市場對當(dang)前(qian)信托兌(dui)付風險的(de)(de)渲染下，投資(zi)者總會糾結于(yu)收益和風險的(de)(de)平衡上。然(ran)而，有(you)(you)理財專家認(ren)為，目前(qian)信托投資(zi)風險并沒有(you)(you)想(xiang)象的(de)(de)那么大(da)，很多情(qing)況只(zhi)是一種可能。

“如(ru)今還沒有聽說有信(xin)(xin)托(tuo)計劃未(wei)兌付(fu)的(de)情況。”用益信(xin)(xin)托(tuo)網分析師徐穎風(feng)對《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者表示，信(xin)(xin)托(tuo)的(de)抵押率都很低，能夠保障信(xin)(xin)托(tuo)的(de)兌付(fu)。

“現在信(xin)(xin)(xin)托公司(si)的項目很多，幾乎每天都有信(xin)(xin)(xin)托發(fa)。信(xin)(xin)(xin)托缺少的是銷售渠道，是客(ke)戶的信(xin)(xin)(xin)賴。一(yi)旦信(xin)(xin)(xin)托公司(si)對(dui)投資者失信(xin)(xin)(xin)，那么這家公司(si)有再(zai)多的項目也沒用。”李先(xian)生說，中小(xiao)房地產商倘(tang)若不能夠兌付(fu)，很可(ke)能面對(dui)的就是質(zhi)押資產的轉讓(rang)。

“隨著信(xin)托行業的(de)調整，市場風(feng)險也(ye)在逐步降低。從(cong)現實中看，大的(de)房地產企(qi)業項目更受(shou)信(xin)托公司青睞，而小房地產商可能還會被信(xin)托公司拒(ju)之門(men)外。”徐穎風(feng)告訴記(ji)者，融(rong)資主體和抵押品也(ye)是衡量(liang)信(xin)托的(de)關鍵因素。

他還認為，目前房地(di)產(chan)(chan)信托的(de)發行已經(jing)較去年下半(ban)年有所下降。監(jian)管層可以說已經(jing)達到了調整(zheng)的(de)目的(de)。“上個(ge)月，房地(di)產(chan)(chan)信托在(zai)整(zheng)個(ge)信托數(shu)量(liang)上占比約為21%。”