每(mei)經記(ji)者 徐(xu)學成(cheng) 發自廣州

雅居(ju)樂(le)地產（03383，HK）于昨日（3月(yue)8日）在(zai)港(gang)發布2011年(nian)去年(nian)業績，數據顯(xian)示(shi)，截至去年(nian)12月(yue)31日，雅居(ju)樂(le)合約銷(xiao)售315億(yi)元（人民幣，下(xia)同），與2010年(nian)幾乎持平，但凈利潤(run)下(xia)降(jiang)幅度高(gao)達(da)3成。此外，重點(dian)項目(mu)海(hai)南清水灣確認銷(xiao)售額達(da)到111億(yi)元，在(zai)整(zheng)體銷(xiao)售中(zhong)的占比繼續加重。

凈利同比降3成

香港聯交所披(pi)露的雅居樂(le)(le)2011年年報數據顯示(shi)，去年雅居樂(le)(le)合(he)約(yue)銷(xiao)售(shou)金額約(yue)315億(yi)元，幾乎(hu)與2010年持平，同期(qi)，雅居樂(le)(le)合(he)約(yue)銷(xiao)售(shou)建筑面積約(yue)為311萬平方米(mi)(mi)，同比增長約(yue)10%；合(he)約(yue)銷(xiao)售(shou)均價(jia)約(yue)為10144元/平方米(mi)(mi)。

年數據顯示，2011年，雅居樂廣(guang)州(zhou)、中山及海南區(qu)域分(fen)別占(zhan)合約銷售(shou)總(zong)額(e)的約25%、24%及23%，西(xi)部地區(qu)與長(chang)三角、佛山及粵(yue)東則分(fen)別占(zhan)約12%、10%及6%。截至去年，雅居樂在售(shou)項(xiang)目達41個(ge)，分(fen)布在18 個(ge)不同城市及地區(qu)，其(qi)中，有9個(ge)項(xiang)目的合約銷售(shou)額(e)達到10億元或者以上(shang)。

根(gen)據去年年初定下的(de)370元的(de)銷售(shou)目標(biao)，雅居樂實(shi)際(ji)完成了85%。

同期，雅居樂全(quan)年(nian)凈利潤僅(jin)為41.05億元(yuan)，相比2010年(nian)的57.96億元(yuan)，下(xia)滑幅度達到31.3%。

一位不愿具名的(de)行業研究員表示，其凈利(li)潤下滑的(de)主要原因在(zai)于成(cheng)本因素以及銷售(shou)價格波動兩方面(mian)的(de)影響。在(zai)銷售(shou)困(kun)境時期，房企為了保(bao)證銷售(shou)業績，通過價格調整(zheng)來加速資金回流(liu)，此舉雖然正(zheng)面(mian)影響較多(duo)，但是在(zai)樓市綜合成(cheng)本提(ti)升的(de)情況下做出利(li)潤讓步，勢必會影響房企凈利(li)率。

相關(guan)財務數據顯示，雅(ya)居樂多(duo)項成本出現(xian)上升，其(qi)中(zhong)，銷售及(ji)營(ying)銷成本同(tong)比上升20.2%，達到8.35億(yi)元，雅(ya)居樂方面稱，為(wei)推廣銷售位(wei)于海(hai)南、廣州以及(ji)中(zhong)山的相關(guan)項目，去年(nian)(nian)“集團(tuan)在2011年(nian)(nian)進(jin)行更廣泛的廣告(gao)活動，令廣告(gao)成本由2010年(nian)(nian)約(yue)人民(min)幣5.16億(yi)元增加27.7%至2011年(nian)(nian)約(yue)人民(min)幣6.59億(yi)元”。

此外(wai)，在(zai)行政開支一(yi)項，2011年也比前一(yi)年增(zeng)加了22%至8.77億元。

清水灣銷售占比加重

雅居樂(le)位于海南的清(qing)水灣項目在整體銷(xiao)售(shou)中依舊占(zhan)據較大比重。

《每日經濟新聞》記者查閱往期年(nian)報數據發現(xian)，該項(xiang)目入市銷售(shou)的2009年(nian)，其(qi)合約銷售(shou)即達到64億(yi)元(yuan)，占據總合約銷售(shou)額的28.3%，2010年(nian)這一(yi)比例則增至30.6%，2011年(nian)則為(wei)23%。

而從確認(ren)銷(xiao)(xiao)售額這(zhe)一指標(biao)來看，去年(nian)清水灣111元的總確認(ren)銷(xiao)(xiao)售額則幾乎(hu)占(zhan)據了雅居(ju)樂的半壁江山(shan)，占(zhan)比(bi)高達49.5%，較(jiao)2010年(nian)增加約132.8%。

幾(ji)乎在每(mei)一(yi)年對(dui)外發表關于銷售(shou)業(ye)(ye)績(ji)的(de)(de)看法時，雅居樂(le)方面都會提及清(qing)水(shui)灣(wan)(wan)，可見該(gai)項(xiang)目在其整體銷售(shou)中的(de)(de)分量之重，清(qing)水(shui)灣(wan)(wan)項(xiang)目銷售(shou)占比(bi)的(de)(de)吃重，也(ye)引起了一(yi)些業(ye)(ye)內人士(shi)對(dui)雅居樂(le)業(ye)(ye)績(ji)過于依賴(lai)該(gai)項(xiang)目的(de)(de)擔憂。

不過，前述研究員認為，雅居樂的(de)(de)項(xiang)目(mu)分布在(zai)(zai)區(qu)域上(shang)(shang)不存在(zai)(zai)依賴性(xing)，即(ji)使在(zai)(zai)清(qing)水(shui)灣(wan)項(xiang)目(mu)上(shang)(shang)存在(zai)(zai)一(yi)定的(de)(de)銷售偏重，按(an)照雅居樂目(mu)前的(de)(de)土(tu)地儲備量，后期的(de)(de)業務拓展(zhan)不會受到(dao)土(tu)地資源束縛。另外，清(qing)水(shui)灣(wan)的(de)(de)市場銷售業績相對于廣東地區(qu)的(de)(de)銷售總量而(er)言，也(ye)并沒(mei)有反應出雅居樂孤注一(yi)擲的(de)(de)經營思維(wei)。

擴擴張步伐有意放緩

2011年被視為樓市調控史上最嚴的(de)一(yi)年，整個樓市成交(jiao)低迷，特別對(dui)一(yi)些項目(mu)定位相對(dui)高端的(de)房(fang)企，資(zi)金(jin)(jin)缺口不容忽視，在這種情況下，為保證(zheng)資(zi)金(jin)(jin)鏈安全，加(jia)快銷(xiao)售節(jie)奏、減少開工量成為一(yi)些房(fang)企的(de)“避(bi)險”之舉。

前述(shu)研究(jiu)員(yuan)則對(dui)這一做(zuo)法(fa)表示認同。他表示，企(qi)業在(zai)政策調控最(zui)緊(jin)張(zhang)時(shi)期(qi)采取鞏固資金鏈(lian)的做(zuo)法(fa)是非常正確(que)的，這對(dui)企(qi)業的穩健經(jing)營(ying)起到支撐作用。

早在去年下(xia)半年，就(jiu)有傳言(yan)稱有房企(qi)旗下(xia)項目(mu)被迫停(ting)工(gong)，有業內人(ren)士則(ze)把矛頭指向了雅(ya)居樂，雖然在其出面否認，但從此次年報(bao)披露的數(shu)據來看，雅(ya)居樂擴(kuo)張步伐(fa)實則(ze)是(shi)在有意放緩。

2010年，雅居(ju)樂(le)大大舉買地，僅新(xin)增的土地儲備（建筑面積，下同）即達到404萬平方米，截(jie)至去年的3月16日，雅居(ju)樂(le)擁有項(xiang)目70個。

最新數據顯示，2011年全年雅居樂新增的(de)(de)土地儲(chu)備面積(ji)僅為62.6萬平方米，僅為上一年的(de)(de)15.4%，而截至(zhi)今年的(de)(de)3月7日(ri)，雅居樂擁(yong)有的(de)(de)項(xiang)目數量依(yi)然(ran)為70個。

雅(ya)居樂在其年(nian)報中(zhong)表示，“本集團一直在保持財務(wu)穩健(jian)的情況下，策(ce)略(lve)性地(di)補(bu)充土(tu)地(di)儲備，具條件采(cai)取審(shen)慎的購(gou)地(di)策(ce)略(lve)，精選最優質及價(jia)錢合理的土(tu)地(di)”。